土地增值税转让旧房及建筑物的评估价格
（一）转让旧房及建筑物能够取得评估价格的
扣除项目金额 | 查我的iphone1.取得土地使用权所支付的金额 制热空调多少度合适2.房屋及建筑物的拉面的配方评估价格 3.转让环节缴纳的税金 |
1.取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除。
2.旧房及建筑物的评估价格=房地产重新购建价格（重置成本价）×成新度折扣率。
评估价格须经当地税务机关确认。
【提示】因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。但纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格所发生的评估费用，不允许扣除。
3.转让环节缴纳的税金：城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税。
【提示1】土地增值税条例和细则中没有地方教育附加扣除的规定。现实中各省对地方教育附加能否扣除有着不同的规定，老师此讲中是按照可以扣除进行讲解，考试时应注意题干提示和要求。
【提示2】对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，已经包含在旧房及建筑物的评估价格中，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
例题：某市国有企业2015年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8400万元。2020年5月，该企业将办公楼转让，签订合同，取得含税收入10500万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新度折扣率75%。该企业选择简易计税办法计算增值税。
要求：计算其缴纳土地增值税的增值额。
【答案及解析】
评估价格=12000×75%=9000（万元）
增值税=（10500-8400）÷（1+5%）×5%=100（万元）
不含税收入=10500-100=10400（万元）
与转让有关的税金=100×（7%+3%+2%）+10500×0.5‰=17.25（万元）
增值额=10400-9000-17.25=1382.75（万元）。
（二）转让旧房及建筑物不能取得评估价格，但能提供购房发票的
暗黑破坏神3职业纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算公式：
扣除项目金额1.+2.=购房发票所载金额×（1+5%×购买年限）。
【提示】计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
提供的具体购房凭据/发票 | 加计5%的基数 | |
营改增前取得的营业税发票 | 发票所载金额（不扣减营业税） | |
营改增后取得的 | 增值税普通发票 | 发票所载价税合计金额 |
增值税专用发票 | 发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和 | |
【总结】根据相关规定，土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中抵扣的，可以计入扣除项目。
即：扣除项目中包括不得抵扣的增值税进项税额（计成本）。
扣除项目金额3.转让环节缴纳的税金：城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、契税。
【提示】对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
（三）转让旧房及建筑物不能取得评估价格，也不能提供购房发票的
对转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据规定，实行核定征收。
【注意】契税在计算土地增值税时的扣除的不同情形：
可能在“取得土地使用权所支付的金额”中扣除，可能在“房屋及建筑物的评估价格”中扣除，
可能在“转让环节缴纳的税金”中扣除。
契税支付环节 | 税务处理 | |
取得土地使用权时支付的契税 | 视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除 | |
纳税人转让存量房，其原购入环节缴纳的契税 | 转让有评估价格的存量房 | 已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除 |
转让无评估价格但能提供购房发票的存量房 | 凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数 | |
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