郑州普罗房地产开发有限公司、周利朋房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】河南省郑州市中级人民法院
经济类包括哪些专业【审理法院】河南省郑州市中级人民法院
【审结日期】2021.03.19
【案件字号】(2021)豫01民终3822号
【审理程序】二审
【审理法官】马增军
【审理法官】马增军
【文书类型】判决书
【当事人】郑州普罗房地产开发有限公司;周利朋
【当事人】郑州普罗房地产开发有限公司周利朋
火锅材料【当事人-个人】周利朋
【当事人-公司】郑州普罗房地产开发有限公司
【代理律师/律所】苏孟飞北京市京悦律师事务所;周娜北京市京悦律师事务所;王丽北京大成(郑州)律师事务所;卢蕾北京大成(郑州)律师事务所
【代理律师/律所】苏孟飞北京市京悦律师事务所周娜北京市京悦律师事务所王丽北京大成(郑州)律师事务所卢蕾北京大成(郑州)律师事务所
【代理律师】苏孟飞周娜王丽卢蕾
西安本轮疫情源头【代理律所】北京市京悦律师事务所北京大成(郑州)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】郑州普罗房地产开发有限公司
【被告】周利朋
夜惊魂吻戏【本院观点】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
【权责关键词】撤销代理实际履行违约金过错合同约定诚实信用原则第三人证据不足新证据证明责任（举证责任）诉讼请求开庭审理维持原判发回重审执行异议执行和解强制执行冻结
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【本院认为】本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。普罗公司因案涉601号房屋与案外人陈三杰存在纠纷，无法继续履行其与周利朋网签的案涉601号房屋的《商品房买卖合同》，普罗公司对周利朋已构成违约。普罗公司为了补偿其不能履约给周利朋造成的损失，向周利朋出具的《致周利朋先生的购房协商函》，该协商函的内容系普罗公司真实意思表示，且就如何履行该协商函双方已进行实质性协商，故该协商函已生效，对当事人双方当事人均具有拘束力。普罗公司后与案外人陈三杰达成和解协议由陈三杰放弃
案涉601房屋。普罗公司在此情况下不再履行上述协商函的内容，并出售了为周利朋准备的备选房源，普罗公司的行为有违诚实信用原则。周利朋起诉请求人民法院判决判令普罗公司履行协商函的内容理由正当，一审判决支持周利朋的诉讼请求并无不当。普罗公司称上述协商函属单方允诺，属邀约邀请，周利朋拒绝协商且未形成合意等上诉主张与一、二审查明的事实不符，不能成立。 综上所述，普罗公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7004元，由上诉人郑州普罗房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-02 08:19:56
郑州普罗房地产开发有限公司、周利朋房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
河南省郑州市中级人民法院
经典游戏昵称民事判决书
(2021)豫01民终3822号
当事人 上诉人(原审被告)：郑州普罗房地产开发有限公司，住所地郑州市中牟县大孟镇普罗理想国艺术文化中心，统一社会信用代码91410122MA3X85A38T(1-2)。
法定代表人：徐春元，该公司总经理。
委托诉讼代理人：苏孟飞，北京市京悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周娜，北京市京悦律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：周利朋。
委托诉讼代理人：王丽，北京大成(郑州)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢蕾，北京大成(郑州)律师事务所律师。
审理经过 上诉人郑州普罗房地产开发有限公司(以下简称普罗公司)因与被上诉人周利朋房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中牟县人民法院(2020)豫0122民初8792号民
事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理，于2021年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人普罗公司的委托诉讼代理人苏孟飞，被上诉人周利朋及其委托诉讼代理人王丽、卢蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
人事文员的工作职责二审上诉人诉称 普罗公司上诉请求：1、撤销河南省中牟县人民法院(2020)豫0122民初8792号民事判决书第一项判决，并依法发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决因事实认定和法律适用错误，作出错误的河南省中牟县人民法院(2020)豫0122民初8792号民事判决书，严重损害了上诉人的权益，应予纠正。一、一审判决对协商函的性质认定不清、效力认定错误。(一)《协商函》构成单方允诺没有法律依据。被上诉人认为协商函构成单方允诺，没有法律依据。从理论上讲，单方允诺是指表意人向相对人作出的为自己设定某种义务，使相对人取得某种权利的意思表示，一般向社会上不特定的人发出。协商函中，上诉人提供房产供被上诉人选择，被上诉人可以优惠价购买但需要付出对价，协商函的内容不属于单方允诺。(二)协商函属于邀约邀请，且周利朋一方拒绝协商且未形成合意根据民法典规定，无论从
使用的词句，相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，协商函都不属于单方承诺，本质上属于要约邀请。根据《民法典》第142条第一款规定“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”的规定，协商函无论是名称、内容还是目的而言，均符合《民法典》第473条要约邀请的规定。从名称而言，为“协商函”，意表事项均不确定，仅为上诉人邀请被上诉人进行协商：从协商函的性质及目的而言，协商函性质是一个“邀请函”，上诉人在2020年6月周利朋第三人撤销之诉二审出具裁判，所有法律救济手段用尽，可能导致无法履行合同情况下，提出换房和补偿的协商解决方案，目的是为了邀请被上诉人就双方之间《商品房买卖合同》履行事宜协商解决，如果被上诉人同意协商，可以告知其对协商函的具体意见(这个意见具体明确的，才属于要约),上诉人认可的，这个认可才属于承诺，才会形成合意；从协商函的内容而言，上诉人向被上诉人提供了四处房源，并提供相应的政府备案价格供其选择，附件还附了整个项目的几百套房源备案价格，完全属于《民法典》第473条【邀约邀请】法律规定中的“价目表”形式；从诚信角度及整个事件背景而言，被上诉人一直主张要原来的601东户房屋，第三人撤销之诉也是以诉讼行为表明主张601东户，周利朋拒绝协商函的同时，也仍然要求上诉人交付(当时难以交付的)601东户，目的是想和上
诉人协商获取更大的利益，当上诉人竭尽全力在付出巨大代价后最终消除601东户履行障碍后，被上诉人却又要求上诉人履行协商函，破坏交易安全，违反诚实信用的基本原则。(三)一审判决在查明引用协商函时，看似引用内容是协商函内容，但因受到被上诉人关于协商函系单方允诺的误导和对协商函的错误理解，仅引用了上诉人提供房产供被上诉人选择和向被上诉人承担损失和补偿的内容，遗漏了被上诉人需要支付房产对价的相关内容。一审判决遗漏该部分内容，影响了对协商函的定性，导致判决错误。二、即使《致周利朋先生协商函》属于要约，周利朋一方对此也作出了明确拒绝，要约失效，一审判决认定“……被告辩称原告未同意上述协商函，但被告未提交充分证据证明其主张成立……”错误，与事实不符。且一审法院该就该事实的举证责任分配错误。从上诉人一审提交的证据10以及被上诉人提交的证据上诉人销售人员宫月与被上诉人妻子张芳聊天记录，2020年6月17日18:21“宫月，我收到了！我还是那句话，我选的那个一楼给我们不用补差价，要不你们直接见我律师就行……”，2020年6月17日18:26“……我的要求我觉得很合理，其实差价真的没多少！……”，可以看出被上诉人妻子张芳不同意上诉人所供房产的价格，拒绝了协商函。从上诉人销售人员与被上诉人短信记录“我没空，我也不想听了……不行的话我们只有法院见了……”得知，被上诉人短信拒绝了协商函，并且未在合理期限做任何承诺。
前述证据，已经充分证明被上诉人未同意协商函，一审判决认定上诉人未提供证据证明被上诉人未同意协商函，与事实不符，认定错误。关于邀约和承诺，主张合同订立一方应当承担举证责任，即证明其做出了有效承诺。本案中周利朋一方没有举证证明其做出了明确的承诺，应承担不利后果。但是一审法院反而要求上诉人举证证明周利朋拒绝邀约，并因证据不足判决上诉人承担不利后果，完全弄错了举证责任。综上，协商函发出后，周利朋一方拒绝，且双方未形成新合意，一审认定其生效并对双方具有拘束力是错误。三、本案《商品房买卖合同》进行了网签，并未进行备案，且网签已注销。一审判决认定“…因《商品房买卖合同》(合同编号为ZM180××××某某某某)未解除，合同备案手续亦未注销……”错误，与事实不符。网签与备案是不同的概念，网签是在开发商已经取得了预售许可证，且购房者也满足购房资格，完成选房，签订商品房预售合同之后，在售楼部或者在房屋管理部门完成的。备案是在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。一般来说，网签在前，备案在后，备案以网签为前提。本案《商品房买卖合同》(合同编号为ZM180××××某某某某)于2018年11月8日进行了网签，并未进行备案，且网签已于2019年8月12日注销，一审判决混淆了网签与备案，认定错误。四、对协商函应做整体解释，不能单独适用赔偿条款，一审判决认定商品
房买卖合同未解除，但却基于商品房买卖合同无法履行前提下的协商函判决赔偿损失，逻辑矛盾，判决错误。协商函同意赔偿的前提是在《商品房买卖合同》无法履行时贵司承担对周利朋的赔偿责任，在商品房买卖合同无法履行的情况下，让周利朋另选房源，如果周利朋同意，才会涉及后续原买卖合同解除和新商品房买卖合同签订，才会涉及到协商函提及赔偿。如果原商品房买卖合同可以继续履行，只需要根据原合同履行和承担违约责任即可，完全没有协商函产生的必要和适用的前提。一审判决一方面认定商品房买卖合同未解除，但又基于商品房买卖合同无法履行前提下的协商函判决赔偿损失，基于不同逻辑裁判，显然是错误的。五、按照一审裁判逻辑，意味着在原合同可以履行且承担迟延履行违约金之外，又被裁判承担高达20%的违约金，而周利朋一方并无什么实际损失，严重违反了合同法关于违约金的规定，也导致一直诚信积极履行合同的上诉人一方承担了过高的违约金。请求二审将违约金酌定在房款总额5%以下。综上所述，一审判决严重错误，严重损害上诉人的合法权益，上诉人为维护自身权益，依法提起上诉，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
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