取消公摊面积会有怎样的影响?
8月29日,内蒙古住建厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。“是否取消公摊面积”再度引发市场热议。
目前,全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准,公摊面积制度在我国存在已久。“公摊面积”概念最初由中国香港引入内地,最早出现在2001年开始施行的《商品房销售管理办法》中明确规定的“公用建筑面积”,该办法指出:商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。具体来说:套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。而公用建筑面积一般由以下两部分组成:1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;2)套(单元)与公用建
筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。即每一户的公摊面积=本户的建筑面积×公摊系数,而套内面积≈建筑面积-公摊面积。由于公摊面积确定具有很强的专业性,广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解,也不能直观的了解实际套内面积,且公摊面积因项目不同存在差异,造成消费者的质疑和矛盾纠纷。我国公摊面积比例无统一标准,联排、别墅相对最低,大约在1%~8%,7层以下多层住宅为7%~12%,7~11层住宅为10%~16%,12~18层住宅为14%~20%,18~33层住宅为16%~24%。
国外普遍没有公摊面积,发达国家套内面积普遍在30平米以上。1)英国:购房合同里写的面积就是最后实际得到的套内使用面积,而不是宽泛的建筑面积,且公寓若有阳台或露台,这些面积都是开发商赠送。2)澳大利亚:不存在任何公摊面积。别墅、公寓都是按使用面积计算。根据当地政策规定,房产并不是所有的部分都要算入住房面积里的。例如,垂直高度低于2米的小房间、地下室、跨越房屋之间的通道、房内必须的各种支撑物等都是不计入面积。3)日本:没有公摊面积。房产的面积算法主要有两种,壁芯面积和登录面积。壁芯面积是室内+墙壁中心线的面积,也就是墙壁占据的面积。登录面积则是室内的实用面积,不计算墙壁面积。一般房产证上写的是登录面积。
当前统计局披露的我国城镇人均住房建筑面积为39.8平米,但统计局所披露的城镇人均住房建筑
面积实为户籍人口口径,我们认为城镇常住人口口径的数据能更好的反映我国居民真实的人均住
房建面。因此,我们将城镇户籍人均住房建筑面积修正为城镇常住人均住房建筑面积(修正方法
见附录),根据我们的测算,2021年城镇常住人口人均住房建筑面积约为31.1平米。假设得房率
得组词语平均为80%,实际人均套内面积为24.9平米。而发达国家的套内面积普遍在30平米以上,其中
美国、英国、法国分别为52、40、37平米,日本、韩国分别为31、27平米。
“公摊面积”存废之争由来已久。比如2019年两会中,全国人大代表林燚表示:“建议取消商品房预售制和公摊面积,与国际接轨”;同样是2019年住建部《住宅项目规范》征求意见稿中,就提到“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”;然而今年3月,最新版本的征求意见稿,已经把这条删除,可见“公摊面积”的取消仍然存在争议。1954年香港香槟大厦在出售的时候,就提出每一位业主对公共区域都承担一部分责任和费用,“公摊面积制度”由此诞生,并实行了超过50年的时间。随着2006年长江实业推出新楼盘元朗四季豪园的使用率只有40%,民众的质疑声越来越大。最终香港政府在2013年废除了公摊面积制度,房产交易统一用套内面积计价。我们的公摊面积制度从香港引进开始实行的。早在2002年,重庆是国内首个取消公摊的城市,实行商品房交易按照套内面积计价的政策。2002年重庆人大常委会以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。该条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,不按这一计价依据
销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%。从房价角度来看,效果并不明显。香港2013年取消了公摊面积,但是房价依然没有下降,2013年、2014年香港房价同比增速分别为7%、4%,与2012年6%的增速基本保持平稳。重庆2002年后的20年间房价也没有因公摊面积制度的取消而出现明显的变化,尤其是对于购房者来说,总价影响不大。重庆的房产销售广告上都会分别注明套内单价或建面单价分别是多少(总价一样),购房合同上也会载明,同时物业费大部分还是按照建筑面积在收,整体购臵费用与后续物业费与此前没有差别。
我们认为取消“公摊面积”不可能一蹴而就,甚至会影响到购房者的权利。1)我们认为鉴于以建筑
面积作为商品房销售的计价依据,已经实施多年,并且已有法律法规确认,如果改革计价依据首先
必须修改完善相关配套制度,明确套内面积的概念及计价方式,做好宣传、普及和解释论证工作,
设臵合理的过渡期,以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡,因此实施的难度较
大,周期较长。2)改变计价方式或带来变相涨单价的情况。即便取消公摊面积,开发商也可能通过
涨房价、涨物业费等方式转嫁公摊费用,因此可能实际意义有限。3)取消公摊面积后,开发商或最
大化压缩公共区域以节约成本。“公摊面积”太小,可能意味着狭窄的电梯间、一梯多户、公共活
动区域减少等配套设施问题,进而影响居住的质量与舒适度。因此,完全取消公摊,在实践过程中
可能会出现很多困难和问题。
我们认为取消公摊面积收费是趋势,但仍需要逐步过渡,目前可以优先从以下措施入手。1)先从部
分城市开始试点。2)合理控制比例,增加透明度。当前的公摊面积计算,既缺乏统一标准,在测量
上又不具有独立性,主要是由开发商测算,然后交由规划部门审批。相比取消公摊面积,完善相关
规定无疑更具现实意义和可操作性。比如明确公摊标准,明确公摊面积的最大比例、收费标准、测
量方式等,减少、避免相关争议。也可对肆意扩大公摊的开发商引进一些惩罚赔偿机制。参考香港
通过相关的法律法规来约束,比如香港新房不标注“实用面积”计价,要被100—500万港币,
判处3-7年监禁;在预售房开始时,就明确公摊面积的最大比例、收费标准、测量方式等,引进惩罚
西瓜种植方法和技术赔偿机制,对开发商随意扩大或缩小公摊面积、超过合理误差的,参照消费者权益保护法中的惩罚
性赔偿责任,要求其给予购房人公摊面积费用一定倍数的赔偿。
图表1. 2021年我国常住人口人均住房建筑面积为31.1
平米(2019年城镇户籍人口为39.8平米)带土字旁的男孩名字
图表2. 发达国家人均住宅套内面积普遍在30平米以上
高蛋白食物0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
25.0
30.0
35.0
40.0
45.0
中国人均住宅建面
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
2022年11月黄道吉日60.0
70.0
日本法国德国英国美国韩国
发达国家人均住宅套内面积
资料来源:万得,中银证券资料来源:日本统计局,法国CGEDD报告,德意志联邦统计局,英国统
计局,美国普查局(该数为中位数),韩国国土交通部《2016居住实况
调查》,万得,中银证券
备注:日本为2013年数据,英国、韩国为2016年数据,其余国家为2017
年数据。
备注:修正城镇户籍人均住房建筑面积为城镇常住人均住房建筑面积:由于统计口径不同,统计局
披露的城镇人均住房建筑面积实为户籍人口口径,故根据校正系数将城镇户籍人均住房建筑面积修
正为城镇常住人均住房建筑面积;校正系数=城镇户籍住房总建筑面积/城镇住房总建筑面积=0.92,
城镇住房总建筑面积=(城镇住房总建筑面积(不含建制镇)+建制镇住房建筑面积)*0.92。
图表3. 我国的得房率相对较低,高层住宅公摊面积占比在16%~24%
图表4.香港
2013年取消了公摊面积,但是房价依然没有下降,2013年、2014年香港房价同比增速分别为7%、4%,与2012年6%的增速基本保持平稳
资料来源:香港差饷物业估价署,中银证券
图表5. 重庆2002年后的20年间房价也没有因公摊面积制度的取消而出现明显的变化
备注:数据仅从2010年6月开始。
附录:家庭装修的步骤
【今日收评】
图表6. 2022年10月12日申万房地产板块上涨1.94% 图表7. 2022年10月12日 恒生地产指数下跌2.11%
图表8. 2022年10月12日申万地产板块A 股相对沪深300收益率为0.42%
图表9. 2022年10月12日主流A 股房企中涨跌幅排名前三为滨江集团、金科股份、新城控股
图表10. 2022年10月12日主流内房股涨跌幅排名前三为越秀地产、龙湖集团、建发国际集团
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