陈建平等与房屋买卖合同纠纷民事二审案件民事判决书
冰雨火更新时间陈建平等与房屋买卖合同纠纷民事二审案件民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】上海市第一中级人民法院 
【审理法院】上海市第一中级人民法院 
【审结日期】2021.11.29 
【案件字号】(2021)沪01民终13077号 
【审理程序】二审 
【审理法官】何建胡桂霞叶振军 
【文书类型】判决书 
【当事人】孟凡荣;陈建平;李佩芳 
【当事人】孟凡荣陈建平李佩芳 
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【当事人-个人】孟凡荣陈建平李佩芳 
【代理律师/律所】郑思元上海市宏志律师事务所;黎森亮上海汉路律师事务所 
【代理律师/律所】郑思元上海市宏志律师事务所黎森亮上海汉路律师事务所 
莫言作品简介【代理律师】郑思元黎森亮 
【代理律所】上海市宏志律师事务所上海汉路律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【终审结果】二审维持原判 
【原告】孟凡荣;陈建平;李佩芳 
【本院观点】谢娜 怀孕上诉人孟凡荣与上诉人陈建平、李佩芳2020年12月27日签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，约定内容不违反强制性法律规定，双方由之建立的房屋买卖合同关系依法应属有效。 
【权责关键词】共同共有违约金过错恢复原状支付违约金合同约定证人证言新证据质证证明责任（举证责任）维持原判发回重审查封 
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【指导案例排序】0 
【更新时间】2021-12-09 03:40:43 
陈建平等与房屋买卖合同纠纷民事二审案件民事判决书
上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2021)沪01民终13077号
当事人    　上诉人(原审原告)：孟凡荣。
    　委托诉讼代理人：郑思元，上海市宏志律师事务所律师
    　上诉人(原审被告)：陈建平。
    　上诉人(原审被告)：李佩芳。
    　陈建平、李佩芳共同委托诉讼代理人：黎森亮，上海汉路律师事务所律师。
审理经过    　上诉人孟凡荣与上诉人陈建平、李佩芳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院(2021)沪0115民初16542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称    　孟凡荣上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判陈建平、李佩芳支付违约金人民币672，000元。
函授毕业生自我鉴定    　事实和理由：一审判决认定事实清楚，但法律适用错误，对违约金过高的认定及调整存在举证责任分配及认定的明显错误，依法应该予以改判。1．一审判决在陈建平、李佩芳未提出任何证据(实际上也无任何证据)证明违约金过高的情况下大幅降低违约金，存在明显错误。2．本案违约金数额实质上合理有据，并未过分高于孟凡荣损失。3．一审判决认为孟凡荣在陈建平、李佩芳未按约履行超过十个工作日时就有权解除合同，亦有及时行使
解除权防止损失扩大的义务，是错误的。
    　陈建平、李佩芳上诉请求：维持一审判决第二、四项，撤销一审判决第一、三项，发回重审或依法改判，即判决：双方买卖合同于2021年1月18日解除，陈建平、李佩芳向孟凡荣支付20万元违约金，并由对方承担一、二审诉讼费用。
    　事实和理由：一审判决认定事实错误，一审认定的居间方主体有误。酌定的违约金过分高于孟凡荣的实际损失。涉案房屋系老公房拆迁取得之安置房，系其母子唯一住所，房屋市场价格未发生较大波动；陈建平、李佩芳受困于自身经济状况，无法负担房屋价值鉴定费用，如二审法院认为必要，其愿意申请鉴定。
    　双方当事人均不同意对方上诉请求，并坚持己方上诉请求。
原告诉称    　孟凡荣向一审法院起诉请求：1．判令解除孟凡荣和陈建平、李佩芳之间的房屋买卖合同；2．判令陈建平、李佩芳返还已支付的定金10万元；3．判令陈建平、李佩芳支付解约违约金67.20万元；4．判令陈建平、李佩芳赔偿已经发生的律师费2万元。
一审法院查明    　一审法院认定事实如下：上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋权利
银行跨行转账手续费人为陈建平、李佩芳，共同共有；建筑面积为65.55平方米。
    　2020年12月27日，甲方陈建平、李佩芳与乙方孟凡荣签订《房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过德佑房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方以336万元购买系争房屋，建筑面积65.55平方米。四、甲乙双方同意，甲方于2021年6月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的X日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。六、甲、乙双方确认，在2021年2月28日之前XX房XX中心申请办理转让过户手续。甲、乙双方同意，自签订《上海市房地产买卖合同》示范文本(即网上备案)后，甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。补充条款(一)约定：五、网签备案，除甲乙双方一致确认变更交易条件外。双方授权居间方根据本合同或相关协议的约定录入备案、打印《上海市房地产买卖合同》示范文本(以下称网签)，甲乙双方最晚不得晚于2021年1月15日前赴居间方处签订网签用于办理贷款、不动产登记预受理、缴纳税收等相关事宜。甲方有义务配合提供网签前五日内的《上海市不动产登记簿》以核验十项登记信息。甲乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本次交易所需的书面材料和相关证明，若因任何一方未能提供的，导致双方未能依照约定办理有关手续的。则该过错方应承担相应的责任。十、定金责任，若甲方收取定金后(含授
权保管的定金)，未能依照本合同约定继续履行的，则甲方应按已收取的定金(含授权保管的定金)数额向乙方双倍返还定金；若乙方支付定金后(含授权保管的定金)，未能依照本合同约定继续履行的，则乙方已支付甲方的定金(含授权保管的定金)，甲方有权不予返还。十一、违约责任，甲方的违约责任：2．甲方发生下列情形的，均视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同。乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款［20％］的违约金。若双方已签署上海市房地产买卖合同示范文本的，则根本性违约责任的标准为总房价的20％的违约金。①甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的……⑤甲方无正当理由单方要求解除本合同的。……甲乙双方在合同履约过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张法律责任的，违约方需额外承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师费等。附件三付款协议约定：本合同房价款336万元，乙方须于本合同签订后1日内自行或通过居间方支付甲方部分定金10万元；网签后1日内，乙方使用自有资金支付部分房价款108万元；乙方须于双方签订上海市房地产买卖合同示范文本后1日内向商业银行＋公积金申请贷款，拟贷款金额为217万元；乙方应于双方签署房屋交接书后当日支付甲方尾款1万元。2020年12月25日，孟凡荣支付陈建平买房定金10万元。
    　2020年12月27日，甲方陈建平、李佩芳与乙方孟凡荣及丙方德佑房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》，鉴于甲乙双方在丙方居间服务下就系争房屋已签订《房地产买卖合同》及相关协议，各方在友好协商基础上，订立本居间服务。三、居间服务费约定，甲方同意支付丙方居间服务费(不含乙方代甲方承担的部分，若有)30，000元；乙方同意支付丙方居间服务费(不含甲方代乙方承担的部分，若有)59，580元。
    　2021年1月15日，双方在中介公司进行网签。因中介公司使用德佑房地产经纪有限公司第二百二十八分公司的秘钥，故网签合同上显示的居间公司为德佑房地产经纪有限公司第二百二十八分公司，房地产职业经纪人为韩梦磊。陈建平、李佩芳以网签合同上居间公司与实际不符为由，拒绝网签。
    　2021年1月16日凌晨，陈建平在“XX路XX弄XX号XX室”中发送：今天你们中介公司约我，网签合同中介公司和之前买卖合同不一致，根据网上合同特别告知也没有明示相关资质，你们公司违约。1月17日，中介王凯发送：陈先生，您明天时间确定好提前告知一下我们，临时的话我们材料拿不过来。陈建平回复：前天15号你们网签提供的这家分公司，律师已查过诉讼很多会发个函过来。中介回复：您现在意思就是明天不过来了对吧。
    　2021年1月22日，德佑房地产经纪有限公司向陈建平、李佩芳发送回复函，主要内容为，德佑房地产经纪有限公司第二百二十八分公司系我司合法分支机构，本次交易的居间方主体未发生任何变更。
    　2021年1月25日，孟凡荣委托律师向陈建平、李佩芳发送《律师函》，主要内容为，陈建平、李佩芳方未按时配合办理网签手续，请陈建平、李佩芳方在接函后2日内配合办理网签手续，我方随时给予必要的配合。次日，该律师函送达陈建平、李佩芳。
    　孟凡荣为本案纠纷委托律师，支付律师费2万元。
    　2021年1月25日，孟凡荣向陈建平发送：房东，我这边时间是周三一天、周四下午时间都可以，你和你律师沟通下，在这里面挑个时间我们面谈。1月26日，孟凡荣发送：房东，周四下午两点你律师到链家中介门店浦东新区XX路XX号链家，有问题吗？1月28日，孟凡荣发送：房东，鉴于今天你的亲戚还是无理取闹，虽然不知道你们打的什么算盘，但我先把我的态度摆明：1．我这边钱已经准备好，随时可以签约；2．如果是中介费的问题，我们可以协商，但如果想通过这种方式跳价，我是绝对不会接受的；3．我律师这边已经给你发了律师函，请注意查收。

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