贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司、周奇等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预售合同纠纷
【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院
【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院
【审结日期】2021.10.21
【案件字号】(2021)黔01民终7079号
【审理程序】二审
达能碧悠【审理法官】罗晓珊邹爱玲邓禹雨
【文书类型】判决书
【当事人】贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司;周奇;张静
【当事人】贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司周奇张静
【当事人-个人】周奇张静
【当事人-公司】贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【原告】贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司;张静
【被告】周奇
【权责关键词】鉴定玉石方法无效催告撤销合同过错恢复原状合同约定第三人证据交换质证高度盖然性诉讼请求
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【更新时间】2021-11-21 01:38:27
贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司、周奇等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
江畔独步寻花古诗意思贵州省贵阳市中级人民法院
民事判决书
(2021)黔01民终7079号
当事人 上诉人(原审被告)：贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路230号。
法定代表人：张广新，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘念。
被上诉人(原审原告)：周奇。
原审第三人：张静。
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委托诉讼代理人：周奇。
审理经过 上诉人贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司(以下简称恒大公司)因与被上诉人周奇、原审第三人张静商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市花溪区人民法院(2020)黔0111民初12753号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 上诉人恒大公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判从上诉人退还被上诉人的首付款中扣除佣金12443元；2.撤销原审判决第三项，改判上诉人不予退还被上诉人定金30000元;3.撤销原审判决第四项，改判上诉人不予支付资金占用利息；4.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一审法院认定事实错误。1.被上诉人在签订认购书时，对双方即将签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经明确知晓并同意，但是一审法院却认定上诉人未履行提示或者说明义务，系认定事实错误。因此，原告在知晓并同意合同条款内容的情况下，恶意以磋商名义拒绝签订《商品房买卖合同》，系其违约，定金应不予退还且不予支付资金占用利息。即使支付资金占用利息，起算时间也应从双方签订的认购书解除后扣除合理的退款期限开始起算，而非从被上诉人缴纳首付款的时
间开始起算即2018年4月30日起。2.原审第三人所得佣金是因为被上诉人履行认购书所产生的。加上被上诉人与上诉人系夫妻关系，双方选择其中一方为推荐人的模式进行购房，以节约购房成本。根据《合同法》第九十七条之规定，在认购书解除以后，应恢复原状，同时为了避免诉累，第三人因被上诉人购买房屋所得的佣金应在本案中予以扣除。
二审被上诉人辩称 被上诉人周奇答辩称，1.一审判决书认定事实错误。一审未对上诉人以《商品房买卖合同》还未准备好为由拒绝与被上诉人签订合同的违约事实予以认定，也未对上诉人未取得被上诉人同意擅自将案涉房屋卖给案外人的事实予以认定。以上两项违约行为是本案商品房买卖交易无法完成的根本原因。2.上诉人提供的证据不能证明上诉人支付佣金给第三人张静。3.《认购书》第九条为无效条款，被上诉人有权对合同补充条款提出异议。上诉人没有证据证明其在2018年4月30日当日及以前向被上诉人出示过《商品房买卖合同》及补充协议。上诉人提交的公示图片完全无效。4.一审判决资金占用利息按年利率2%计算明显过低。
原审第三人张静述称意见与被上诉人意见一致。
原告诉称 周奇向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告双方于2018年4月30日签订
的《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》；2.判决被告退还原告缴纳的认筹金及首付款共计254265元，并支付原告相应的利息(以同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率(LPR)为准，从2018年4月30日起算至本案判决作出之日止)；3.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院查明 一审法院认定事实，2018年4月30日，原告周奇作为买受人(乙方)与被告恒大公司作为出卖人(甲方)签订《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》(编号1009718)，主要约定乙方自愿向甲方认购贵阳恒大文化旅游城楼盘04地块15栋1单元102号商品房一套，建筑面积共119.54平方米，套内建筑面积95.64平方米，套内单价为13010元/㎡，总金额为1244265元。第一条“乙方同意签订认购书时，支付30000元作为定金(定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款)”。第二条“乙方选择按揭付款，乙方需于2018年5月4日前支付首期房款224265元(不含定金)，签署《商品房买卖合同》；余款990000元由银行提供按揭贷款，乙方需于2018年5月9日前办理完毕银行按揭申请手续”。第五条“乙方必须在约定的付款方式和期限内到贵阳恒大文化旅游销售中心支付首付款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋”。第九条“乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公布的各项文件、证书、重要提示
榛子怎么读、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款”。该认购书还对双方其他权利义务进行了约定。原告于签订上述认购书前已于2018年3月31日向被告缴纳了认筹金30000元，并于签订认购书当日向被告支付了首付款224265元，但双方未按认购书约定的时间即2018年5月4日前签订《商品房买卖合同》。对于未签订《商品房买卖合同》的原因，原告称系被告未按约签订，且未向其提供《商品房买卖合同》及补充协议样板，并提交了其与被告的销售人员聊天记录，根据该聊天记录显示原告于2018年5月下旬与销售人员联系，该销售人员通过向原告发送了《商品房买卖合同》草签版本，原告还要求销售人员提供附件，但销售人员未能提供，双方未达成一致意见。2019年3月21日，被告向原告发出《催签函》，要求原告于2019年4月3日前前往被告处签订《商品房买卖合同》。2019年11月8日，被告向原告发出《催告函》，要求原告于2019年11月15日前配合签署《商品房买卖合同》并办理银行按揭贷款申请手续。2019年11月25日，被告向原告发出《解约通知书》，认为原告经催告未配合签订《商品房买卖合同》，亦未办理银行按揭申请手续，已构成违约，导致合同目的无法实现，故通知解除双方签订的《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》，并告知原告可另假如我不曾爱你 我不会失去自己
行销售该商品房。原告认可收到《催签函》、《解约通知书》，但认为没有法律效力，并称于2019年7月8日到被告销售中心要求签订《商品房买卖合同》被拒绝，要求与被告协商补充协议条款亦未得到回应。另查，1.原告与第三人张静系夫妻关系，于2007年2月14日登记结婚。2.庭审中，还提交了如下证据及进行了相应陈述。(1)被告提交了银行交易流水、情况说明，拟证明因原告购买案涉房屋，被告通过恒大童世界集团有限公司(原恒大旅游集团有限公司)银行账户其介绍人即其妻子张静(本案第三人)支付了佣金12443元；原告、第三人对该组证据不予认可。(2)原告提交了筑房网销售公式截图，拟证明于2020年8月查询“筑房网销售公示信息”显示原告所购房屋为“已备案状态”，被告未告知、未经原告同意，一房二卖；被告对该组证据真实性无异议，但认为并非一房二卖。(3)原告主张《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》第九条系格式条款，应当为无效条款。上述事实，有当事人陈述、原告身份证复印件、被告营业执照复印件、法定代表人身份证明、《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》、收款收据、聊天截图、筑房网销售公示截图、《催签函》《催告函》《解约通知书》、银行交易流水、情况说明等证据在卷佐证。前列证据，已经过庭审质证，可以作为依法认定本案事实的依据。
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