丁小玲、宋丹等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】江苏省泰州市中级人民法院
【审理法院】江苏省泰州市中级人民法院
【审结日期】2021.10.19
【案件字号】(2021)苏12民终1820号
【审理程序】二审
【审理法官】王军强潘贻杰顾连凤
【文书类型】判决书
【当事人】丁小玲;宋丹;泰州市海陵区爱心房产经纪有限公司
【当事人】丁小玲宋丹泰州市海陵区爱心房产经纪有限公司 湿地的作用
【当事人-个人】丁小玲宋丹
【当事人-公司】泰州市海陵区爱心房产经纪有限公司
【代理律师/律所】胥辉江苏碧泓律师事务所;陈桂根江苏律友律师事务所;陆水珠江苏律友律师事务所
【代理律师/律所】胥辉江苏碧泓律师事务所陈桂根江苏律友律师事务所陆水珠江苏律友律师事务所
【代理律师】端午节高速免费不胥辉陈桂根陆水珠
【代理律所】江苏碧泓律师事务所江苏律友律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【原告】企业理念标语丁小玲;泰州市海陵区爱心房产经纪有限公司
【被告】宋丹
【本院观点】合同依法成立以后，对当事人具有法律约束力，当事人一方不得擅自解除或擅自单方变更合同。
【权责关键词】撤销代理善意取得违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则管辖第三人质证诉讼请求反诉维持原判发回重审执行
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【更新时间】2021-12-25 01:27:31
丁小玲、宋丹等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
江苏省泰州市中级人民法院
民事判决书
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(2021)苏12民终1820号
当事人 上诉人(原审被告、反诉原告)：丁小玲。
委托诉讼代理人：胥辉，江苏碧泓律师事务所律师。
经典动漫排行榜 委托诉讼代理人：高慧，江苏碧泓律师事务所申请执业人员。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：宋丹。
委托诉讼代理人：陈桂根，江苏律友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆水珠，江苏律友律师事务所律师。
原审第三人：泰州市海陵区爱心房产经纪有限公司，住所地泰州市海陵区美好上郡20幢08室。视频修复
法定代表人：陈顺广。
审理经过 上诉人丁小玲因与被上诉人宋丹、原审第三人泰州市海陵区爱心房产经纪有
限公司(以下简称爱心房产公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院(2020)苏1202民初4488号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 丁小玲上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉房屋虽然登记于上诉人一人名下，但实际为夫妻共同财产。上诉人在丈夫提出异议的情况下，积极协调，提供了切实可行的方案，草拟了补充协议，确保案涉房屋能够顺利进行交易。但因被上诉人的消极对待，导致双方的损失都进一步扩大,被上诉人应自行承担上述损失。被上诉人在主观上存在故意。且被上诉人在损失产生的情况下，未采取积极措施进行补救，为获取更加可观的违约金，反而任由损失的扩大，这部分损失应当由被上诉人自行承担。2.上诉人一直积极履行自身的义务，直到案件进行到庭审阶段，上诉人仍然表示愿意继续履行合同，并于2020年12月2日提交了继续履行合同的反诉状。3.一审法院支持违约金30万元和律师代理费2万元的诉讼请求是基于错误事实下认定的，与公平原则和诚实信用原则相违背，也违反同一法院同案同判的裁判精神。双方合同约定违约责任一是按照房屋总价款万分之五支付滞纳金，二是支付30万元整违约金。被上诉人仅支付3万元定金的情况下，在很短时间内提出解除合同且
明知案涉房产属于夫妻共同财产的情况下，拒绝进行协调，其主张30万元的违约金明显超过了其损失限度，违约金应适用合同总价款万分之五支付滞纳金的条款。合同约定未提交过户证件的行为属于违约，而是否在约定的期限办理网签、监管手续并非本合同明确约定的属于违约的行为，且不应当做扩大性的解释。4.案涉合同系格式合同，其条款并非上诉人真实意思表示，对于明显加重上诉人的责任的条款，应当在合理范围内减少其责任。5.本案一审法院无管辖权，应当移送泰州医药高新技术产业开发区人民法院进行审理。二审中，上诉人撤回对管辖权所提异议。6.上诉人主要不服的内容为一审判决的违约金30万元及对方律师代理费2万元合计人民币32万元，故上诉人应当缴纳的案件受理费应为6100元，上诉人已按一审法院的上诉费缴纳通知单预交了19200元，超过部分13100元请求予以退还。
二审被上诉人辩称 宋丹答辩称：1.一审法院查明的事实清楚，上诉人存在严重违约行为，一审法院认定上诉人违约有事实依据，且适用法律正确。2.上诉人主张案涉房产是夫妻共同财产，被上诉人不认可。签订房屋买卖合同时，房产证注明上诉人单独所有，上诉人完全的处分权。3.一审对违约金及律师费的判决符合合同约定及法律规定。4.被上诉人一审诉讼请求要求解除合同，符合合同约定的解除条件以及法律规定。综上，请求驳回上
诉，维持原判。
爱心房产公司未到庭陈述意见。
原告诉称 宋丹向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除宋丹、丁小玲于2020年8月25日签订的关于泰州市绿地世纪城房屋的《泰州市房地产转让合同》；2.判令丁小玲返还宋丹购房定金3万元，给付宋丹违约金30万元，给付宋丹律师代理费2万元；3.判令丁小玲承担本案诉讼费、保全费。
丁小玲向一审法院提出反诉请求：1.判令宋丹继续履行2020年8月25日签订的《泰州市房地产转让合同》；2.判令宋丹给付丁小玲购房款157万元，并承担逾期给付购房款157万元的违约责任，给付逾期付款违约金(自2020年9月30日起至2020年11月30日止，以45万元为基数，按照每日万分之五的标准计算；自2020年12月1日起至实际给付之日止，以157万元为基数，按照每日万分之五的标准计算)；3.判令宋丹赔偿丁小玲支付的律师代理费2万元；4.宋丹承担本案反诉费用。
一审法院查明 一审法院查明的事实：泰州市绿地世纪城房屋的所有权人为丁小玲。20
20年8月25日，丁小玲(转让方、甲方)、宋丹(受让方、乙方)及爱心房产公司(中介方、丙方)签订《泰州市房地产转让合同》，约定：甲方自愿将自有的坐落于泰州市绿地世纪城房屋转让给乙方，房屋建筑面积114.02平方米，成交价160万元；合同签订时，乙方支付甲方购房定金3万元；双方约定2020年9月30日前先办理房屋网签、监管手续，当日乙方将首付款45万元打入资金监管账户，待乙方支付首付款后将定金3万元打入资金监管账户，5日内乙方申请112万元的商贷手续，由居间方协办，如贷款额不足或乙方有消费贷款、信用贷款未还清导致无法贷款或乙方征信、流水、收入证明及担保人等原因不符合银行审批条件导致无法贷款，均由乙方在60天内现金补足，甲方出具收条，说明收款事由；银行收到他项权证告知存量房中心后五日内甲乙双方办理房屋交接手续，双方签字甲方领取支票，交房前的水、电、有线、煤气、物业费等欠费由甲方提前结清并清空户口；上述房地产在办理产权过户手续时所需证件由甲乙双方各自按规定提供，共同委托丙方全权代办过户手续，若有一方因过户证件提供不全而致使不能过户或拖延过户的行为属于违约，由违约方承担全部违约责任；若甲方中途悔约，应书面通知乙方和丙方，除需按乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方外，甲方还需承担违约责任，并赔偿损失；若甲方未按合同约定的期限履行责任，每逾期一日，由甲方给付乙方相当于上述房屋总价款万分之五的滞纳金，
逾期超过10日视为悔约行为，并由甲方承担违约责任；若乙方未按合同约定的期限付款，由乙方承担违约责任，每逾期一日，由乙方给付甲方相当于上述房屋总价款万分之五的滞纳金，逾期超过10日视为悔约行为，并由乙方承担违约责任；甲、乙双方必须全面履行上述条款，如一方违反本合同相关条款，由违约方向守约方支付违约金30万元，并承担守约方因实现债权所产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费等等，买卖双方如有一方违约，守约方有合同解除权，无须通知对方，并要求对方支付违约金等事项。合同签订当日，宋丹向丁小玲支付购房定金3万元。2020年9月29日丁小玲向其名下华夏银行账户存入61万元。
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