房地产停车位、人防设施公共配套设施费土地增值税和所得税处理差异
房地产停车位、人防设施公共配套设施费土地增值税和所得税处理差异
第一篇：房地产停车位、人防设施公共配套设施费土地增值税和所得税处理差异
房地产停车位、人防设施公共配套设施费土地增值税和所得税处理差异
公共配套设施费土地增值税和所得税处理差异
公共配套设施指房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。
1关于成本对象
国税发[2006]187号：
（1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为清算单位进行清算；
（2）对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；
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（3）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：
（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
土地增值税只要求对开发项目中普通住宅和非普通住宅分别确认成本对象；企业所得税成本对象内容是一个会计的内容，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十五条规定的6种方法来划分不同的成本对象，对不能外经营销售的公共配套设施费，可先作为过渡性成本对象进行归集。企业所得税成本对象内容更明细
2关于预提建造费用
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）
规定：
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四、土地增值税的扣除项目
（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
国税发（2009）91号关于印发土地增值税清算管理规程的通知
第二十一条
假面骑士exaid审核扣除项目是否符合下列要求：
（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
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《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第32条：
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，经中介机构鉴证后可按预算造价合理预提建造费用。
土地增值税扣除的公共配套设施费，必须实际发生，而且必须提供合法有效凭证；而企业所得税公共配套设施尚未建造或尚未完工的只要提供必须发生的相关证据就可以扣除。
3关于扣除原则
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）第四条第三款：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
快乐大本营范冰冰蒋劲夫3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十七条：企业在开
发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
可以看出两税的规定是不同的，土地增值税产权属于全体业主所有的，不论其营利性还是非营利，都可以扣除。建成后无偿移交给政府、公用事业单位的公共配套设施必须用于非营利性社会公共事业。而企业所得税的规定正好相反，无偿赠与地方政府、公用事业单位的不论其非营利性还是非营利，都可以扣除，产权属于全体业主的必须用于非营利性。显然企业所得税的规定更合理，无偿赠与地方政府、公用事业单位的处理权不是开发企业，其营利性还是非营利都不是由开发企业决定，而产权属于全体业主所有的，虽然开发商没有处置权，但在实务中开发商有可能经营属于全体业主所有的配套设施。
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有些配套设施开发商没有产权但有经营权（出租或者转让经营权），国税函（2007）645号土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十七条
（二）也有相关规定。在这一点上不论是企业所得税还是土地增值税规定本质上是一样。
5关于车位
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第第三十三条
企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，
作为公共配套设施进行处理。也就是说地下基础设施形成的停车场所不论是否营利性的都作为公共配套设施扣除；地上车位要看是否营利性的，根据国税发[2009]31号第十七条规定的扣除原则处理。
对于土地增值税对车位没有单独的规定，对于车位根据国税发（2006）187号第四条第三款规定的扣除原则处理。
对于地下人防出租的车位土地增值税扣除问题，《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。地下人防出租的车位不符合国税发（2006）187号第四条第三款规定的“建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除” 的规定。而《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。地下人防产权为国家所有，因此符合国税发（2006）187号第四条第三款 “建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除” 的规定。因此对于地下人防出租的车位计算土地增值税时可以扣除。需要
注意的是如果企业在清算土地增值税之后转让经营权，那么必须根据国税函（2007）645号规定，重新计算收入，补交土地增值税。
第二篇：房地产企业会计处理(配套设施开发成本的核算)
房地产企业会计处理（配套设施开发成本的核算）
（一）、配套设施的种类及其支出归集的原则
房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车 棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业 性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能 有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。
按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因
为这些 大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城 市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿 转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。
为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：
1.对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；
2.对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；
3.对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。
由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。

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