土地增值税怎么计算?怎么分摊?怎么预征清缴?
土地增值税怎么计算？怎么分摊？怎么预征清缴？
引言
这一节单独说房地产开发环节的三大税之二：土地增值税。
土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。
那么下面写的，是给大家一个参考，思路基本都是一致的，如果大家在自己的公司有不同具
体计算公式，以公司的要求为准。
qq情侣空间怎么取消1计算逻辑与公式
土地增值税计算的大逻辑是：
用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。
土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。
具体计算公式如下：
增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额
土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
适用税率如下：
举个特别简单的例子（先不考虑增值税的影响），一个项目转让房地产收入总额（一般来说，就是销售收入）是10亿，假设扣除项目金额是6亿元，那么：
增值额=10亿-6亿=4亿；
增值额除以扣除金额的比例=4亿/6亿=66.7%
这个比例套用上面的表，增值额在50%-100%之间，那么适用税率为40%，扣除系数为5%
应缴土地增值税=增值额4亿*适用税率40%-扣除项目金额6亿*速算扣除系数5%=1.3亿
2扣除项目金额包括哪些？
（1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税；
（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。）
（2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。
（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除。
看起来有点复杂，对投资人员来说，也别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是C=（A+B）*10%好莱坞将拍新冠电影
（4）与转让房地产有关的税金（以下简称D）：“营改增”后指的就是增值税附加
特别注意，这里抵扣的税金是增值税附加，就是城建税、教育费附加、地方教育费附加等，不是增值税本身。这里很容易错。
（5）加计20%扣除（以下简称E）： E=（A+B）*20%红棍
3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税
听标题都晕了，简单来说，就是这个意思：
转让房地产收入总额要去掉销项税端午节幽默短信
转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税
回忆一下入门篇（九）增值税的计算公式：
转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1
元宵节佳句
这样就把销项税扣除了。
扣除项目金额：全部都要去掉进项税
具体计算的时候，建议先算增值税及附加，在表格里留好每项的销项税和进项税，这样再算各种不含税部分就很容易了。（后面我们会举个例子。）
4一分法 VS. 二分法 VS. 三分法
首先，土地增值税是以项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期为单位清算。
那某一期有不同业态的怎么分呢？
有三种方法：一分法、二分法和三分法。
一分法就是一起算
二分法分为：普通住宅，其它
三分法分为: 普通住宅、非普通住宅、其它。
（需要注意的是，车位分有产权和没产权的；有产权的才需要交土地增值税，放在“其它”
里面，如果开发商卖的是没有产权的车位，那其实是一种长租的性质，不用交土地增值税，而应该交房产税。）
那么应该选用哪一种分法来算呢？
要看当地税局的要求！
具体遇到的时候先网上搜一下，如果搜不到，就要问问兄弟企业在当地怎么算的。
那么一个高层住宅建筑，如何界定它属于普通住宅，还是非普通住宅呢？
又是那句话：各地要求不一样！
>首组词

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