王贇与曹晨露房屋买卖合同纠纷民事二审案件民事判决书
王贇与曹晨露房屋买卖合同纠纷民事二审案件民事判决书
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【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷  新的一年开始精美语句
【审理法院】上海市第一中级人民法院 
【审理法院】上海市第一中级人民法院 
【审结日期】2022.02.22 
【案件字号】(2021)沪01民终15843号 
【审理程序】二审 
【审理法官】侯卫清寻增荣潘春霞 
【审理法官】侯卫清寻增荣潘春霞 
【文书类型】判决书 
【当事人】王赟;曹晨露;上海先德房地产有限公司;陈小瑾 
【当事人】王赟曹晨露上海先德房地产有限公司陈小瑾 
【当事人-个人】王赟曹晨露陈小瑾 
【当事人-公司】上海先德房地产有限公司 
【代理律师/律所】郭亚南上海申浩律师事务所;李晓茂上海中夏律师事务所;翁越华上海中夏律师事务所 
【代理律师/律所】郭亚南上海申浩律师事务所李晓茂上海中夏律师事务所翁越华上海中夏律师事务所 
【代理律师】郭亚南李晓茂翁越华 
【代理律所】上海申浩律师事务所上海中夏律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】王赟;上海先德房地产有限公司;陈小瑾 
【被告】曹晨露 
【本院观点】王赟与曹晨露签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)1、10、手写补充第12条及附件三付款协议约定2等均是本案处理的重要条款，双方应当恪守履行，但经本案庭审查明，除了合同约定条款之外，王赟和曹晨露在履约过程中又各自出现了新的问题：1．系争房屋需要及时办理解封手续，2．曹晨露提出资金监管。 
【权责关键词】撤销违约金合同约定第三人证明诉讼请求缺席判决查封 
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【本院查明】本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。    本院另查明，原审中，曹晨露曾经提供其父曹宏与中介赵静的聊天记录，以证明王赟曾承诺会在2021年1月15日前完成查封的撤销手续。王赟称解封是与中介谈到过，涉案房屋有抵押和查封，王赟的财务状况艰难，所以需要首付款涤除债务，但是曹晨露又提出资金监管，其不支付首付款直接导致王赟的解封行为受阻。    本院审理中，王赟和陈小瑾表明：两人始终坚持吴秀波的妻子
涉案房屋买卖合同的解除是曹晨露先行根本违约导致，但为了妥善平息各方争端，故王赟和陈小瑾仍同意向曹晨露返还涉案10万元定金，以期尽快解决涉案纠纷。 
【本院认为】本院认为，王赟与曹晨露签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)1、10、手写补充第12条及附件三付款协议约定2等均是本案处理的重要条款，双方应当恪守履行，但经本案庭审查明，除了合同约定条款之外，王赟和曹晨露在履约过程中又各自出现了新的问题：1．系争房屋需要及时办理解封手续，2．曹晨露提出资金监管。对此，王赟和曹晨露均是与先德公司进行沟通，而买受方与出售方之间未能就上述问题协商一致，在此情况下，曹晨露基于风险考虑仅支付了10万元定金后未再支付任何款项，而王赟因未能及时收到曹晨露的首付款而导致其涤除所有债务缺乏资金支持。综上，曹晨露和王赟在履行买卖合同中均出现了合同以外的障碍，导致合同解除的原因不能简单归咎于本案买卖合同任一方。先德公司在履约过程中未能起到中介应有的协调作用，导致买卖双方因关键问题未予解决而产生本案纠纷，先德公司在一审、二审中均未到庭陈述案件情况，其放弃诉讼权利而产生的不利后果由其自行承担。曹晨露以王赟违约为由主张解除双方签订的房屋买卖合同并要求双倍返还定金依据尚不足，不予支持。现王赟和陈小瑾对解除合同没有异议，且表示为解决双方纠纷而同意返还已收取的定金10万元，于法不悖，本院予以准许。
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【裁判结果】一、维持上海市松江区人民法院(2021)沪0117民初4293号民事判决第一项；    二、撤销上海市松江区人民法院(2021)沪0117民初4293号民事判决第二项；    二、王赟于本判决生效之日起十日内向曹晨露返还定金人民币100，000元(该100，000元本金由上海先德房地产有限公司归还于曹晨露)。    负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    一审案件受理费减半收取人民币2，150元，由王赟和曹晨露各半负担。二审案件受理费人民币4，300元，由王赟和曹晨露各半负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-21 22:23:30 
贸易公司取名【一审法院查明】一审法院认定事实，系争坐落于松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋(以下简称：系争房屋)权利人为王赟、陈小瑾。2019年2月26日，系争房屋设立抵押权，抵
押权人为大连银行股份有限公司上海分行，债权数额为最高债权限额950万元，债务履行期限为2019年1月15日至2034年1月15日。截至2021年3月10日的产调信息显示，2019年12月4日，系争房屋被司法查封，限制文件编号为(xxx)沪xxx执xxx号，限制人为上海市松江区人民法院；2020年11月23日，系争房屋被司法查封，限制文件编号为(xxx)沪xxx执xxx号，限制人为上海市静安区人民法院；2021年2月8日，系争房屋被司法查封，限制文件编号为(xxx)沪xxx民初xxx号，限制人为上海市徐汇区人民法院。    2021年1月3日，甲方王赟(出售方)与乙方曹晨露(买受方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲乙双方通过先德公司居间介绍，由乙方购买甲方名下系争房屋，总房价款1，135万元。第十六条约定，甲乙双方协商一致同意于2021年1月30日前至中介方以本合同及相关协议(若有)约定的交易条件，签订网上备案版《上海市房地产买卖合同》及相关协议。    补充条款(一)1．甲方应在收到乙方支付的首付款后前往贷款银行办理还款手续，并于还款后办妥抵押登记注销手续。若甲方在办理该房地产的抵押登记注销手续期间或办妥后，反悔不出售上述房地产给乙方，则甲方应按本合同第十条之约定违约金比例承担违约责任。    10．甲乙双方同意签署本合同后2021年1月30日内共赴中介方补签网络备案版《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还购房定金并承担相应违约责任；
若乙方未能履行本条所述事项，则甲方有权没收乙方所支付的购房定金，乙方应承担相应违约责任；甲乙双方若任意一方违约导致本合同终止的，由违约方支付中介方总房价的百分之二作为服务费。    同时手写补充了第12条，约定甲方涤除所有债务后网签，甲方承诺此房满五唯一，购入发票价为人民币伍佰叁拾万元。    附件三付款协议约定，1、乙方于2021年1月3日支付甲方房屋定金人民币壹拾万元整(￥100，000.00元整)；    2、乙方于2021年1月30日前支付甲方房屋房款人民币叁佰万元整(￥3，000，000.00元整)；    5、乙方通过贷款银行直接支付甲方房屋房款人民币柒百万元整(￥7，000，000.00元整)；    6、乙方于交房当日支付甲方房屋房款人民币伍拾万元整(￥500，000.00元整)；    7、乙方于过户当日交付甲方房屋房款人民币柒拾伍万元整(￥750，000.00元整)。    附件五载明系争房屋抵押情况：约人民币陆佰万元。    2021年1月3日，王赟出具定金收据一份，载明“今收到曹晨露女士承购本人王赟先生位于上海市松江区明兴路528弄168号房产，今支付定金人民币￥100，000.00元整(大写：壹拾万元整)。注：甲方同意定金交由居间方保管。特此立据，以此为证。”。    同日，曹晨露向先德公司支付定金10万元。    2021年2月22日，曹晨露委托律师向先德公司寄送律师函，同时抄送王赟，主要内容为因位于上海市松江区明兴路528弄168号的房屋因有抵押和查封，截至2021年1月30日之前仍未解除查封
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和抵押，相关债务未能涤除。现因王赟的原因，双方未能于2021年1月30日之前签署网络备案版《上海市房地产买卖合同》，王赟已经违约，根据双方于2021年1月3日签订的《上海市房地产买卖合同》，曹晨露要求解除《上海市房地产买卖合同》并双倍返还定金。    王赟确认系2021年3月2日通过先德公司知道该律师函内容。    原审庭审中，王赟认为曹晨露在明确已经被告知系争房屋存在查封的情况下手写的十二条中只约定了涤除债务即表明其没有要求解除查封的意思表示，对此曹晨露认为涤除债务就是包含了要求解除查封的意思表示，否则存在查封的情况下无法进行网签。    原审庭审中，王赟确认系争房屋上的三个查封在2021年4月或5月陆续解封，现系争房屋已经网签给案外人。 
【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。曹晨露与王赟之间签订的《上海市房地产买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，应属合法有效，曹晨露与王赟应按约履行。现结合曹晨露与王赟签订的《上海市房地产买卖合同》所约定的内容可知，王赟应于2021年1月30日之前涤除一切债务与曹晨露进行网签。对于王赟提出的在曹晨露明知系争房屋有查封的情况下，手写补充条款只要求涤除一切债务即表明曹晨露没有要求解除查封的意思表示的抗辩意见，应认为曹晨露与王赟均系普通自然人，不能要求曹晨露与王赟双方手写的补充
条款需严格满足法律的规定，在曹晨露与王赟均明知系争房屋有查封的情况下，若约定的“涤除一切债务”未包含解除查封的意思表示，则在实践过程中若无法及时解除查封，亦会导致交易无法继续履行，所以双方约定“涤除一切债务”中不包含解除查封的意思表示显系不合理。且王赟的该抗辩意见亦未有相应证据予以佐证，故对该抗辩意见不予采信。现王赟未能在2021年1月30日前解除系争房屋上的司法查封导致无法签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》，系王赟作为出卖人未排除交易重大障碍致使合同无法履行，且王赟在系争房屋解除查封后，将系争房屋转卖给案外人，亦导致其与曹晨露之间的买卖合同实际无法继续履行，曹晨露有权主张合同解除。现曹晨露主张以王赟收到解除通知的2021年2月24日为解除时间点，然未有证据显示系王赟实际签收该份解除通知，且王赟认可自己在2021年3月2日才知道解除，亦同意以3月2日为解除时间点，故确定双方之间的合同以2021年3月2日解除为妥。    本案定金为担保合同履行而设立，现因可归责于王赟的原因致使合同解除，王赟应双倍返还定金20万元。鉴于定金10万元仍由先德公司保管，为了一并解决纠纷，故认定直接由第三人先德公司向曹晨露返还定金本金部分。先德公司经法院依法传唤无正当理由未出庭应诉，视为放弃相应诉讼权利，依法缺席判决。    原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第
一百四十四条之规定，于2021年9月9日作出判决：一、曹晨露与王赟于2021年1月3日签订的《上海市房地产买卖合同》于2021年3月2日解除；二、王赟于判决生效之日起十日内向曹晨露双倍返还定金200，000元(其中100，000元本金由上海先德房地产有限公司归还于曹晨露)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2，150元，由王赟负担(于判决生效之日起七日内交付原审法院)。    二审审理中，王赟提交聊天记录，证明双方曾经协商确定网签时间延迟至2021年2月26日，曹晨露还表示房款支付方式为资金监管。曹晨露认可其提到过资金监管，但双方未达成一致意见，其对部分记录的真实性不予认可，认为不是发生在王赟与曹晨露之间的聊天内容，同时认为该些证据不能达到王赟的证明目的。本院认定，对曹晨露认可的记录部分，本院予以确认，对其他记录不予认可。 

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