周斌斌、刘亮梅等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
周斌斌、刘亮梅等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】广东省东莞市中级人民法院 
【审理法院】广东省东莞市中级人民法院 
【审结日期】2021.12.28 
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【案件字号】(2021)粤19民终12532号 
【审理程序】二审 
【审理法官】李丽莉邹凤丹罗艳艳 
【审理法官】李丽莉邹凤丹罗艳艳 
【文书类型】判决书 
【当事人】周斌斌;刘亮梅;邓小华 
【当事人】洗衣机不甩干周斌斌刘亮梅邓小华 
【当事人-个人】周斌斌刘亮梅邓小华 
【代理律师/律所】陈宪辉广东法丞汇俊(东莞)律师事务所;黄婉瑜广东法丞汇俊(东莞)律师事务所;严驰广东金词律师事务所;何玉玲广东金词律师事务所 
【代理律师/律所】陈宪辉广东法丞汇俊(东莞)律师事务所黄婉瑜广东法丞汇俊(东莞)律师事务所严驰广东金词律师事务所何玉玲广东金词律师事务所 
【代理律师】陈宪辉黄婉瑜严驰何玉玲 
【代理律所】广东法丞汇俊(东莞)律师事务所广东金词律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】周斌斌;刘亮梅;邓小华 
【本院观点】本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十
八条的规定，本院对上诉人邓小华、周斌斌、刘亮梅上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。中国建设银行股份有限公司东莞虎门支行不属于依法应予追加的当事人，故本院对其申请不予准许。 
【权责关键词】无效撤销违约金支付违约金合同约定第三人关联性合法性质证高度盖然性财产保全诉讼请求反诉缺席判决维持原判发回重审查封冻结解冻 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法作出判决，合理合法，且理由阐述充分、正确，本院予以确认，不再赘述。本院审理期间，邓小华、周斌斌、刘亮梅没有新的事实与理由予以佐证自己的主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，即对邓小华、周斌斌、刘亮梅的上诉请求，不予支持。 
【本院认为】本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条的规定，本院对上诉人邓小华、周斌斌、刘亮梅上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点是：一、买卖双方是否应向对方承担违约责任；二、案涉房屋买卖合同是否应予解除。    关于争议焦点一。本案中，根据双方提交的证据可知，邓小华、官旭明在明知周斌斌、刘亮梅按照210万元的价款申请贷款，并配合办理了贷款手续后，又以周斌斌、刘亮梅私自办理高评高贷为由主张周斌斌、刘亮梅违约，理据不足。周斌斌、刘亮梅未以实际购房价格办理银行贷款的行为应作否定性评价，邓小华拒绝以非双方真实意思表示的210万元价款办理过户手续的行为亦不构成违约。综上，双方基于该行为均不应要求对方承担违约责任。    关于争议焦点二。案涉《二手房买卖及居间服务合同》及附件是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。根据东莞市不动产登记中心函复内容可知，案涉房屋交易没有履行障碍，具备继续交易的条件。在案涉合同不存在法定或约定的解除事由的情况下，邓小华主张解除合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。    另外，邓小华向本院申请追加中国建设银行股份有限公司东莞虎门支行作为第三人参加诉讼，本院认为，中国建设银行股份有限公司东莞虎门支行不属于依法应予追加的当事人，故本院对其申请不予准许。    一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案的事实进行了认定，并在
此基础上依法作出判决，合理合法，且理由阐述充分、正确，本院予以确认，不再赘述。本院审理期间，邓小华、周斌斌、刘亮梅没有新的事实与理由予以佐证自己的主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，即对邓小华、周斌斌、刘亮梅的上诉请求，不予支持。    综上所述，上诉人邓小华、周斌斌、刘亮梅的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 
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【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    本案二审案件受理费20080元，由邓小华负担13080(已预交)，由周斌斌、刘亮梅负担7000元(已预交)。    本判决为终审判决。 
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【一审法院查明】一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院(2020)粤1972民初15374号民事判决。 
【二审上诉人诉称】周斌斌、刘亮梅不服一审判决，上诉请求：1.维持一审判决第一、三项；2.撤销一审判决第二项，改判邓小华向周斌斌、刘亮梅支付违约金(以200万元为基数
按每日万分之五从2020年10月24日起计至案涉房屋办妥所有权转移登记手续之日止)，并向周斌斌、刘亮梅赔偿律师费6万元、财产保全保险费5000元；3.本案一、二审诉讼费用由邓小华承担。事实与理由：一、一审判决部分事实认定不清，周斌斌、刘亮梅与邓小华约定按210万元为交易价款申请按揭贷款及交易过户是双方的真实意思表示，并非虚假意思表示，应认定合法有效。1.法律并无强制性规定交易价格的标准和范围，交易价格是双方约定的，不能单纯以卖方实收价款来认定网签(过户)交易价格。本案中，双方明确约定按210万元交易过户，是双方的真实意思表示。同时，交易方式与交易价格是双方根据实际需要共同确定的，相关的费用都属于交易费用，都可以纳入交易价款中。周斌斌、刘亮梅与邓小华之间签订的《二手房买卖及居间服务合同》约定：卖方实收价款200万元，由买方承担税费。买方实际价款为2151113元，在卖方实收价与买方实付价之间确定交易价格，合法合规。双方按210万元的价格办理网签、交易递件完全合法，本次交易不存在“高评高贷”、违法违纪或损害他人利益的问题。且以210万元作为网签过户交易价，是“三价合一”的要求。二、一审判决适用法律与认定事实存在矛盾，邓小华拒绝按210万元办理网签手续已构成违约，应承担违约责任，按合同约定向周斌斌、刘亮梅支付违约金，并赔偿周斌斌、刘亮梅因此产生的损失，包括律师费6000元及财产保全保险费5000元。邓小华在双
方约定的最后过户期限前，从未就网签过户交易价格不符问题提出异议，而是以各种理由拖延过户手续，其逾期未履行过户手续已构成违约。所谓网签价款210万元与双方约定价款200万元不符，纯属邓小华拒绝过户的借口。    邓小华亦不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，改判支持邓小华一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由周斌斌、刘亮梅承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，本案中违约方为周斌斌、刘亮梅，邓小华无任何违约行为。1.本案起源于邓小华不配合周斌斌、刘亮梅以210万元网签过户，这是邓小华遵纪守法的必然选择。一审法院已经查明涉案房屋的真实成交价为200万元，邓小华与周斌斌、刘亮梅及乐有家公司于2020年5月20日签订的《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》等文件约定涉案房屋真实成交价为200万元，政府机关也有房产据实交易、三价合一的限制性规定。2.邓小华主张周斌斌、刘亮梅违约的理由为“周斌斌、刘亮梅拒不按照真实合同交易价款办理递件过户手续，已经超过合同约定的期限，其行为已经属于严重违约”，而不是一审法院分析的“现邓小华以周斌斌、刘亮梅私自办理高评高贷为由主张周斌斌、刘亮梅违约，有违诚信，不予支持”，逾期据实办理过户递件手续不能等同于私自办理高评高贷，二者无必然关联，一审法院据此认定邓小华有违诚信是错误的。3.周斌斌、刘亮梅违规高评高贷不应归咎于邓小华。邓小华从未参与周
斌斌、刘亮梅聘请房屋估价机构对涉案房屋进行估价、向银行申请贷款，这些事情与邓小华无关。邓小华卖房目的是收款，并遵守相关约定配合周斌斌、刘亮梅通过银行贷款支付部分购房款，但不能要求邓小华为周斌斌、刘亮梅的银行贷款行为承担责任。4.一审法院错误运用“高度盖然性”原则，错误认定邓小华配合周斌斌、刘亮梅办理高评高贷。首先，邓小华未对首付款比例提出异议属情理之中，邓小华关注焦点在于尽快赎楼，而非首期款。其次，邓小华并没有配合周斌斌、刘亮梅高评高贷，邓小华已在2020年5月20日签署合同中明确约定成交价是200万元。再次，邓小华没有同意按210万元办理网签过户手续。5.周斌斌、刘亮梅坚持按210万元虚假交易的行为已产生严重违约的后果。在邓小华拒绝虚假交易后，周斌斌、刘亮梅通过财产保全，上诉法院要求按210万元继续虚假交易，无任何事实和法律依据，系周斌斌、刘亮梅单方行为，与邓小华无关，不能改变周斌斌、刘亮梅严重违约的事实。6.一审判决遗漏了从银行调取的周斌斌、刘亮梅在办理抵押贷款时提交的《二手房买卖合同》，忽略了周斌斌、刘亮梅伪造合同向银行申请贷款的事实。二、一审判决将导致邓小华卖房收款的合同根本目的无法实现。周斌斌、刘亮梅将首期款和部分银行贷款共计64万元监管在建设银行账号，需要在涉案房产抵押给银行，银行才解冻该笔监管房款，至此，周斌斌、刘亮梅的整笔按揭贷款流程才最终完成。后建设银行东莞分
行相关负责人向邓小华明确，因周斌斌、刘亮梅申请贷款提交的房屋买卖合同金额为210万元，所以后续过户和录抵押时必须按照210万元执行，现一审判决按200万元真实合同价过户录押，房产买卖亦需遵循三价合一的原则，这显然是矛盾的，在此种情况下，建设银行将收回整笔147万元贷款并无限期冻结监管64万元房款，在涉案房屋按200万元过户给周斌斌、刘亮梅后，被监管的64万元房款无法解冻给邓小华使用。邓小华卖房收款的合同根本目的无法实现，后续定会另起纷争，这也与“定分止争”的和谐社会法治精神相违背。且一审判决已确认周斌斌、刘亮梅无购房资格，这与一审判项中“限邓小华于判决发生法律效力之日起十五日内将位于东莞市的房屋的过户给周斌斌、刘亮梅”自相矛盾，周斌斌、刘亮梅失去购房资格是咎由自取，不能让邓小华承担不利后果。三、根据不告不理原则，周斌斌、刘亮梅坚持按照210万元的合同过户，在一审判决认定210万元合同无效的情况下，不应当按200万元的合同要求继续履行合同。四、一审判决对诉讼费的分担不合理，本案起源于邓小华拒绝配合周斌斌、刘亮梅进行虚假交易，即便认定邓小华与周斌斌、刘亮梅双方均由违诚信，也不应将98%的诉讼费由邓小华负担，明显是不公平的。    综上所述，上诉人邓小华、周斌斌、刘亮梅的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 
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