官⽅权威发布：“借名买房”纠纷案件的审理思路和裁
判要点，值得学习
借名买房
是指实际购房⼈因不具备购房、房屋贷款资格等原因借⽤他⼈名义购房，借名⼈实际⽀付购房款，出名⼈对外签署房屋买卖合同并将房屋所有权登记在其名下的⾏为。司法实践中，因房屋未能登记到借名⼈名下，由此引发的纠纷在借名事实、合同效⼒等⽅⾯的认定与处理存在⼀定难度，故有必要明确审理思路，统⼀法律适⽤。处理此类纠纷，法院应当充分查明案件事实、尊重当事⼈意思⾃治，同时注重协调现⾏政策和维护物权公⽰原则。本⽂结合司法实践中的典型案例，对借名买房纠纷案件的审理思路和裁判要点进⾏梳理、提炼和总结。
⼀、典型案例
案例⼀：涉及借名的事实认定
去青岛旅游刘某与韩某于2009年相识后同居，2011年韩某与案外⼈张某签订房屋买卖合同，约定韩某以198万元购买系争房屋，后于同年登记在韩某名下。2013年刘某与韩某结束同居关系，刘某要求韩某将房屋过户⾄其名下但遭韩某拒绝。刘某⾃述因其⽆购房资格，故与韩某⼝头约定借⽤韩某的名义购买系争房屋，韩
某则坚称房屋为其⾃⾏购买。刘某⽤其银⾏账户向张某⽀付了全部房款，房屋原由刘某与韩某共同居住，但2013年韩某搬离后由刘某单独居住使⽤。
案例⼆：涉及借名协议的效⼒认定
徐某与胡某系朋友关系，徐某因⾃⾝原因⽆法申办贷款，故与胡某约定以胡某的名义购买系争房屋。徐某⽀付了房屋⾸付款，胡某则以⾃⼰名义申办了房屋贷款并将房屋登记在其名下。徐某按⽉向胡某⽤于还贷的银⾏账户中汇款以偿还银⾏贷款。后徐某要求胡某按照约定将房屋过户⾄其名下，胡某以徐某⽆资格申办贷款、双⽅约定违反法律强制性规定⽆效为由拒绝。
案例三：涉及借名⼈直接要求确权的处理
吴某与王某系亲戚关系，因吴某暂⽆购房资格故借⽤王某名义购买系争房屋。吴某⽀付全部房款后，房屋产权登记在王某名下，但由吴某负责保管购房合同、房屋产证等购房资料并实际居住使⽤房屋。后吴某达到社保缴纳年限⽽具备购房资格，要求王某将房屋过户⾄其名下，但王某以各种借⼝拖延办理过户⼿续，吴某遂请求法院确认房屋所有权归其所有，并要求王某按照约定配合办理过户⼿续。王某以双⽅约定违反法律规定且吴某⽆权直接要求获得房屋所有权为由进⾏抗辩。
⼆、借名买房纠纷案件的审理难点
（⼀）借名事实认定难
借名买房纠纷案件中，借名⼈与出名⼈之间⼀般具有特殊⾝份关系，如亲属、朋友关系等。由于当事⼈之间⼀般具有较强的互信，借名买房合意⼤多以⼝头形式达成、缺乏书⾯约定，在产⽣纠纷时，当事⼈对借名事实的认定标准及举证责任分配存在争议。借名⼈为证明双⽅借名买房关系的存在，⼀般会从房款的实际⽀付、房屋的实际使⽤等⽅⾯提供证据以证明其主张，⽽出名⼈往往会否认借名约定的存在，提供房屋买卖合同、产权登记信息等证据进⾏抗辩。
（⼆）借名协议及购房合同效⼒认定难
⼀般⽽⾔，借名⼈借⽤他⼈名义购买房屋往往具有特殊⽬的，如为规避限购政策、为获取贷款或贷款利息优惠、为购买保障性住房等。上述不同情形下借名协议的效⼒如何认定，司法实践中尚存争议。如在规避限购政策或套取银⾏贷款的情形下，借名⼈与出名⼈达成的借名协议是否因违反法律禁⽌性规定⽽⽆效。借名⼈违反国家政策规定借名购买经济适⽤房等政策性保障住房，借名协议及房屋买卖合同的效⼒应当如何认定。
（三）对于应作确权判决还是给付判决认识不⼀
司法实践中，借名⼈的诉请主要分为以下三种：（1）确认房屋归借名⼈所有；（2）判令出名⼈协助
将房屋过户⾄借名⼈名下；（3）确认房屋归借名⼈所有并要求出名⼈协助办理过户。对于此类案件应作出确权判决还是给付判决，各地法院裁判结论不⼀。主要争议在于可否援引《最⾼⼈民法院关于适⽤〈中华⼈民共和国民法典〉物权编的解释（⼀）》第2条规定直接予以确权。此外，借名买房纠纷案件所⽴案由也不统⼀，主要案由有合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、所有权确认纠纷、委托合同纠纷等。虽然案由选择不影响当事⼈的实体权利，但会对案件的审理⽅向及请求权基础的判断产⽣影响，故有必要对⽴案案由进⾏统⼀。既又造句
三、借名买房纠纷案件的审理思路和裁判要点
应当充分查明案件事实、尊重当事⼈意思⾃治，同时注重协调现⾏政策和维护物权法院在处理此类纠纷时，应当充分查明案件事实、尊重当事⼈意思⾃治，同时注重协调现⾏政策和维护物权公⽰原则。⾸先应对借名买房关系存在与否进⾏审查认定，在认定存在借名买房关系的前提下，再对案涉借名协议的效⼒进⾏判断。如案涉借名协议⽆效，则法院对⽆效后果⼀并处理；如案涉借名协议有效，则应判定当名协议的效⼒进⾏判断
事⼈的诉请是否成⽴。
（⼀）借名事实的审查要点
当事⼈借名买房事实的认定是审理此类案件的重要基础。审查借名事实的要点和步骤为：⾸先应当查明有⽆书⾯约定，若当事⼈之间存在书⾯约定，则⼀般可认定存在借名买房事实；若当事⼈之间⽆书⾯约定则应当查明：（1）当事⼈借名买房原因；（2）购房款⽀付及贷款偿还情况；（3）房屋实际占有使⽤及房屋权属证书保管情况等。在事实认定过程中，应当合理分配举证责任，综合所查明的事实认定是否存在借名买房关系。
1、借名买房原因的审查要点
法院在审查借名买房原因过程中，应着重审查借名⼈对借名原因的解释是否符合客观事实、是否具有合理性。借名⼈⽢冒风险不签订书⾯合同⽽借名买房，除基于双⽅之间的信任关系之外，⼀般存在以下客观原因：（1）为规避国家房屋贷款、税收、购房资格等相关法规政策；（2）借⽤他⼈资格享受贷款等政策性优惠；（3）出名⼈享有保障性住房等特殊性质房屋的购买资格等。
借名⼈对借名原因予以解释后，法院应对出名⼈的抗辩理由予以审查。对于借名⼈出资的原因，出名⼈⼀般主张双⽅之间存在借款、赠与、抵销等法律关系，对此应当承担举证责任。在双⽅均⽆书⾯证据的情形下，法院应当依据常理、常情进⾏合理性判断。例如，当借名⼈经济状况⼀般时，出名⼈主张借名⼈的出资为赠与就与常理相悖。
2、购房款实际⽀付及贷款偿还情况的审查要点
借名事实的审查中还应当查明购房款实际⽀付情况以及贷款偿还情况。购房款由借名⼈出资是认定借名买房关系存在的重要依据，故借名⼈应对其出资情况承担举证责任。法院应当结合定⾦及⾸付款的付款凭证、双⽅的财务状况及还款能⼒证明、证⼈证⾔等证据材料综合认定实际出资⼈。在借名⼈直接与出卖⼈接洽付款，或者中介公司作为居间⽅参与付款过程的情况下，出卖⽅以及中介公司的证⾔具有较强的证明效⼒。
若存在银⾏贷款，法院则应查明房屋贷款的实际偿还⼈，借名⼈亦应对其实际偿还银⾏贷款进⾏举证。需要注意的是，因贷款本息系从出名⼈名下的银⾏账户内进⾏划扣，故应着重审查还款的来源、还贷银⾏卡的保管情况等。如在借名⼈按⽉或按季度将还贷款项转给出名⼈且出名⼈⽆证据证明借名⼈的转款系⽀付租⾦或偿还借款等⽤途的情况下，应当认定房屋贷款实际由出名⼈偿还。
3、房屋实际占有使⽤⼈的审查要点
占有、使⽤、收益是不动产所有权的重要权能，因此房屋的实际占有使⽤是判断借名事实的重要因素，借名⼈对此应当承担举证责任。对于房屋实际占有使⽤事实的认定，可以通过房屋实际居住情况、物业费及维修基⾦等相关费⽤的缴纳情况、租⾦收取情况等综合进⾏判定。房产证、购房合同、收据等资料作为实际出资以及房屋产权的重要凭证，⼀般会由真实权利⼈亲⾃保管，故上述凭证由借名⼈保管亦能在⼀定程度上佐证借名买房关系的存在。
如案例⼀中，韩某虽坚称系争房屋由其购买，但购房款系由刘某银⾏账户⽀付，且房屋⼀直由刘某实际居住使⽤，韩某⾃2013年搬离系争房屋后⾄今亦未向刘某主张权利。在韩某未能对刘某出资原因进⾏合理解释，且未能提供证据推翻刘某借名买房主张的情况下，应当认定刘某与韩某之间就系争房屋存在借名买房关系。
（⼆）规避政策性规定借名协议效⼒的审查要点
对于借名买房合同效⼒的认定，应当根据我国《民法典》总则编及合同编中合同效⼒的⼀般性规定进⾏判断，即⾏为⼈是否具有相应的民事⾏为能⼒，⾏为⼈的意思表⽰是否真实，合同是否违反法律、⾏政法规的强制性规定，是否违背公序良俗。由于借名关系的特殊性，本⽂仅讨论规避购房及信贷政策借名协议的效⼒。
1、借名购买政策性保障住房的借名协议的效⼒认定
政策性保障住房是⾯向低收⼊住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。对于购买⼈是否具备购房资格存在严格的审查和公⽰程序，且对房屋转让条件亦有严格限制。不符合购房资格的借名⼈购买经济适⽤房等政策性保障住房，不仅扰乱了国家对于保障性住房的监管秩序，也侵害了其他符合购买资格主体的合法权益，客观上损害了社会公共利益。根据《民法典》第153条第2款规定，违背公序良俗的民事法律⾏为⽆效。由于国家关于保障性住房的管理及分配属于公共秩序范围，该类借名协议
应属⽆效，出名⼈与相关单位签订的政策性保障住房购买合同亦应属⽆效。
骂人最狠的话2、为符合限购政策⽽借名购买商品房协议的效⼒认定
女汉子房地产限购政策属于调控政策，具有阶段性、临时性。该政策通过限制当事⼈的缔约⾃由来稳定急剧上升的房地产价格，不属于法律、⾏政法规的强制性规定，仅会造成房地产买卖合同⼀时的履⾏不能，⽽⾮永久的履⾏不能。在借名不存在违反法律、⾏政法规强制性规定的情形下，应当充分尊重当事⼈的意思⾃治。因此，为符合限购政策要求⽽借名购买商品房的借名协议不宜认定为⽆效，但借名⼈在法庭辩论终结前仍不符合限购政策要求的，对其要求出名⼈将房屋协助过户⾄其名下的诉请不应⽀持。安慰的话
3、为规避信贷政策⽽借名购买商品房协议的效⼒认定
当事⼈为获取银⾏贷款、降低⾸付款⽐例或贷款利率⽽借名买房申办贷款，虽违反了银⾏的信贷监管政策，但该⾏为规避的是申办贷款限制或⾸付款的⽀付⽐例及利率政策，且房屋贷款属于实物抵押贷款，⾦融风险通常相对较低，不能据此认定该⾏为侵犯了公共利益，故此类借名协议不宜认定⽆效。
如案例⼆中，徐某因⽆法申办贷款⽽由胡某以其名义签署房屋买卖合同并申办贷款。徐某与胡某之间存在借名买房合意，虽然徐某的借名买房⾏为规避了银⾏信贷管理规定，但并未侵犯社会公共利益，也未违反法律、⾏政法规的强制性规定，应认定徐某与胡某之间的借名协议有效。
（三）借名买房纠纷后果处理的裁判要点
其⼀，在认定借名协议⽆若当事⼈之间存在借名买房事实，应依据借名协议的有效与否对相应后果分别予以处理。其⼀
效的情形下，房屋归出名⼈所有，出名⼈应当向借名⼈⽀付房屋折价款，并依据当事⼈的过错⽐例对交易费⽤等实其⼆，在认定借名协议有效的情形下，双⽅实际形成了房屋归属合意，借名⼈可以依据房屋归属际损失进⾏分摊。其⼆
合意形成的债权要求出名⼈配合将房屋过户登记⾄其名下。如因房屋过户存在障碍导致借名协议⽆法继续履⾏，则借名⼈可要求解除双⽅之间的房屋归属合意，并以此要求出名⼈返还购房款及贷款本⾦，实际损失按照具体情况予以处理。如当事⼈直接诉请确权，则法院可以释明双⽅之间为债权债务关系，若当事⼈仍坚持确权诉请，则判决驳回其诉讼请求。
1、关于借名协议⽆效情形下后果的处理
根据《民法典》第157条规定，若借名协议⽆效，则法院应当对合同⽆效的后果进⾏处理，即判决出名⼈补偿房屋折价款，并根据⽆效的原因，按照当事⼈过错⽐例对于交易费⽤等实际损失进⾏分担。此类案件中，出名⼈及借名⼈对于规避政策⽬的均系明知，且均配合实施了规避政策⾏为，双⽅对协
议⽆效后果的产⽣均有⼀定过错，因此在案件审理过程中应对双⽅的过错⽐例进⾏认定，在此基础上对于交易费⽤等实际损失进⾏分担。需要说明的是，如果借名⼈为借名已向出名⼈⽀付若⼲报酬，则上述借名报酬应当纳⼊实际损失⼀并处理。
2、关于借名协议有效情形下的后果处理
在借名协议有效时，此类纠纷案件中借名⼈⼀般有要求配合过户、要求确权、要求确权并配合过户三种诉请。在合同有效的情形下，应区分不同诉请进⾏处理。
（1）关于要求配合过户诉请的处理
在房屋不存在过户障碍的情形下，可判决出名⼈协助借名⼈办理房屋过户登记⼿续。审查房屋是否存在过户障碍，可以从以下两个⽅⾯进⾏：
其⼀，结合最新的限购政策审查借名⼈是否具有购房资格。借名⼈应当对其具有购房资格进⾏举证。如借名⼈不具其⼀
有购房资格，则其⽆权要求将房屋过户⾄其名下。判断借名⼈是否具有购房资格的时间节点应以法庭辩论终结为准；若借名⼈在法庭辩论终结前因限购政策变化或借名⼈⾃⾝条件变化⽽获得购房资格，则可⽀持其过户诉请；若因政策变化使借名⼈失去或依然不具备购房资格，则⽆法⽀持其过户诉请。
其⼆
其⼆，审查房屋是否处于限制交易状态。如应审查房屋是否存在司法查封、法定交易年限未届满等限制交易情形。司法实践中存在法庭辩论终结前房屋限制交易状态消除的情形，因此法院应对此进⾏动态审查。
如房屋存在过户障碍，且在法庭辩论终结前过户障碍⽆法消除的，法院应向当事⼈进⾏释明，若其仍坚持过户诉请的则判决驳回诉请。需要说明的是，《民法典》第406条对抵押⼈转让抵押财产规则作出重⼤修改，抵押⼈⽆需经抵押权⼈同意即可转让抵押财产。不动产主管机关据此对不动产登记簿样式进⾏了修改，在不动产登记簿中的“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页增加“是否存在禁⽌或限制转让抵押不动产的约定”栏⽬。因此，在《民法典》施⾏前已经办理抵押登记的不动产，未经抵押权⼈同意的不能⽀持受让⼈的过户诉请。如不动产登记簿“是否存在禁⽌或限制转让抵押不动产的约定”⼀栏记载为“是”，则同样需要取得抵押权⼈的同意；如上述栏⽬记载为“否”，则可以⽀持借名⼈要求过户的诉请。
（2）关于要求解除借名协议诉请的处理车身划痕修复方法
若房屋存在过户障碍且过户障碍在法庭辩论终结前⽆法消除，经法院释明后借名⼈变更其诉请为解除借名协议的，则借名协议⾃该诉请送达⾄出名⼈时解除。协议解除后，房屋归出名⼈所有，借名⼈有
权要求出名⼈返还其已⽀付的购房款及已偿还的房屋贷款本⾦。同时，法院应区分以下三种情况对于违约责任的承担及实际损失的分担进⾏处理：
第⼀，因出名⼈原因导致⽆法履⾏，借名⼈有权要求出名⼈承担赔偿损失的违约责任。如出名⼈擅⾃将房屋进⾏处第⼀
分、因出名⼈原因导致房屋被司法查封以及因出名⼈怠于履⾏过户义务，导致借名⼈因购房政策变化丧失购房资格等。需要说明的是，此处判赔的损失不仅包括借名⼈的实际损失，还包括借名⼈在合同履⾏后可获得的利益，如房价上涨带来的房屋升值利益等。
第⼆，因借名⼈⾃⾝原因导致⽆法履⾏，借名⼈不得要求出名⼈承担赔偿损失的违约责任。如借名⼈怠于要求出名第⼆
⼈履⾏过户义务导致借名⼈因政策变化丧失购房资格等，借名⼈不得要求出名⼈返还借名报酬，且不得要求出名⼈承担交易费⽤损失、房屋贷款利息等实际损失。
第三，⾮因双⽅原因导致⽆法履⾏，如房屋因不可抗⼒灭失、第三⼈侵权等，对于双⽅的实际损失，法院可根据公第三
平原则判决双⽅对交易费⽤损失、房屋贷款利息失等实际损失进⾏合理分担。
（3）关于要求确权诉请的处理
借名⼈依据借名协议以出名⼈为被告要求直接确认房屋归其所有的，法院可以向其释明，双⽅纠纷系债权债务关系，如借名⼈坚持其诉请则应判决驳回；如借名⼈变更其诉请为要求出名⼈按照约定将房屋过户⾄其名下，则参照前述要求配合过户的审理思路进⾏处理。
第⼀种观点认为，应当⽀持借名司法实践中，关于要求确认房屋归其所有的诉请的解决路径主要存在两种观点。第⼀种观点认为
⼈要求确认房屋为其所有的诉请。当事⼈之间借名买房的真实意思表⽰系借名⼈购买房屋并取得所有权，出名⼈虽被登记为权利⼈，但与双⽅约定不符，故不动产登记簿的权利登记因借名买房之权属约定⽽被否定，借名⼈才是真第⼆种观点认为，借名⼈仅享有要求出名⼈依据借名协议协助其变更办理登记⼿续的请求权。
正的权利⼈。第⼆种观点认为
我们认为应采纳第⼆种观点，对此类案件的处理不宜进⾏直接确权。依据《民法典》第208、215条规定，我国法我们认为
律规定将物权变动效⼒与债权合同效⼒的认定作出区分；我国采取的是债权形式主义的物权变动模式，
债权只是物权变动的原因，物权变动的效⼒仍需要通过法定⽅式完成。对于不动产，当事⼈双⽅除具有物权变动的债权合意外，⼀般还需要进⾏登记⽅才发⽣物权变动的效⼒。在借名买房纠纷案件中，房屋所有权登记在出名⼈名下，是出名⼈与出卖⼈的真实意思表⽰，亦是双⽅追求的法律后果。不动产登记机关将房屋权属登记在出名⼈名下，是基于出名⼈与出卖⼈之间合法有效的买卖合同。因此，该物权登记符合我国不动产物权变动模式，物权变动应属合法有效。借名⼈⽆法以借名协议否定登记效⼒，亦⽆法要求法院直接作出确权判决。
（4）关于要求确权并配合过户诉请的处理
当借名⼈要求确权并配合过户的，经法院释明后如借名⼈同意撤销其确权诉请，法院可依前述要点对其过户的诉请进⾏处理；如借名⼈不同意撤销其确权诉请，且坚持以享有房屋所有权作为请求权基础，此时不宜全案驳回，法院可判决驳回其确权诉请，在说理部分进⾏说明后，对其过户诉请按照前述要点进⾏处理。
如案例三中，对于吴某请求法院直接确认房屋归其所有的诉请，法院可以向其释明，如吴某仍坚持其要求确权的诉请，则对该项诉请不予⽀持。对于吴某请求王某配合过户的诉请，此时吴某已具有购房资格，如房屋⽆其他过户障碍则法院应当予以⽀持。
四、其他需要说明的问题
鉴于此类案件的案由存在较⼤差异，为统⼀审理思路，需要对⽴案案由进⾏统⼀。借名买房合同并不直接产⽣物权变动效果，在性质上应属于合同纠纷，故不宜将该类纠纷定性为所有权确认纠纷。借名⼈与出名⼈之间亦⾮房屋买卖合同关系，房屋出卖⼈往往并不参与诉讼，如借名⼈诉请要求出名⼈履⾏配合过户义务，则法院应将案由统⼀定为合同纠纷为宜。
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