李守祥等商品房预约合同纠纷二审1088二审判决书
李守祥等商品房预约合同纠纷二审1088二审判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预约合同纠纷
【审理法院】山东省济南市中级人民法院
【审理法院】山东省济南市中级人民法院
【审结日期】2021.02.18
支付宝商家收款码怎么弄【案件字号】(2021)鲁01民终1088号
【审理程序】二审
【审理法官】焦玉兴
【审理法官】焦玉兴
【文书类型】判决书
【当事人】李守祥；山东佰邦置业有限公司
【当事人】李守祥山东佰邦置业有限公司
【当事人-个人】李守祥
【当事人-公司】山东佰邦置业有限公司
【代理律师/律所】朱国斌山东保君律师事务所；黄志帅山东瀛岱律师事务所；常慧慧山东瀛岱律师事务所
【代理律师/律所】朱国斌山东保君律师事务所黄志帅山东瀛岱律师事务所常慧慧山东瀛岱律师事务所
【代理律师】朱国斌黄志帅常慧慧
【代理律所】山东保君律师事务所山东瀛岱律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】李守祥；山东佰邦置业有限公司
赎情黑撒旦【本院观点】本案二审争议焦点为：一、涉案合同应否解除；二、涉案购房款应否返还及利息损失起算时间如何确定；三、本案定金应否双倍返还；四、涉案的60000元团购费应否由佰邦置业返还。李
守祥对于其主张未能提供证据予以证实，应当承担举证不能的法律责任。【权责关键词】完全民事行为能力欺诈显失公平催告撤销合同过错恢复原状合同约定回避证据不足新证据证明责任（举证责任）财产保全诉讼请求维持原判查封婚礼祝福语
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【本院认为】本院认为，本案二审争议焦点为：一、涉案合同应否解除；二、涉案购房款应否返还及利息损失起算时间如何确定；三、本案定金应否双倍返还；四、涉案的60000元团购费应否由佰邦置业返还。关于涉案合同应否解除的问题。涉案定房合同有效是解除定房合同的前提，而涉案定房合同是本约还是预约对效力的认定具有重要影响。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据上述司法解释，判断定房合同究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看购房人是否缴纳了购房款及《定房合同》是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。一般来说，商品房认购书中不可能完全明确《商品房销售管理办法》第十六条的所有内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，这类认购书只要具备了双方
当事人的姓名或名称、商品房的基本情况、总价或单价、付款时间、付款方式、交付使用条件及日期等内容，就已经具备了本约合同的基本要件，可以认定为本约合同；反之，则应认定为预约合同。本案中，双方签订的《定房合同》对于双方当事人的姓名或名
称、商品房的基本情况、单价、付款时间进行了明确的约定，但因双方在签订该《定房合同》时，佰邦置业未取得商品房预售许可证分割手续，所以双方对商品房的交付使用条件、交付时间等直接影响双方权利义务的重要条款没有明确约定，属于未决条款，需在签订商品房买卖合同时协商一致达成；同时，双方在该《定房合同》中约定了“甲、乙双方同意，甲方自双方签订本合同之日起为乙方保留该商品房7日”、“乙方提交的按揭资料经银行审核通过后，按甲方通知时间与甲方签订该商品房《商品房买卖合同》”、“乙方按本合同履行完毕付款义务后与甲方签订《商品房买卖合同》，乙方按本合同和《商品房买卖合同》约定全额支付该房屋购房款后，本合同自动终止”等内容，说明双方在签订该《定房合同》时对于该合同的性质为预约合同是明确的。因此，本院确认双方签订的定房合同是以将来签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同。因《定房合同》系预约合同，故其效力不以出卖人是否取得商品房预售许可证明为必要条件，涉案定房合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。涉案定房合同签订的目的在于最终签订《商品房买卖合同》，现李守祥要求解除《定房合同》，而该合同系预约合同，不能强制缔结本约，故一审法院对李守祥要求解除定房合同的主张予以支持并无不当，本院予以维持。对于涉案购房款应否返还的问题。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案的《定房合同》已经被解除，根据上述法律规定，佰邦置业应当向李守祥返还购房款540872元。佰邦置业于2020年9月16日收到李守祥要求解除合同并返还购房款的起诉状，但佰邦公司仍占有李守祥的购房款没有依据，应当向李守祥赔偿相应利息损失，一审法院判决并无不当，本院予以维持。关于本案定金应否双倍返还的问题。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖想你念你停止再继续如果回忆容易
合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”双方定房合同签订后，未在合同约定的时间内签订正式的商品房买卖合同系因佰邦置业未取得商品房分割预售许可证所致，但2020年2月28日在佰邦置业取得该分割预售许可证，双方可以签订正式的商品房买卖合同后，双方仍未签订商品房买卖合同的原因系双方就商品房买卖合同的条款不能达成一致意见。李守祥在协商过程中并未就佰邦置业未取得商品房分割预售许可证提出异议并有继续签订商品房买卖合同的意愿，因此最终导致商品房买卖合同未能签订的原因系双方多次协商无法就商品房买卖合同条款达成一致意见，因此商品房买卖合同未能订立系由于不可归责于双方当事人的原因导致，不适用定金罚则。一审法院判决返还定金并赔偿相应
利息损失并无不当，本院予以维持。关于李守祥要求佰邦置业返还60000元团购费的问题。《关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中李守祥主张涉案60000元是在佰邦置业工作人员的指示带领下，在佰邦置业的售楼处支付，佰邦置业未明示该笔款项系团购费，虽然该款项实际收取人是案外人山东优润商业运营管理有限公司，但也应认定是支付给佰邦置业的款项，应由佰邦置业承担返还责任。对此本院认为，李守祥对于其主张未能提供证据予以证实，应当承担举证不能的法律责任。其作为完全民事行为能力人对于如此大额的款项支出应当尽到审慎的注意义务，且从2019年收到加盖优润公司印章的收据至2020年起诉期间，其从未向佰邦置业或优润公司提出过异议。综上，李守祥主张要求涉案60000元应由佰邦置业返还没有事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当，应予维持。综上所述，李守祥、佰邦置业的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20218元，由山东佰邦置业有限公司负担10109元，由李守祥负担10109元。本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-01 23:46:37
李守祥等商品房预约合同纠纷二审1088二审判决书
山东省济南市中级人民法院
民事判决书
(2021)鲁01民终1088号当事人上诉人(原审原告)：李守祥。
委托诉讼代理人：朱国斌，山东保君律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：山东佰邦置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：赵玉东，总经理。
委托诉讼代理人：黄志帅，山东瀛岱律师事务所律师。
委托诉讼代理人：常慧慧，山东瀛岱律师事务所律师。
审理经过上诉人李守祥因与上诉人山东佰邦置业有限公司(以下简称佰邦置业)商品房预约合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院(2020)鲁0112民初7057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权在部分地区开展民
事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。
春天在哪里儿歌歌词二审上诉人诉称佰邦置业上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，依法予以改判为驳回李守祥的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由李守祥承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，本案应为商品房预售合同纠纷，佰邦置业与李守祥签订的《鹊华天禧苑商品房定房合同》合法有效，且不存在解除该合同的情形，合同双方小学后勤工作计划

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