房产“直更名”有什么法律风险
房产“直更名”有什么法律风险
“直更名”实为购房者将购房合同中的权利义务整体转让给买受方，根据我国合同法规定，此举必须取得合同相对方即房产公司的
同意，否则难以完成“直更名”手续。
“直更名”存在的法律风险
zxc周星驰全部电影虽说“直更名”的过户方式看似可以绕过契税、营业税和个人所得税，为购房者省下一笔不小的税费，但是它的操作并不规范，存
在着很大的法律风险。
一方面，从法律角度讲，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。也就是说，没有取得房产证的房源不得转让。除此之外，“直
更名”过户也是一种偷逃税费的行为，这同样是国家法律所不允许的。另一方面，通过所谓“直更名”过户方式购买的房屋不能办理
贷款，必须一次付清房款，难以享受到国家信贷优惠政策。
房产“直更名”有什么法律风险
深恶痛绝的意思同时，“直更名”在实际操作中，由于买卖双方没有签订正式的购房合同，而“直更名”过户方式的整个流程并不能体现出是买卖
蒸鱼的做法交易，所以得不到法律的支持和保护，当买卖双方产生分歧不可协
入职培训调时，想通过法律途径解决比较困难。
已签约、备案的商品房变更或者解除合同的情形
一是法律、法规、规章规定允许退房的，如《消费者权益保护法》等相关法律规定的，有资质的鉴定机构按规定程序认定的质量问题等;
二是家庭成员之间因客观原因需要更名的;
根据我国合同法规定，“直更名”必须取得开发商同意，否则难以完成。实际操作中，购房者与开发商提出申请撤销网签购房合同
的预告登记手续后，还需等待房管部门审批通过、回收作废的购房
好片段合同、撤销预告登记，然后开发商才能与新购房者签订购房合同。
业内人士提醒，实际操作中，购房合同网签后，还未备案的，需要购房者和房产公司提出申请撤销网签购房合同的预告登记手续，
等待房管部门审批通过后，房管部门回收作废的购房合同，撤销预
告登记，然后房产公司就可以与新的购房者重新签订购房合同了，
描写公园景的作文在这个时候才可以完成所谓的“直更名”。
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房屋产权证的效力
按照我国法律的规定，我国对房屋等大宗财产的管理，是采用行政登记的手段，即行政机关或其委托的机构(如房监所)通过一定的
程序审查、登记，最后向房屋所有权人颁发房屋产权证书，房屋所
有权证书上载明的权利人行使占有、使用、收益、处分的权利。我
国的房地产市场通过这样的权属管理模式，较好地杜绝了一房多主、一房多卖的问题，最大限度地防范了房地产市场的交易风险。
但是，现实生活中，对办理了房屋产权证的房屋，依然存在产权争议的现象，对当事人起诉到法院的这类案件，法官们也有截然不
同的认识。
这两种意见分歧的根本在于对房屋产权证效力的认定。第一种意见实际上是持房屋产权证的绝对效力，认为其在被撤销以前，人民
法院要受其约束。后一种意见认为房屋产权证只是房屋权属的初步
证据，只是其证据效力较其他证据高而已，如其记载与客观事实不符，法院可对权属另行裁判，而不是等待行政机关撤销原房屋产权证。
应当说后一种意见有一定道理。理由是：
首先，房屋所有权是公民的一项重要的财产权利，平等主体之间发生房屋权属争议纠纷属民法的调整范畴，如当事人起诉到人民法
院时，法院不能拒绝受理。法院通过开庭审理，对证据进行分析认
定，在查明事实真相后，应当对当事人的争议作出裁判，确定房屋权属。
其次，房屋登记管理机关对房屋权属的审查仅仅是形式上、程序性的审查，只要当事人提供相应的形式上合法的证明材料，房屋登记管理机关就予以登记并颁发房屋所有权证，并不审查有关证明材料内容的真实性，即物权变动的真实性、有效性，而按照民法的规定，一项民事行为的有效必须是以当事人意思表示真实为前提，因此，房屋登记管理机关的形式审查无法保证房屋权属的真实性，一旦有关材料内容不真实，就可能导致房屋所有权证不能客观反映房屋权属的真实情况。
第四，房屋所有权证是房屋管理机关经过一定的程序审查后颁发的，为了维护其有序的管理秩序，应当赋予其必要的权威，因此，对此证据应当赋予较高的效力等级。具体反映在审判实践中，就是把房屋所有权证作为推定证据使用，如果当事人没有足够的证据推翻，人民法院应当对房屋所有权证予以采信，并把其记载的权属内容作为判决定案的依据。
第五，如果当事人有充分的证据证明房屋所有权证记载的内容不真实，人民法院可根据查明的事实另行作出判决，当事人可根据法院的判决到房屋登记管理机关申请变更登记，房屋登记管理机关应当协助执行。
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