湖南中宁置业有限公司、雷昌华商品房销售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷
【审理法院】湖南省郴州市中级人民法院
【审理法院】湖南省郴州市中级人民法院
【审结日期】2020.12.18
【案件字号】（2020）湘10民终2906号
【审理程序】二审
【审理法官】罗燕青李建湘林海波
【审理法官】罗燕青李建湘林海波
【文书类型】判决书
【当事人】湖南中宁置业有限公司;雷昌华
【当事人】湖南中宁置业有限公司雷昌华
【当事人-个人】雷昌华
香奈尔香水【当事人-公司】湖南中宁置业有限公司
【法院级别】中级人民法院
【原告】湖南中宁置业有限公司
成都好玩吗【被告】雷昌华
【本院观点】该份证据具有真实、合法性，与本案具有一定的关联性，本院予以采信。本案为商品房销售合同纠纷，二审争议焦点为：中宁置业公司的上诉请求是否应予支持。《郴州市商品房买卖合同》（包含《商品房买卖合同补充协议》等附件中的补充条款）和《个人购房借款╱担保合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，各方均应按照约定全面履行义务和行使权利。
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【权责关键词】无效催告撤销违约金恢复原状支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则第三人关联性合法性质证诉讼请求开庭审理缺席判决维持原判发回重审执行
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【本院认为】本院认为，《郴州市商品房买卖合同》（包含《商品房买卖合同补充协议》等附件中的补充条款）和《个人购房借款╱担保合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，各方均应按照约定全面履行义务和行使权利。雷昌华未依据约定履行合同的义务，经中宁置业公司催促，未按期履行偿还借款义务，导致中宁置业公司受损，系根本违约行为，依法应承担违约责任。一审判决支持中宁置业公司的请求，判决解除中宁置业公司要求解除案涉《郴州市商品房买卖合同》（包括补充协议）并判决雷昌华向中宁置业公司支付违约金153774.4元正确，二审应予维持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉商品房的预售网签、备案、预告登记以及预售商品房抵押权预告登记，均系依附于案涉合
同产生，案涉合同法定解除，依附于合同而发生的系列事实行为依法应予作出处理以便恢复原状；再则，案涉《商品房买卖合同补充协议》第十四条3项已明确约定，主合同解除，雷昌华应在合同解除之日起七日内配合中宁置业公司办理退房和注销商品房买卖合同网上备案、登记的所有手续。综上，依据法律的规定和当事人的约定，雷昌华有责任和义务配合中宁置业公司办理案涉房屋《郴州市商品房买卖合同》（包括补充协议）的撤销网签与解除备案手续和撤销该商品房《不动产登记证明》的预告登记手续。一审法院不予支持中宁置业公司该项请求不当，应予纠正。 至于案涉《预售商品房抵押权预告登记》手续的撤销，虽然中宁置业公司在二审提交了该预告登记的权利人贷款银行出具的《贷款结清证明》，表明了贷款已结清且希望撤销抵押预告登记的意思表示，但抵押预告登记系基于雷昌华与贷款银行签订的《个人购房借款╱担保合同》产生，该抵押预告登记的当事人双方为雷昌华与贷款银行，贷款银行没有参加到本案诉讼，按照合同相对性原则，对于该项请求，本案中不宜直接处理，中宁置业公司可以协同贷款银行到相关部门直接办理。 综上所述，湖南中宁置业有限公司的上诉请求部分成立，对成立的部分，予以支持；不成立的部分，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律略有不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下
【裁判结果】一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初3546号民事判决第一项即“解除原告湖南中宁置业有限公司与被告雷昌华于2018年5月5日签订的关于郴州市梨树山路美的云熙府项目中的第8栋2层205房的《郴州市商品房买卖合同》（包括补充协议）”； 二、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初3546号民事判决第二项即“被告雷昌华于本判决生效之日起十日内支付原告湖南中宁置业有限公司违约金153774.4元”； 三、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初3546号民事判决第三项即“驳回原告湖南中宁置业有限公司的其他诉讼请求”； 四、雷昌华于本判决生效后十天之内，协助湖南中宁置业有限公司办理郴州市梨树山路美的云熙府项目08栋205号房的《郴州市商品房买卖合同》的撤销网签与解除备案手续和协助办理撤销该商品房《不动产登记证明》的预告登记手续； 五、驳回湖南中宁置业有限公司的其他上诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费80.0元，由雷昌华负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-10-27 23:32:10
湖南中宁置业有限公司、雷昌华商品房销售合同纠纷二审民事判决书
湖南省郴州市中级人民法院
民事判决书
函授专升本>简单教师节贺卡（2020）湘10民终2906号
上诉人(原审原告)：湖南中宁置业有限公司。
法定代表人：谭辉，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：李燕。
被上诉人（原审被告）：雷昌华。
上诉人湖南中宁置业有限公司（以下简称中宁置业公司）因与被上诉人雷昌华商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初3546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和调查询问当事人，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
中宁置业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，改判雷昌华立即配合中宁置业公司办理郴州市梨树山路美的云熙府项目08栋205号房屋《郴州市商品房买卖合同》的撤销网签与解除备案手续，立即配合中宁置业公司办理撤销该房屋预售商品房预告登记以及抵押权预告登记；2.本案诉讼费用由雷昌华负担。事实和理由：一审法院认为在中宁置业公司未全部履行代偿雷昌华的按揭贷款之前，华融湘江银行股份有限公司郴州分行（以下简称贷款银行）、雷昌华、中宁置业公司签订的《个人购房贷款/担保合同》不应解除，且有损贷款银行的利益，因此驳回中宁置业公司要求雷昌华协助办理撤销网签、解除备案登记手续及撤销案涉房屋预售商品房预告登记以及抵押权预告登记手续的诉请，属于适用法律错误，应予以纠正。一、《郴州市商品房买卖合同》解除后，雷昌华协助办理撤销网签、解除备案登记等手续属于雷昌华附随义务，中宁置业公司有权要求雷昌华配合将房屋恢复原状。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，《郴州市商品房买卖合同》解除后，雷昌华应配合中宁置业公司办理上述手续，将案涉房屋的登记状态恢复原状。二、撤销网签等手续的办理不会导致《个人购房贷款/担保合同》的解除，更不会导致贷款银行的利益受损。1.案涉商
品房买卖合同解除不应以解除借贷合同及担保合同为前提，撤销网签等手续办理后，案涉《个人购房贷款/担保合同》继续有效，贷款银行既可以向雷昌华主张权益，也可以向作为连带责任保证人的中宁置业公司主张权益，贷款银行的利益完全能够得到保障；2.无论撤销网签、预告登记及解除备案登记手续是否办理完成，贷款银行均可以根据案涉《个人购房贷款/担保合同》要求中宁置业公司代偿全部贷款本息或者直接在中宁置业公司保证金账户直接一次性扣款，以收回贷款本息；3.根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，案涉商品房买卖合同解除后，各方都可以请求解除借款合同及担保合同，因此中宁置业公司在撤销网签备案、预告登记等手续后，也会主动联系贷款银行代偿全部贷款本息。三、即使按照一审法院的观点，为确保贷款银行的利益无任何受损可能，因网签备案及预告登记与贷款银行无任何关系，而只与中宁置业公司和雷昌华相关，一审法院也不应驳回中宁置业公司要求撤销网签备案及解除预告登记的诉请，而只应驳回中宁置业公司要求解除抵押权预告登记的诉请。抵押权预告登记是为保护贷款银行的利益而进行的一项工商登记，抵押权预告登记的权利人为贷款银行，如果抵押权预告登记
不解除，中宁置业公司无法另行处置案涉房屋。四、一审法院在不了解贷款银行意见的情况下应追加贷款银行作为第三人，听取其意见，以便一次性解除本案纠纷，减少当事人之间的诉累。贷款银行完全认可中宁置业公司要求解除商品房买卖合同、撤销网签备案等诉讼请求。本案应当判决雷昌华配合办理撤销网签备案及解除预告登记、抵押权预告登记手续。综上，请求二审法院改判雷昌华立即配合中宁置业公司撤销案涉房屋网签解除备案手续，并办理撤销该房屋预售商品房预告登记以及抵押权预告登记手续，依法保护中宁置业公司的合法权益。
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