卞新明、豆娜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】安徽省合肥市中级人民法院
【审理法院】表白方式小窍门大全安徽省合肥市中级人民法院
【审结日期】2020.12.16
【案件字号】(2020)皖01民终9144号
【审理程序】二审
【审理法官】张方玮韡马枫蔷
【审理法官】张方玮韡马枫蔷
【文书类型】判决书
【当事人】卞新明;豆娜;张玉文;陈如梦
【当事人】卞新明豆娜张玉文陈如梦
协商解除劳动合同【当事人-个人】卞新明豆娜张玉文陈如梦
【代理律师/律所】何声颖北京市炜衡(合肥)律师事务所;何洋洋北京市炜衡(合肥)律师事务所;何保鹏北京大成(合肥)律师事务所;张镇北京大成(合肥)律师事务所
【代理律师/律所】何声颖北京市炜衡(合肥)律师事务所何洋洋北京市炜衡(合肥)律师事务所何保鹏北京大成(合肥)律师事务所张镇北京大成(合肥)律师事务所
【代理律师】何声颖何洋洋何保鹏张镇
【代理律所】北京市炜衡(合肥)律师事务所北京大成(合肥)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】卞新明;豆娜;张玉文;陈如梦
【本院观点】本案的主要争议焦点在于案涉存量房买卖合同不能履行的原因应归责于哪一方，哪一方存在违约行为，据此定金罚则如何适用。
【权责关键词】撤销违约金过错无过错合同约定诚实信用原则新证据诉讼请求缺席判决维持原判发回重审
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【本院查明】一审法院认定事实如下：2019年9月1日，经安徽中皖辉达信息服务股份有限公司(以下简称辉达公司)居间，张玉文、陈如梦作为出卖人(甲方)，卞新明、豆娜作为买受人(乙方)，签订《存量房买卖合同》一份，约定甲方将位于合肥市庐阳区房屋出售给乙方，价款为164万元，2019年11月29日前将首付款99万元(含定金2万元)存入托管账户并办理产权转移登记手续，剩余65万元房款由乙方向商业性银行申请抵押贷款。同日，双方签订《补充协议》一份，约定乙方支付甲方定金2万元，如甲方不履行合同，应双倍返还定金，若乙方不履行合同，则甲方收取的定金不予退还；乙方同意用首付款替甲方还贷；“具体过户日期以他项权证后的三个工作日内为准或以乙方贷款预审批通过后的三个工作日内为准”；若在2020年3月1日前银行尚未放款，则甲方同意将此房屋在2020年3月1日前交付给乙方；本协议与原合同不一致的，以本协议为准。合同还对双方的其他权利义务进行了
约定。同日，双方分别与辉达公司签订《房地产经纪合同》，约定双方委托辉达公司办理银行按揭贷款手续，产生的费用由乙方承担。合同签订后，卞新明、豆娜支付张玉文、陈如梦定金2万元。之后，卞新明、豆娜委托辉达公司办理银行贷款手续，因卞新明征信存在问题，导致银行贷款审核手续未能通过，卞新明遂提出自行办理贷款手续。辉达公司提出自行办理贷款手续必须经过买卖双方认可，张玉文、陈如梦就此提出三个要求，一是买方承担9月份至11月份房贷产生的利息，二是不同意2020年3月1日前空房，三是买方须承诺放贷期限，卞新明、豆娜表示同意第二项和第三项要求，但不同意第一项要求，双方协商未果，未能继续履行合同。
【本院认为】本院认为，本案的主要争议焦点在于案涉存量房买卖合同不能履行的原因应归责于哪一方，哪一方存在违约行为，据此定金罚则如何适用。张玉文、陈如梦主张合同未能履行的原因在于卞新明征信有问题不能办理银行抵押贷款。但是从本案查明的事实来看，卞新明、豆娜与张玉文、陈如梦签订的《存量房买卖合同》中约定的付款方式为首付款加商业贷款，并未约定以谁的名义申请商业贷款，也未约定必须委托中介办理贷款。卞新明、豆娜与中介辉达公司签订的《房地产经纪合同》对于卞新明、豆娜与张玉文、陈如梦买卖双方之间并不产生拘束力。当中介告知双方当事人卞新明的征信出现问题以后，卞
车子年检新明、豆娜主动提出由豆娜自行向银行申请抵押贷款，这并未改变《存量房买卖合同》中约定付款方式。并且从卞新明、豆娜一审中提交的豆娜的征信报告、借款申请书、网签确认单可以证明卞新明、豆娜具备从银行获取商业贷款的资质，从而具有履行房屋买卖合同的能力。因此，张玉文、豆娜主张的所谓的卞新明征信问题并不当然成为履行案涉房屋买卖合同的障碍。但张玉文、陈如梦却单方认定合同无法继续履行，提出了更为苛责的条件并拒绝履行合同义务，最终导致合同未能履行完毕。因此本院认为张玉文、陈如梦对合同未能履行存在过错，应当承担相应责任。 关于定金罚则的适用问题。合同解除时，一方根据合同中约定有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。案涉合同签订后，张玉文、陈如梦在没有充分证据证明卞新明、豆娜存在违约的情形下，拒绝履行合同义务，构成根本违约，故卞新明、豆娜有权解除案涉合同，并要求张玉文、陈如梦双倍返还定金40000元。一审法院酌定张玉文、陈如梦返还定金15000元，缺乏
法律依据，本院予以纠正。 综上所述，卞新明、豆娜的上诉请求成立，应予支持；张玉文、陈如梦的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院(2020)皖0103民初3837号民事判决第一项，即“确认卞新明、豆娜与张玉文、陈如梦之间的《存量房买卖合同》及补充协议解除”； 二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院(2020)皖0103民初3837号民事判决第三项； 三、变更安徽省合肥市庐阳区人民法院(2020)皖0103民初3837号民事判决第二项为“张玉文、陈如梦于本判决生效之日起十日内返还卞新明、豆娜定金40000元”。 一审案件受理费800元，减半收取400元，由张玉文、陈如梦负担；二审案件受理费600元，由张玉文、陈如梦负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-21 19:22:29
【一审法院查明】综上所述，一审法院认定事实、适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。 张玉文、陈如梦辩称，第一，签订的买卖合同及其房地产经纪合同是各方履行其房屋买卖的相应的依据，应当按照合同的约定履行相应的义务。因为卞新明个人征信的原
因不能办理贷款，其是过错方应当承担违约责任。第二，在中介合同中明确约定房屋按揭的办理人是卞新明，其变更合同的相应的内容应当由各方作出书面的约定，故各方遵守其约定的相应内容。第三，根据双方签订的补充协议，给予卞新明相应的履行期限，而卞新明在其补充协议约定的期限内，不能办理房屋按揭，其应当承担过错责任。最后，征信问题是履行合同的一个重要参考因素，而客观上，因为卞新明的征信问题确实不能办理银行的按揭手续，因此出卖方考虑交易的安全性不予对方履行其房屋买卖合同。
【一审法院认为】工业工程就业前景一审法院认为，卞新明、豆娜与张玉文、陈如梦签订的《存量房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现卞新明、豆娜主张解除上述合同，张玉文、陈如梦庭审中表示同意，该院予以确认。本案的争议焦点在于违约责任应如何认定。双方与辉达公司签订《房地产经纪合同》约定委托辉达公司办理银行按揭贷款手续，但因卞新明征信问题导致银行审核未通过，卞新明据此提出自行贷款，双方未能就变更贷款方式达成一致意见，致合同解除，在此情况下，卞新明对于合同的解除存在一定的过错，但贷款方式的变更并不必然导致张玉文、陈如梦合同目的无法实现，若确认定金全额不予返还有失公允，该院结合当事人过错程度、损失大小等综合因素，酌定张玉文、陈如梦返还卞新明、豆娜定金1.5万元。 综上，
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《关于适用 的解释》第九十条规定，判决：一、确认卞新明、豆娜与张玉文、陈如梦之间的《存量房买卖合同》及补充协议解除；二、张玉文、陈如梦于判决生效之日起十日内返还卞新明、豆娜定金15000元；三、驳回卞新明、豆娜的其他诉讼请求。案件受理减半收取为400元，由卞新明、豆娜负担250元，张玉文、陈如梦负担150元。 本案二审期间当事人未提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
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