曾永平等与北京耀辉置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事裁定书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】北京市第三中级人民法院
【审理法院】北京市第三中级人民法院
【审结日期】2021.11.17
【案件字号】(2021)京03民终17092号
【审理程序】二审
【审理法官】刘茵
【文书类型】裁定书
【当事人】曾永平;北京耀辉置业有限公司;沈凯
【当事人】曾永平北京耀辉置业有限公司沈凯
【当事人-个人】曾永平沈凯
【当事人-公司】在家做的兼职工作北京耀辉置业有限公司
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【代理律师/律所】张笑竹北京大成律师事务所;李涛北京大成律师事务所
【代理律师/律所】张笑竹北京大成律师事务所李涛北京大成律师事务所
【代理律师】张笑竹李涛
【代理律所】北京大成律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】曾永平;沈凯
【被告】北京耀辉置业有限公司
【本院观点】综合当事人诉辩意见及本案查明事实，本案争议焦点系曾永平以沈凯名义与耀辉公司签署的《北京市商品房预售合同》性质如何认定。
【权责关键词】撤销违约金支付违约金诚实信用原则第三人新证据高度盖然性诉讼请求独任审判变更诉讼请求驳回起诉发回重审
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【更新时间】2021-11-28 01:34:08
曾永平等与北京耀辉置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事裁定书
北京市第三中级人民法院
民事裁定书
(2021)京03民终17092号
狙击手:生死丛林当事人 上诉人(原审原告)：曾永平。
委托诉讼代理人：张笑竹，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李涛，北京大成律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：北京耀辉置业有限公司，住所地北京市朝阳区建国路86号院1号楼14层15。
法定代表人：吴邦，董事长。
委托诉讼代理人：洪纯纯。
委托诉讼代理人：乔壮壮。
原审第三人：沈凯。
求婚词审理经过 上诉人曾永平因与被上诉人北京耀辉置业有限公司(以下简称耀辉公司)、原
审第三人沈凯商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2020)京0105民初20317号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘茵独任审判，审理了本案。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 曾永平上诉请求：1．请求依法改判或者依法撤销一审裁定，发回重审；2．请求判令耀辉公司交付北京市朝阳区×号房屋(以下简称×号房屋)，并办理房屋过户手续；3．判令耀辉公司支付自2011年7月1日起至房屋过户并交付之日止的违约金(按日万分之一计算)；4．诉讼费用由耀辉公司承担。事实与理由：一、一审法院认定本案属于民间借贷纠纷，系适用法律错误，双方签订×号房屋的《北京市商品房预售合同》真实意思表示是商品房销售。耀辉公司的法定代表人兼董事长王志才因开发耀辉国际城公寓项目缺少资金，向曾永平多次借款，并于2010年5月15日签署一揽子《借款协议》，约定：王志才向曾永平借款5800万元，借期一年，年利率12%，耀辉公司股东之一北京王府世纪发展有限公司(以下简称王府公司)将其开发建设的两套公寓进行抵押担保，约定如王志才到期无法偿还借款及利息，王府公司负责办理产权过户手续，如王志才偿还借款，曾永平放弃抵押公寓，三方明确约定两套公寓的地址、面积、每平方米单价。王府公司声明该抵押担保
两套房产系其自留物业，有权自行安置。上述各方签署《借款协议》后没有办理抵押担保手续，曾永平与耀辉公司于2021年6月28日在耀辉公司销售楼盘所在地签署了×号房屋的《北京市商品房预售合同》并办理网签。此后长达十余年时间，耀辉公司既没有撤销网签，也没有解除《北京市商品房预售合同》，直到耀辉公司于2018年7月取得大证后，曾永平要求耀辉公司办理过户手续未果。另，王志才于2010年同时担任耀辉公司和王府公司的法定代表人和董事长，其所借多笔款项用于耀辉国际城公寓开发建设，并承诺竣工验收后以其中29套公寓抵债，其中包含曾永平的四套公寓(即《借款协议》中的自留物业)。二、《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，一审法院没有向当事人释明变更诉讼请求，直接按民间借贷法律关系审理并裁定驳回起诉，一审法院违反法律程序。综上所述，《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，具有法律效力。根据相关法律和司法解释的规定，本案不应按民间借贷法律关系处理，耀辉公司与曾永平经协商一致建立商品房预售合同法律关系，借款转为购房款，长达十余年时间当事人之间未再履行《借款协议》，当事人意思自治应充分尊重，请贵院支持曾永平之诉请。
耀辉公司辩称，同意一审裁定，不同意曾永平的上诉请求及理由。一、一审法院认定
事实无误，适用法律正确，本案法律关系明为买卖实为借贷，所签署的《北京市商品房预售合同》为王志才、王府公司债务的担保形式，应当使用民间借贷的法律关系调整。二、即使网签合同具有法律效力，本案的适格原告应当为沈凯，根据民事诉讼法的相关规定，也应当驳回曾永平起诉。网签版《北京市商品房预售合同》载明买受人为沈凯，曾永平并不是合同签署的乙方主体，并不符合民事诉讼法规定的起诉条件。三、关于曾永平声称的王志才债务事项存在诸多疑问，曾永平提交的相关证据无法前后印证，并不满足高度盖然性原则。四、曾永平并未实际向耀辉公司支付任何涉案房屋的购房款，王志才、王府公司的债务不应由耀辉公司承担，王志才与王府公司没有任何权利处分耀辉公司名下的房产。五、曾永平一审提交的证据四《补充协议》、证据五、证据六与另案(2021)京03民终8950号中曾永平、许洁提交的二审证据相同，诉讼请求是主张耀辉公司向曾永平、许洁交付另外两套房源1单元×1号、2单元×2号。该案中，曾永平主张王志才的个人借款转为购房款，要求交付房屋并支付违约金，曾永平在该案中提交与本案相同的证据，在该案与本案中诉请不同的四套房屋，明显违反了诚实信用原则。六、一审审判程序并无不当，且《借款协议》中明确载明逾期未偿还即办理过户的流质条款的意思表示，耀辉公司没有收到任何购房款，无交付义务。七、关于涉案房屋单价明显高于市场价格的问题，现在房屋价值可以评估或询价，其实是接近市场价格的，因总价较高才进行了小调价。
沈凯未到庭，亦未发表陈述意见。
原告诉称 曾永平向一审法院起诉请求：1、判令耀辉公司交付北京市朝阳区×号房屋(合同地址北京市朝阳区耀辉国际城南区×号房屋)；2、判令耀辉公司协助办理×号房屋权属转移登记手续，将上述房屋转移登记至我名下；3、判令耀辉公司支付违约金，以30378281元为本金按日万分之一标准支付自2011年7月1日至×号房屋过户并交付之日止。
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