叶琼彪、张娜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
叶琼彪、张娜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】江西省景德镇市中级人民法院 
【审理法院】江西省景德镇市中级人民法院 
【审结日期】2020.12.16 
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【案件字号】（2020）赣02民终826号 
【审理程序】二审 
【审理法官】周杲徐骥陈苾铃 
【审理法官】周杲徐骥陈苾铃 
【文书类型】判决书 
【当事人】叶琼彪;张娜;景德镇艺泷汇房地产经纪有限公司  巴西 智力
【当事人】叶琼彪张娜景德镇艺泷汇房地产经纪有限公司 
【当事人-个人】叶琼彪张娜 
【当事人-公司】景德镇艺泷汇房地产经纪有限公司 
【代理律师/律所】胡炜翔浙江梦园律师事务所;诸葛友浙江梦园律师事务所;李俊杰江西三人行律师事务所;郑媛江西京天律师事务所;黄青洲江西京天律师事务所 
【代理律师/律所】胡炜翔浙江梦园律师事务所诸葛友浙江梦园律师事务所李俊杰江西三人行律师事务所郑媛江西京天律师事务所黄青洲江西京天律师事务所 
【代理律师】胡炜翔诸葛友李俊杰郑媛黄青洲 
【代理律所】浙江梦园律师事务所江西三人行律师事务所江西京天律师事务所 
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【法院级别】中级人民法院 
【原告】叶琼彪;景德镇艺泷汇房地产经纪有限公司 
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【被告】张娜 
【本院观点】当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。 
【权责关键词】代理查封折价过错诉讼请求维持原判合同约定发回重审撤销国家、集体或者第三人利益恶意串通部分无效无效第三人新证据违约金 
【指导案例标记】0 
获诺贝尔奖的华人【指导案例排序】0 
【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 
【本院认为】本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。虽然张娜与叶琼彪、艺泷汇公司之间签订了房屋买卖合同，但通过查明的事实可知，张娜、叶琼彪之间签订房屋买卖合同是为了通过变更叶琼彪与案外人润华公司原始合同的名字，注销叶琼彪与案外人润华公司网签合同，然后再虚构张娜与润华公司的房屋卖合同来办理涉案房屋的产权登记，达到二手房交易变为一手房交易，规避房屋交易中产生的税费。而艺泷汇公
司作为专业的房地产经纪公司，明知张娜和叶琼彪恶意串通，规避税收，不但未制止，反而积极促成张娜和叶琼彪签订三方合同，属于对串通行为明知而未制止，亦构成恶意串通。本案涉及三方之间的《房屋买卖合同》为逃避国家税收而签订，且合同第一条1.2约定甲方(叶琼彪)保证已经取得案涉房屋的所有权，但实际上叶琼彪并未办理本案案涉房屋的不动产权属证书，并没有取得案涉房屋的所有权；合同第二条约定，乙方(张娜)同意网签合同价格按照甲方(叶琼彪)原合同价格办理网签，叶琼彪原合同价格为594002元，但张娜与叶琼彪之间实际房屋交易价格为800000元。综合上述几个因素，张娜与叶琼彪、艺泷汇公司之间签订的《房屋买卖合同》并非各方的真实意思表示，系为规避国家税收而签订的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应属无效合同。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，认定本案案涉《房屋买卖合同》为无效合同，并无不当，本院予以维持。合同被认定无效后，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，判决由叶琼彪应向张娜归还购房款800000元和张娜前期支付的5000元违
约金，艺泷汇公司应分别向张娜和叶琼彪归还中介费8000元和7000元，对于因合同无效造成各方的损失，因三方均有过错，各自损失由各人自担，亦无不当，本院亦予以维持。至于叶琼彪主张的即使合同被认定为无效，从一审法院判决结果来看，一审对无效合同的处理也没有处理彻底的问题。根据叶琼彪二审中陈述本案案涉房屋系通过以房抵债方式获得，且叶琼彪并未办理该房屋的所有权权属证书，其只是享有债权并不享有物权，现该房屋已被浙江省兰溪市人民法院查封，在本案认定张娜与叶琼彪、艺泷汇公司三方《房产买卖合同》无效之后，叶琼彪的权益，可另行主张。叶琼彪主张的应当追加润华公司为共同被告、张娜的配偶陈鹏应当列为本案原告的问题，因润华公司并非本案房屋买卖合同的当事人或相对方，且张娜的配偶陈鹏亦并非本案房屋买卖合同的当事人，叶琼彪作为本案被告并不能追加本案原告，一审程序并无不当，本院对叶琼彪上述主张不予支持。    综上所述，叶琼彪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费12052元，由叶琼彪负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-08-24 19:35:29 
【一审法院查明】一审法院认定事实：2020年1月15日，张娜与叶琼彪、艺泷汇公司三方签订了《房产买卖合同》一份，张娜为购买方，叶琼彪为出售方，艺泷汇公司为中介方，该合同约定甲方(叶琼彪)及产权所有人同意将坐落在景德镇市城区锦绣天成2栋1001室房屋出售给乙方(张娜)，房屋成交价格为800000元，并对付款方式、违约责任和居间服务佣金等予以约定。合同签订后，张娜于2019年12月27日通过支付宝和银行转账向艺泷汇公司工作人员曾茜兰支付了购房定金50000元，于2020年1月15日通过银行转账向叶琼彪支付了购房首付款250000元，于2020年6月3日通过银行转账向叶琼彪支付了购房尾款500000元。张娜已将约定的房款800000元付至叶琼彪。张娜于2020年6月4日通过银行转账向叶琼彪支付了逾期付款违约金5000元。另，张娜向艺泷汇公司支付了中介服务费8000元，叶琼彪向艺泷汇公司支付了中介服务费7000元。目前，涉案房屋叶琼彪未交付给张娜。一审法院另查明，叶琼彪与案外人润华公司于2016年7月16日就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，叶琼彪为买受人，案外人润华公司为出卖人，约定房款为594002元，并办理了网签。叶琼彪和案外人润华公司于2020年6月2日申请办理已备案合同注销，叶琼彪未取得房产证；2020年6月3日，叶琼彪与案外人润华公司就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》注销
完成；2020年6月4日，张娜和其配偶陈鹏作为买受人与出卖人润华公司就涉案房屋办理了网签申请，处于受理状态，案外人润华公司向张娜的配偶陈鹏开具了价税为594002元的增值税普通发票。2020年7月16日，浙江省兰溪市人民法院查封了涉案房屋。 
【一审法院认为】一审法院认为，张娜与叶琼彪、艺泷汇公司之间签订的房屋买卖合同系三方的真实意思表示，张娜与叶琼彪之间涉案房屋买卖的事实存在。在本案中，叶琼彪作为买受人从案外人润华公司处购买了涉案房屋，叶琼彪办理了网签但尚未办理产权登记，又将该房屋转卖给张娜，按照正常交易情形，叶琼彪应当先完成涉案房屋的产权登记后，再将登记在自己名下的涉案房屋过户到张娜名下，完成房屋买卖交易。但张娜和叶琼彪却约定通过变更叶琼彪与案外人润华公司原始合同的名字(房屋交易价格为原来的594002元)，注销叶琼彪与案外人润华公司网签合同来办理涉案房屋的产权登记，达到二手房交易变为一手房交易，规避房屋交易中产生的税费。叶琼彪和艺泷汇公司均称上述行为系为规避税收，张娜虽称不清楚税费负担情况，一审法院认为，作为普通购房人均应知道按正常交易所产生的税费要大大高于张娜和叶琼彪约定的交易的税费，双方约定就是为规避税收，故张娜的这一辩解，一审法院不予采信。一审法院认为，张娜和叶琼彪恶意串通，采取虚构张娜与案外人润华公司进行房屋买卖的事实，涉案房屋从二手买卖变为一手买卖，
规避了应当缴纳的税费，损害国家利益。艺泷汇公司作为专业的房地产经纪公司，明知张娜和叶琼彪恶意串通，规避税收，不但未制止，反而积极促成张娜和叶琼彪签订三方合同，亦构成恶意串通。因此，涉案的《房屋买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，应认定为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，叶琼彪应向张娜归还购房款800000元和张娜前期支付的5000元违约金，艺泷汇公司应分别向张娜和叶琼彪归还中介费8000元和7000元。对于因合同无效造成各方的损失，因三方均有过错，各自损失由各人自担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、叶琼彪于一审判决生效之日起七日内返还张娜805000元；二、景德镇艺泷汇房地产经纪有限公司于一审判决生效之日起七日内返还张娜中介费8000元；三、景德镇艺泷汇房地产经纪有限公司于一审判决生效之日起七日内返还叶琼彪中介费7000元；四、驳回张娜其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12052元，由叶琼彪负担5000元，景德镇艺泷汇房地产经纪有限公司负担2052元，张娜负担5000元。    二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 
【二审上诉人诉称】叶琼彪上诉请求：1．撤销景德镇市昌江区人民法院(2020)赣0202民初1218号民事判决；2．发回重审，或依法改判驳回张娜的全部诉讼请求。事实与理由：1．涉案房屋之所以被兰溪市人民法院查封，造成涉案房屋暂无法过户给张娜，原因在于张娜在与房开公司景德镇市润华房地产开发有限公司(以下简称“润华公司”)草签商品房买卖合同及网签申请后，没有及时提供正式商品房买卖合同以进一步完成涉案房屋网签手续所造成，责任在娜和润华公司；2．润华公司与本案具有法律上的利害关系，叶琼彪在开庭前及庭审过程中均依法向一审法院申请追加润华公司为本案共同被告，但一审法院以理由不充分予以了驳回，严重侵害了叶琼彪的诉讼权利；3．涉案《房屋买卖(居间)合同书》系叶琼彪、张娜及艺泷汇公司三方真实意思表示，虽然客观上确实能减少涉案房屋的交易税费，但各方当事人是建立在法律允许的基础上进行合同权利义务变更、转让或解除方式来最终实现各自的合同目的，根本不具有违法性，更不存在恶意串通，损害国家利益的事实；4．涉案商品房现在的买卖主体为张娜与润华公司，涉案商品房被查封也是在该新商品房买卖
关系的履行过程中，与叶琼彪已经没有法律上的利害关系了；5．张娜的配偶陈鹏应当列为本案原告，一审庭审中叶琼彪已经向法院提出，但一审法院对该事实未作处理；6．双方虽然通过二手房变一手房的方式，对国家税收有一定的损害，但也只是部分无效，房屋买卖合同是双方的真实意思表示，并不能表示合同全部无效；即使合同被认定为无效，从一审法院判决结果来看，一审对无效合同的处理也没有处理彻底。    张娜辩称：1．叶琼彪上诉请求里的第一点不符合客观事实，完全属于把自己的责任推卸给张娜以及案外人润华公司。一审时，张娜是基于其与叶琼彪以及艺泷汇公司三方订立的房屋买卖合同向法院起诉的，根据合同的相对性原则，案外人润华公司不是合同当事人，与本案也没有直接的利害关系，无需加入到本案的诉讼当中。虽然案外人润华公司给张娜开具了发票，为张娜办理过网签申请(最终并未实际办理成功)，但这些行为的目的是为了履行房屋买卖合同、使合同里关于产权变动的约定能够实现，且叶琼彪及艺泷汇公司在一审答辩时均明确表示以合同更名模式交易是为了规避房屋二次交易时所产生的税费，而且张娜是将全部购房款支付给了叶琼彪，而非润华公司。因此，张娜未与润华公司形成房屋买卖的真实意思表示也即就本次涉案房屋交易的主体仍然是叶琼彪、张娜以及艺泷汇公司三方。故一审法院未同意叶琼彪申请将案外人润华公司追加到本案诉讼当中完全正确，程序合法。另外，没有及时qq飞车车队简介
提供正式商品房买卖合同导致未能办理网签手续的责任不在张娜，而是因叶琼彪和艺泷汇公司未尽到及时提醒义务所致，张娜在本次房屋交易过程中其义务只有付款和配合。2．不论是从合同解除或是合同转让角度来分析本案，均可以得出一个结论即叶琼彪与案外人润华公司解除合同并解除网签登记、张娜与案外人润华公司签订草签合同、申请办理网签的行为都不是当事人真实的交易目的，这些行为的交易目的就一个使得涉案的三方房屋买卖合同里所涉房产的产权过户到张娜名下，换句话说前述行为只是履行三方房屋买卖合同的手段或者说是方式，但该手段或者方式除了使本次二手房交易变为一手房交易，达到产权变更的目的之外，还有规避国家税费的目的。3．本案的案由为房屋买卖合同纠纷，对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，虽然张娜未提起确认合同无效的诉讼请求，但一审法院仍应依职权进行审查。《合同法》第五十八条系合同无效法律效果的规定，一审法院在依据《合同法》第五十二条认定合同无效的情况下，应主动援引该法第五十八条的规定，对合同无效的法律后果进行处理，而不需要当事人另行提起诉讼，因此，一审判决并未超出当事人的诉讼请求。综上所述，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，审理程序合法。    综上所述，叶琼彪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 

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