纳税评估案例
　行业基本情况 

  近年来，在青岛胶南市茶叶制品生产业发展迅猛，但与之相反的是该行业纳税情况一直低迷，胶南市国税局根据税收数据分类统计分析，该行业主要存在以下三个纳税疑点问题：一是一般纳税人税负率偏低，2005年行业增值税税负率仅为3.25%。从收购鲜茶叶（初级农产品，税率13%）到精制茶（税率17%）税率差为4%，并且精制茶附加值颇高，因此，行业税负率应远高于4%，但实际行业税负率却与此背离。 

  二是实行查账征收的小规模纳税人申报明显偏低。2005年行业查账征收小规模纳税人，全年户均实现增值税税额仅为60元，相当于全年户均申报销售收入仅为1000元。 

  三是个体工商户核定销售额明显偏低。统计显示，该行业月核定税额在500元以下的业户占到总户数的82.05%，甚至个别个体业户月核定税额仅为18元。 

  行业指标分析 


  为破解上述疑点问题，评估人员详细了解了制成茶的基本工艺流程、相关技术指标，并深入精制茶加工业纳税人茶地和制茶加工车间进行了现场调查。 

  经调查了解，精制茶加工业的生产经营流程一般为：采摘鲜茶-筛分-风选-拣剔-碎块-杀青（干燥）-匀堆-制成茶-分级-销售。如果是外购茶叶，流程可简化为：鲜茶-杀青（干燥）-匀堆-制成茶-分级-销售。 

  根据上述生产经营流程和行业纳税人共同认可的指标参数，评估人员形成了掌控“鲜茶叶基本亩产量”、“鲜茶投入产出率”、“各品级茶叶产成分配比例”和“单位能耗茶叶杀青量”等四个“关键率”指标，以产控税评估精制茶加工行业疑点问题的方法。 


  1.鲜茶叶基本亩产量：根据茶叶种植指导站提供的数据，并经实地调查测算和纳税人认可，正常情况下，胶南市鲜茶叶亩产量一般在50公斤~55公斤，春、夏、秋茶占亩产量的
比重分别为70%、15%、15%。 

  评估指标：根据鲜茶叶基本亩产量，可以精确计算出精制茶加工业纳税人自有茶园的纳税当期鲜茶的产量，即： 

  纳税当期鲜茶叶产量=∑（茶叶种植可采亩数×鲜茶叶年基本亩产量×各季节鲜茶亩产量配比） 

  如果纳税人当期鲜茶产量明显低于计算值，应怀疑存在纳税异常问题。 

  2.鲜茶投入产出率和各品级茶叶产成分配比例。各季节鲜茶叶经筛分、风选、拣剔、碎块、杀青（干燥）和匀堆等工序，最后形成制成茶，正常情况下，春茶、夏茶、秋茶的投入产出率分别为0.5公斤制成茶/2.1公斤鲜茶叶、0.5公斤制成茶/2.5公斤鲜茶叶、0.5公斤制成茶/2.5公斤鲜茶叶。 

  根据茶叶种植指导站提供的统计数据，由于各季度鲜茶品质的差异，其品级茶叶产生分配比例也有所不同，即春季，一般分特级、一级和二级茶，其产成分配比例分别为20%、47%、33%，如只分一、二级茶，则产生分配比例为60%和40%；夏季，由于夏茶品质差，只能产成二级茶；秋季，一般分一、二级两个品级，其产成分配比例约各占50%. 

  评估指标：根据上述两个"关键率"，结合纳税当期鲜茶叶投入量和各品级茶叶当期平均销售价格，可较为精确地计算出纳税人当期正常茶叶销售收入，即： 

  纳税当期茶叶销售收入=∑（当期鲜茶叶投入量×各季节鲜茶投入产出率×各季节品级茶叶产生分配比例×各品级茶叶当期平均销售价格） 

  如果纳税人当期申报或核定销售收入明显偏离正常销售收入，应怀疑存在隐匿销售收入等问题。 

  3.单位能耗茶叶杀青量。胶南市鲜茶叶杀青（干燥）一般采取直接烘烤和蒸气烘烤两种工
顺丰单号查询号码查询物流艺手段，其中，直接烘烤，主要采用燃煤和液化气两种燃料直接加热烘烤杀青，燃煤、液化气直接烘烤单位能耗茶叶杀青量分别为1250公斤鲜叶/吨煤和6公斤鲜叶/公斤液化气；采用蒸气烘烤，便于控制温度，但能耗也较大，其单位能耗茶叶杀青量约为625公斤鲜叶/吨煤。 
评估指标：根据该“关键率”，结合实证掌握的纳税人当期能耗量，可以较为准确地计算出纳税当期鲜茶叶总投入量，即： 

  纳税当期鲜茶叶总投入量=当期能耗量×单位能耗茶叶杀青量。 

  如果纳税人当期账面记载的鲜茶叶投入量明显小于理论计算当期鲜茶叶，应怀疑纳税人存在通过隐瞒鲜茶叶实际投入量，人为减少销售收入，少缴税款的问题。 

  典型案例 

  （一）利用投入产出率，精算企业核定税额。 


  胶南市某茶厂为增值税小规模纳税人，实行核定征收，2005年该厂核定销售额为2.4万元，月核定增值税税额为120元，不足起征点。2006年在对该厂进行纳税评估中，通过调查并实地查看企业账簿、自有茶园和生产经营场所，评估人员获取了企业相关主要数据： 

  茶叶产出量：企业同期茶园可采面积为15亩，主要生产季度为春、秋两季。茶园每亩年产鲜茶叶为55公斤，其中春、秋两季分别亩产35公斤、20公斤，春茶每2.1公斤可生产成品茶0.5公斤，秋茶每2.5公斤可生产成品茶0.5公斤。春茶分为特级、一级和二级等3个品级，品级产成分配比例为20%、47%、33%；秋茶分为一、二两个品级茶，产成分配比例各占50%。上述数据与评估人员掌控的“关键率”基本一致，因此，经计算，2006年该企业春、秋两季各品级茶叶产量分别为： 

  春季：特级茶=15×35÷2.1×0.5×20%=25公斤； 
中秋灯谜及答案
  一级茶=15×35÷2.1×0.5×47%=58.75公斤； 


  二级茶=15×35÷2.1×0.5×33%=41.25公斤； 


  秋季：一级茶=15×20÷2.5×0.5×50%=30公斤； 

  二级茶=15×20÷2.5×0.5×50%=30公斤。 

  年度茶叶销售收入：根据市场调查，2006年胶南市春茶特级、一级和二级成品茶的价格分别为每公斤2400元、400元和120元；秋茶一、二级成品茶的价格分别为每公斤100元和60元，因此，根据茶叶产出量，可计算出2006年企业茶叶销售收入应为： 

  2006年企业销售收入=春茶各品级成茶收入+秋茶各品级成茶收入=（25×2400+58.75×400+41.25×120）+（30×100+30×60）=9.325万元。 

  根据税法相关规定，结合企业销售收入，可分别计算出企业本年度销售额（不含税）、年度应纳增值税额和月度应纳税额，即： 

  企业年度销售额=9.325÷（1+6%）=8.8万元； 

  企业年度应纳增值税额=8.8×6%＝5280元；企业月度应纳增值税额=5280÷12=440元。 

  将计算数据与企业2005年度纳税情况进行比较发现，2006年企业销售额与上年度核定销售额2.4万元相差达6.4万元，月核定增值税税额相差达320元。据此，评估人员对该户纳税人进行了约谈。在严密的逻辑和准确的测算面前，企业负责人和财务主管承认以前年度核定税额低了，并同意调高核定销售额，由过去的月核定税额120元调增至420元。 

  （二）运用单位能耗杀青量，巧破隐匿鲜茶投入。 

  某茶叶研究所为增值税一般纳税人，2005年申报销售收入79.8万元，缴纳增值税税款4.8
万元，增值税税负率6.02%。2006年1月~9月申报销售收入49.8万元，缴纳增值税2.89万元，增值税税负率为5.8%，税负率比上年下降了0.22%。为此，评估人员对该企业2006年1月~9月纳税情况进行了评估。 

  评估中，评估人员了解到该企业鲜茶叶全部从外地购入，同时，企业账面记载当期外购鲜茶叶9000公斤。于是，评估人员根据“鲜茶投入产出率”和“各品级茶叶产成分配比例”等“关键率”指标，对企业的销售收入和缴纳税款进行了测算，结果，测算与企业申报数据基本一致。 

  在该行业经营红火的势头下，企业税负率出现下滑，说明企业纳税确实存在疑点，但问题究竟出在哪里呢？评估人员重新调整了分析思路，将问题的突破点选在了企业生产能耗上。于是，评估人员调取了企业相关账簿，经查当期企业账面记载：耗煤量为17.68吨。根据企业采用蒸气烘烤工艺进行杀青，评估人员运用蒸气烘烤“单位能耗杀青量”指标，计算出企业当期实际应当外购鲜茶叶数量，即当期实际应当外购鲜茶叶数量=17.68×625公斤/吨煤=11050公斤。
 计算得出的外购鲜茶叶与企业账面记载的数量相比短缺达2150公斤。在此基础上，评估人员又根据“鲜茶投入产出率”和“各品级茶叶产成分配比例”，对企业销售收入进行了重新计算，结果发现企业少申报销售收入达21.3万元。在精确掌握企业外购茶叶数量和销售收入的情况后，评估人员约谈了企业法定代表人。在充分有力的事实面前，该法定代表人承认当年和2005年存在部分外购鲜茶叶未入账，并积极主动补缴增值税税款及滞纳金5.3万元。 

  评估成效 

  2006年，通过有效掌控“关键率”指标，以产控税开展精制茶加工行业评估，胶南市国税局共评估一般纳税人3户，自查入库增值税税款85.3万元，一般纳税人税负率原来的3.25%升至5.6%，提高幅度达2.35个百分点，对4户原采取查账征收的增值税小规模纳税人进行了税额核定，对5户采取核定征收的小规模企业和63户个体户进行了税额调整，调增核定税额21.4万元。 
 xx省茶叶加工企业增值税纳税评估方法
湖南省国税局：《横向纵向对比，发现企业纳税疑点》
    
企业基本情况
湖南省娄底市某贸易公司系2004年8月成立的私营有限责任公司，增值税一般纳税人，注册资本3100万元，现有职工68人，是一家主要从事生铁、钢材、水泥批发的企业，在娄底市批发行业中具有一定规模和较强的代表性。2006年该公司增值税税负率偏低，因此，娄底市国税局将该公司确定为纳税评估的重点对象。
疑点采集
评估人员调阅了2005年度、2006年度企业所得税年度报表及年度资产负债表、利润表，分析比较了近两年的税收和财务指标，查阅企业发票开具情况和税款抵扣情况。通过初步分析，发现以下疑点。
疑点1.企业2006年度销售收入313034862.5元，2005年应税销售收入167349819.15元，2006年与2005年相比销售收入增加145685043.35元，销售收入变动率为87%，大大超过±30%的预警值范围。是否存在虚开增值税专用发票行为？
疑点2.企业2006年增值税应纳税额1763393.45元，税负0.56%，比2006年全市同行业平均
税负率的1．2%低0.64个百分点，税负差异幅度（与同行业比）为－53%，与企业2005年增值税税负率1.05%相比，2006年增值税税负率下降了0.49个百分点，税负率差异幅度（与上年比）为－46%。上述数值明显超出预警值±30%的范围。是否存在少计销售收入，多列进项抵扣行为？
疑点3.企业2005年运费抵扣税额272230.98元，占其总进项税额27727821.59元的比例为0.98%；而2006年运费抵扣税额782975.18元，占其总进项税额50921797.78元的比例却达到1.54%，比上年增长57%。是否存在多列运费抵扣的问题？
疑点4.企业2005年应税销售收入为167349819.15元，应纳所得税额为346781.08元，2005年企业所得税贡献率为0.207%；2006年应税销售收入为313034862.50元，应纳所得税额为375641.84元，2006年企业所得税贡献率为0.12%。
2006年与2005年相比，企业所得税贡献率下降0.087个百分点，企业所得税贡献变动率为43%。是否存在多列成本费用、扩大税前扣除范围问题？
疑点5.企业2005年营业费用3959776元，占销售收入167349819.2元的比例为2.37%；2006年营业费用12951268.63元，占销售收入313034862.5元的比例为4.14%，该比例变动率高达74.68%。是否存在多列费用，少缴企业得税的行为？
疑点6.企业2006年初存货金额2104370.6元，2006年末存货金额8984071.07元，年末比初存增加6879700.47元。该公司是批发企业，但没有大型仓库，年末存货金额变动异常。是否存在存货不实，发出商品不计或少计收入问题？
约谈举证及实地调查
针对以上疑点问题，评估人员对该公司展开了约谈。在约谈过程中，被约谈人仅就疑点1作出了合理解释并提供了相应证据，于是疑点1被排除。而由于企业方面无法对其他疑点给出合理解释，评估人员依照程序对企业进行了实地调查核实。
根据企业主动提供的账簿资料，评估人员对公司的增值税税率，按货物品种分类进行了测算。经测算，企业2006年度实现销售收入313034862.50元，应纳税额1763393.45元，增值税税负率为0.56%。其中，销售生铁收入256143123.95元，应纳税额2312659.86元，该项目增值税税负0.9%；销售钢材收入48806518.55元，应纳税额－634969.74元，该项目增值税税负－1.3%；销售其他货物收入8085220元，应纳税额85703.33元，该项目增值税税负1.06%。
评估人员通过上述指标测算分析，得出如下判断：与企业2005年增值税税负率1.05%相比，其2006年增值税税负存在异常，特别是钢材项目销售的税负率为－1.3%，很可能存在
少计钢材销售收入或发出商品未及时计收入的现象。评估人员决定对其存货进行实地盘点。
评估人员通过对企业钢材仓库的入库单、发货单进行统计，并对钢材仓库进行盘点，发现钢材账实不符，账面比实际库存多2048吨，钢材账实不符的原因是：
企业发出钢材2048吨给某房地产公司，因未及时与对方结算，故暂未作账务处理。评估人员对实地调查发现的问题作了详细的记录，确定了钢材存货不实，发出商品未及时计销售收入的问题，并取得相关的材料。通过对企业进行税法宣传，告知企业发出商品并取得索取销货款的凭据后，应及时做销售收入。企业了解了相关政策之后，认可了上述问题，愿意主动自查申报补税。
经查阅账簿资料和运费抵扣凭证，评估人员发现企业部分运费的单价过高，每吨货物1公里的运费单价高达2元，而据调查正常的单价是0.7元左右。针对这一疑点，评估人员要求企业自查申报。但企业认为其运费已实际发生，取得的运输发票也是真实的，并且通过了税务机关认证，因而没有进行自查申报。
评估人员经查阅费用账簿资料后发现，企业经营费用变动率异常，形成原因是该公司2006年度“经营费用－代理费”科目列支750000元，并于当期所得税前列支。经核实企业2005年
度发生的代理费，因无法取得发票，企业采购人员在某地税局取得代理费发票报销。该笔代理费不符合所得税税前列支的条件，应调增应纳税所得额750000元。但该企业认为费用已实际发生，不愿意自查申报补税。
评估处理
经评估分析、约谈和实地调查，该公司对发出商品未及时作收入的问题主动进行自查申报。根据《纳税评估管理办法（试行）》的有关规定，税务机关同意该公司进行自查申报。
自查后，企业向税务机关报送了《纳税评估自查报告》，主动申报2048吨钢材的销售收入5848949.35元，补缴增值税994321.39元.
鉴于企业仅对发出商品未及时计收入而少缴的增值税进行了自查申报，对发出商品未及时作收入少缴的企业所得税、运输费用多抵增值税进项税金、代理费用所得税税前列支不符合政策等问题未进行自查申报，评估人员认为不能消除该企业的疑点。根据《纳税评估管理办法（试行）》的有关规定，评估人员将该公司移送至稽查部门进行查处。
稽查局对该企业进行了稽查，稽查查处结果如下：
1.对企业部分运费中包含的不属于抵扣范围的装卸费、押运费等费用，造成多抵扣的进项
税额，予以追缴，补征增值税264621．84元；
2.对企业存在的发出商品未及时作收入处理少缴的企业所得税、代理费用所得税税前列支不符合政策等问题进行查处，补征企业所得税275620.49元；
3.对上述查补税款从滞纳之日起按日加收万分之五的滞纳金；
4.对上述查补税款按税法有关规定，处以0.5倍计270121.17元。
河南省郑州市经济技术开发区地税局
河南省郑州市经济技术开发区地税局：《评估与辅导并重———在约谈中解决企业问题》

企业基本情况 
河南省郑州市经济技术开发区某软件开发有限责任公司为增值税一般纳税人，成立于2001年1月，注册资金800万元，主要从事软件开发及销售业务，存货计价方法采用全月一次加权平均法。公司的企业所得税实行查账征收，税率为33%。 
分析选案 青岛极地海洋世界门票
2007年5月16日，郑州市经济技术开发区地税局利用郑州市地税局税务管理信息系统，采用人机结合的方法，对辖区内纳税人的企业所得税纳税情况进行了综合查询分析，在对某软件开发有限责任公司的2006年度财务报表、企业所得税汇算清缴报表及其他税务资料进行审核分析后，发现如下异常情况： 
（1）主营业务收入变动率异常：本年为－5.5%，上年为6.8%，近3年平均为5.7%，辖区内本年同行业平均为5.8%。 
（2）主营业务成本率异常：本年为83.6%，上年为72.5%，近3年平均为71.9%，辖区内本年同行业平均为72.8%。 
（3）主营业务费用率异常：本年为13.6%，上年为12.5%，近3年平均为11.9%，辖区内本年同行业平均为11.8%。 
（4）主营业务利润变动率：本年为－8.5%，上年为6.6%，近3年平均为5.7%，辖区内本年同行业平均为6.2%。 
（5）主营业务收入变动率与主营业务利润变动率配比异常：两者之比为0.65（－5.5%/－8.5%）。正常情况下，二者应基本同步，而该比值小于1，且二者均为负数。 
（6）企业所得税弹性异常：本年企业所得税变动率为－7.7%，营业收入变动率－5.3%，企业所得税弹性系数为1.45（－7.7%/－5.3%）。正常情况下，二者应基本同步，而该比值大于1，且二者都为负数，表明税收缺乏弹性。 
（7）企业所得税贡献率异常：本年为8.6%，上年为12.5%，近3年平均为11.9%，辖区内本年同行业平均为12.8%。 
针对上述异常情况，郑州市经济技术开发区地税局税政法规科估计该公司存在少计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围问题，决定将其列为重点评估对象，提交税源管理科实施纳税评估。 
税务约谈与实地调查 
基于以上分析，评估人员作好约谈准备，报请税源管理部门负责人核准后，向该公司发出纳税评估约谈通知书，告知企业应提供的有关资料。评估人员到达公司后，首先与有关人员座谈，了解到其生产经营等在2006年度没有明显变化。在对其2006年度纳税申报资料、财务报表结合会计账、凭证进行系统审核后发现在税收上存在如下问题： 
（1）收入有关资料显示：①产品销售收入明细账上存在红字冲销362800元，调出记账凭证，看其所附发票，系公司为促销而开展商业折扣，另开红字发票冲销收入。②其他业务收入明细账上记载有12笔对外服务收入，合计126915元，调出记账凭证，看其所附原始凭证均为收据，经查其对该收入只进行所得税申报而未进行营业税申报，其税务登记的经营范围中也没有其他服务项目。 
（2）成本有关资料显示：①内设职工食堂采购支出均计入生产成本，全年累计金额265742元，所附原始凭证均为白条。②用先进先出法结转产品销售成本，全年累计结转8659473元，而其向地税局备案的存货计价方法是全月一次加权平均法，经计算应结转7968364元。③其他业务支出明细账上记载有8笔培训支出，合计34580元，而其他业务收入明细账上没有对应的培训收入，经查均挂在其他应付款明细账上，合计68745元。 
（3）期间费用有关资料显示：①管理费用中，业务招待费列支83560元，经计算按规定标准应列支64200元；计提坏账准备金18000元，经计算按规定标准应计提12000元。②销售费用中，广告费列支326500元，经计算按规定标准应列支256800元；业务宣传费列支74600元，经计算按规定标准应列支64200元。③财务费用中，向职工集资2000000元，一年期，用于流动资金周转，年利息支出160000元，而银行同期同类贷款利率为5.58%。 
（4）营业外支出有关资料显示：①卫生费20000元，经查凭证所附收据，系所在街道办事处摊派的卫生费。②赠送支出90000元，经查凭证系对客户购买量大而赠送的产品，此为成本价，按同期同类平均不含税价计算为120000元。 
针对以上问题，该公司财务负责人在约谈时解释为：有的问题是因为不知道相关的税法规定，有的问题是因为对有关税法规定理解有误等。通过有针对性的业务辅导，企业认可了评估人员的如下意见：（1）另开红字发票冲销收入问题：按国税函发〔1997〕472号文件规定：“纳税人销售货物给购货方的销售折扣，如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算征收所得税；如果将折扣额另开发票，则不得从销售额中减除折扣额。”故应补提增值税61676元，补提城建税和教育费附加6167.6元，应调增应纳税所得额356632.4元（362800－6167.6）。 
（2）对外服务收入问题：要补提营业税、城建税和教育费附加6980.33元（126915×5.5%）；同时应调减应纳税所得额6980.33元；还要变更营业执照，经营范围中增加其他服务项目，以便向税务机关领购服务业发票。 
（3）食堂采购支出问题：食堂采购支出不应计入生产成本，考虑到公司在产品、产成品年末余额较小，故全额调增应纳税所得额265742元；同时建议其采购凭证到当地国税局。 
（4）销售成本结转问题：按规定，存货计价方法一经确定，不得随意改变，如确需改变的，应在下一纳税年度开始前报主管税务机关批准。否则，对应纳税所得额造成影响的，税务机关有权调整。其改变成本计价方法，多结转产品销售成本，应调增应纳税所得额691109元（8659473－7968364）。 
（5）培训收入问题：少计培训收入68745元，要补提营业税、城建税和教育费附加3780.98元（68745×5.5%）；同时应调增应纳税所得额64964.02元（68745－3780.98）。 
（6）期间费用问题：业务招待费超支19360元，坏账准备多提6000元，广告费超支69700元，业务宣传费超支10400元，财务费用超支48400元。合计应调增应纳税所得额153860元。 
（7）营业外支出问题：卫生费属非广告赞助支出，不得列支，应调增应纳税所得额20000元；赠送产品应视同销售，补缴增值税20400元（120000×17%），补缴城建税和教育费附加2040元，应调增应纳税所得额27960元（120000－90000－2040）。 
经过实地核查，对该公司审核分析出的问题终于水落石出，通过评估人员耐心细致的解释，得到了企业的理解和配合，对其问题全部予以签字认可。同时在该环节一次性取得相关证据和准确的数据，为下一步评估调整作好准备。 
评估结果 
根据上述情况，该公司共补缴企业所得税519184.74元，营业税、城建税和教育费附加18968.91元，缴纳滞纳金1120.22元，并按评估人员建议进行账务调整。此后，评估小组将该公司的增值税问题函告当地国税局。 
评估建议 
1.反映问题：由于所得税具体税收政策繁多复杂，税务处理与会计处理差异较大，企业往往易出现纳税错漏。 
2.建议措施：（1）评估人员要充分利用现有的税务管理软件，通过案头审核税务资料来确定评估对象，而不是盲目地选择评估对象。（2）在评估过程中要针对案头审核的疑点有的放矢地开展评估工作，而不是对评估对象的纳税情况进行泛泛地评估。（3）评估工作不仅仅局限于纳税评估，还要对纳税人进行纳税辅导，如辅导纳税人变更税务登记、领购发票、调整账务等，以避免纳税人再犯同类错误。（4）要注意部门配合，评估结果要通报同级国（地）税局，以避免重复劳动，保证国家税收。
山东省邹平县国税局、江苏省南京市国税局
江苏省南京市国税局：马克思主义永葆生机活力的奥妙所在
《透过往来款项看外资房地产企业亏损原因》

行业基本情况 
近年，随着城市化快速推进，江苏省南京市的房地产开发业得到了迅猛发展。在楼市持续繁荣的情况下，一些房地产企业长期亏损，2005年，南京市地税局下辖14家外资房地产企业亏损面达42.85%。 
评估数据采集与案头分析 
评估人员以2005年度汇算清缴为切入点，收集企业申报表及其附表、年度财务会计报表、注册会计师审计报告及企业所得税事项备案等资料。结合日常房地产行业管理信息对上述资料进行准确性、逻辑性分析，重点对往来款项、收入、成本、营业税金及附加项目进行分析，查造成亏损的原因和评估疑点指标。 
评估人员确定了应付款项变动率、销售收入变动率、销售成本变动率、税金及附加变动率等重点评估指标，并发现应付款项变动率是变化最多、最大的指标。评估人员采取的方法是选择几家房产企业进行剖析，相关异常指标列示如下： 
（1）F公司疑点。2005年度其他应付款大幅增加，变动率为1159％。根据日常管理了解的信息，该款项主要是用于筹集主楼的建造成本，并且该公司辅楼与裙楼建造在前，主楼建造在后，两者建在同一个地块上，公共部分成本合理是否分摊是评估关注点。 
（2）Y公司疑点。2005年往来款项大，且长期挂账，其应付款项变动率与销售成本变动率配比差异达14倍；2004年~2005年主营业务税金及附加变动率为－70%，与销售收入变动率的44%呈反向波动。同时，会计报表附注披露：Y公司与香港C公司联合开发雁鸣山庄，2005年9月已销售完毕，到2005年底尚未结算，Y公司未就此项目所得申报纳税。 
（3）J公司疑点。其他应付款6.2亿元，数额巨大，且2005年较2004年增长幅度达65%，引人关注。财务费用2423万元，与经营收入611万元不配比。J公司无在建项目，对其大额资金往来项目需要进一步评估。 
（4）H公司疑点。2005年末应付款项较高，为3435万元，与当年703万元的主营业务收入不配比，且变动率为-66％，应重点关注。 
评估约谈举证和实地调查 
根据案头分析疑点，评估人员对几家房产公司的往来款项异常指标开展约谈和实地核查。发现共性涉税风险点后，在同类企业中进行拓展联评。通过往来款项异常指标评估，发现几家房地产企业存在四类涉税问题：（一）F公司———多结转销售成本问题。 
针对F公司疑点（两期开发，成本有可能未在主楼、副楼、裙楼间合理分摊），评估人员设计了成本计算及记录循环内部控制问卷和纳税事项专题问卷。通过问卷形式，评估人员对其会计制度和税收风险进行了测试与评价。评估人员发现：该公司裙楼（含地下二层）和辅楼已销售完毕，所有开发成本均已结转当期销售成本。开发商起初并无建造主楼的计划，后来由于南京楼市前景看好，董事会决定在裙楼之上、27层的辅楼旁边增建51层的主楼，2005年刚开工，未进入销售期。 
评估人员发现企业的增建行为引发了多结转销售成本的税收风险。通过政策辅导，企业财务人员认识到，由于辅楼、裙楼开发销售在前，主楼建造在后，原有开发成本均已计入辅楼和裙楼的销售成本中。但其中的土地出让金、基础设施、公共配套设施等是主楼、辅楼、裙楼三者共有的，应按销售面积以及可售单位工程成本费用，进行合理分摊。 
应企业要求，评估人员在实地核查阶段辅导财务人员依法对前后期建造成本的划分和各楼层可售面积进行了核实。核查发现，已结转的销售成本中，应在主楼、辅楼、裙楼地上、裙楼负一层、负二层之间分摊的开发成本合计30996万元，主楼可售面积为68652平方米，按可售面积比例计算分摊后，辅楼和裙楼销售成本应调减7255万元，列入主楼开发成本。企业应调增2005年度应纳税所得额7255万元，自查补缴外资企业所得税2394万元。 
（二）Y公司——减收增支问题。 
针对Y公司异常的应付款项变动率，评估人员经约谈发现：该公司分别于2003年和2004年预提土地增值税1367.83万元，实际缴纳土地增值税为297.89万元，应予调增应纳税所得额1069.93万元。“其他应付款”中挂账1391.98万元，是1994年~1995年计提需支付给外方的服务费，但未支付，且企业不能提供外方要求支付的相关合理证明，应调增应纳税所得额1391.98万元。 
案头分析发现企业营业税金及附加与主营业务收入不配比，且会计报表附注中记载有雁鸣山庄楼盘，但对该楼盘的纳税状况却未有披露。约谈发现：Y公司与香港C公司1997年联合开发雁鸣山庄，Y公司负责提供土地(215.2亩)，香港C公司提供开发资金（2474.8万元），2005年9月全部销售完毕。约谈中还了解到，一是香港C公司没有房地产开发资质，楼盘销售使用的是Y公司的发票，并由Y公司缴纳营业税，但销售收入属于香港C公司，这正是造成营业税金背离收入大幅波动的原因。二是香港C公司曾支付Y公司109万元用于代缴所得税，但根据Y公司实际能够提供的税票，只有43.6万元。 
在实地核查中评估人员发现，香港C公司该项目的账册与凭证资料缺失不全，评估人员要求该公司委托境内的中介机构对其开发项目进行全面审计，做到账表相符、账证相符。在中介审计的基础上，确认该项目的应纳税所得额为605万元。 
由于该楼盘应纳税所得额是应作为Y公司所得征税，还是作为香港C公司的所得征税尚有争议，评估人员在请示上级有关部门后，按照实质重于形式的原则，以实际利润归属者香港C公司作为纳税人，认定应缴纳外国企业所得税199.7万元，扣除Y公司已代扣代缴的43.6万元后，企业自查补缴税款156.1万元。 
（三）J公司——关联企业融通资金减少利润问题。 
针对J公司无在建项目而存在巨额往来款项和财务费用的疑点进行约谈。 
该公司2005年财务费用2423万元，为同期收入的4倍，是造成企业2005年亏损的主要原因。约谈发现，J公司有9家子公司，为了便于资金控管，由J公司一家负责向银行贷款，再分配给集团内部子公司使用。同时，J公司也是一个内部资金拆借的平台，子公司将富余资金上交J公司，再由J公司在集团内统一调配使用。表现在其他应收款科目-内部应收科目中，2005年借方发生额高达110220万元，贷方发生额高达137678万元，年末贷方余额为27458万元，所有关联企业间融通资金往来均未支付或收取利息。 
根据评估初步测算，按照相关政策规定，仅2005年度关联融资就造成企业亏损增加2400万元。但是，由于集团调配资金数额巨大，笔数繁多，多数融资行为无书面协议，取证时间较长，因此评估人员将该情况移交反避税调查，将作进一步处理。
（四）H公司往来款项异常指标——未付款项长期挂账问题。 
爱因为在心中针对H公司较高应付款项且与当年主营业务收入不配比的疑点，评估人员约谈后发现：1995年起收取的业主住房维修基金仍然挂账102.63万元一直未予支付，且企业不能提供相应资料，证明需要付款。对此，调增企业应纳税所得额102.63万元，补税33.86万元。 
评估结果2013补水保湿排行榜 
通过评估，揭示了往来款项对房地产企业税收的影响。往来款项是造成房地产企业亏损的重要原因之一，是利润的调节器、亏损的蓄水池。此次评估共发现5户企业存在涉税问题，共计调增应纳税所得额10732万元，弥补亏损2489万元后，合计补缴外资企业所得税2521万元，代扣代缴外国企业所得税156万元，加收滞纳金19万元；3户长期亏损企业的可弥补亏损额由7089万元下降为4568万元，下降了36%。评估后，外资房地产行业亏损面，由评估前的42.85%降低为35.71%。 

  山东省邹平县国税局：
《用证据来印证约谈结果的可信度》

.企业基本情况 
山东省邹平县某纺织有限公司，成立于2003年7月，注册资本1500万元，现有职工214人。经营范围是纺纱、纺织浆料，为增值税一般纳税人，主要原材料为皮棉、淀粉。 
信息采集 
根据本单位税收管理员预警系统的提示，该单位2006年1月份申报异常，当月实现增值税103088元，实现销售收入10187823.2元，增值税税负为1.01%，低于全市同行业正常峰值范围（2%~3.5%），决定将其列为评估对象，同时采集有关数据，进行深入分析。 
评估人员通过CTAIS“一户式”查询模块，采集到企业当月有关涉税信息，为便于对比分析，发现疑点，同时采集到2005年同期、2004全年、2005全年相关指标进行配比分析。 
疑点分析 
（一）对企业2006年1月份申报数据与去年同期指标进行如下配比分析：1.应税销售额变动率与应纳税额变动率分析。 
应税销售额变动率/应纳税额变动率=-3.5%/－3.48%=1.006，由于二者均为负数且配比分析指标接近1，反映无问题。 
2.销售成本变动率与销售额变动率配比分析。 
销售成本变动率/应税销售额变动率=－0.17%/－3.5%=0.0485，配比分析指标小于1；正常情况下二者应基本同步增长，比值应接近1，在比值小于1且二者均为负数的情况下，反映可能存在本企业将自产产品或外购商品用于集体福利、在建工程等不计销售收入或未作进项税额转出等问题。 
（二）评估人员又根据采集的全年累积指标进行了如下配比分析。 
1.应税销售额变动率与应纳税额变动率分析。 
应税销售额变动率/应纳税额变动率=23.7%/13.7%=1.73；远大于正常比值1，说明企业可能存在实现销售收入不计提销项税金或扩大抵扣范围多抵进项的问题。 
2.销售成本变动率与销售额变动率配比分析。 
销售成本变动率/应税销售额变动率=24.99%/23.7%=1.05，比值接近1且二者均为正数，反映无问题。 
3.销售毛利率变动幅度分析。 
销售毛利变动率=（本期销售毛利率－上年同期销售毛利率）/上年同期销售毛利率×100%=（1.8%－2.8%）/2.8%=-35.7%，由于该单位为生产企业，变动幅度低于－20%，说明企业可能存在销售货物时只结转销售成本而不计或少计销售额、销售价格偏低、用于本企业集体福利、在建工程等问题。 
综合以上分析指标得出的疑点，结合企业产品情况，评估人员认为该单位少计销售收入从而少计销项税额的可能性较小。鉴于企业本期销售成本过大和销售毛利率变动幅度过大的情况，评估人员将疑点定在扩大销售成本和进项抵扣的范围上。于是评估人员又从户管档案和CTAIS系统中采集到企业进项税款抵扣的如下相关信息： 
从以上指标可以看出，该单位的进项税金的构成部分中变动幅度最大的是7%的进项，特别是2005年12月当月的114018.93元是去年同期的6.75倍。这说明该单位可能存在利用运输发票多抵进项的情况。 
约谈举证 
针对以上分析发现的疑点，评估人员拟定了详细的约谈提纲，发出了《税务事项通知书》，对企业实施约谈。 
针对税负较低问题，法定代表人王某解释，其产品纺织浆料主要销售给当地一家大型纺织企业，近几年由于销售市场吃紧，该家大型纺织企业也实行竞价，为抓牢市场，不得不超低价供货。另外，原材料市场价格不断上涨，导致产品成本增加，销售毛利率下降，税负较低。 
针对销售成本比收入增长过快的问题，特别是2005年12月份的销售成本高于销售收入的问题，该法定代表人解释，由于纺织浆料产品形状的特殊性和管理及存储上的不严密，造成产成品从入库到出库过程中的自然损耗过大。这一原因导致该产品为微利产品，如果稍有不慎出现产品不合格的情况，导致产品价格上不去，就会形成成本大于收入的情况。而当月的特殊情况就是由于有一批次品不得不低价卖出造成的数据异常。财务人员随即对这批产品的数量和金额及账务处理情况进行了说明。该单位于2005年12月处理纺织浆料产成品343.26吨，结转销售成本926802元。对12月份的运费抵扣大幅度变化的情况，该单位的法定代表人及财务人员解释为由于年底集中结账造成。 
这近乎完美的约谈结果并未打消评估人员的疑虑，评估人员决定让该单位对有关疑点问题的解释处理情况进行书面举证。将次品处理的收入及结算、运费单据的合法性及支付凭证作为举证资料的重点核实内容。 
经过对该单位有关举证资料进行核实发现：该单位所说的超低价处理次品纺织浆料的业务不真实，因为该单位的账务处理上只有结转销售成本的记录，却无对应的收入及收款业务。也就是说，该单位该项业务只计了成本而未计销售。而其提供的有关运费的举证资料中，评估人员发现其索取的运费发票大部分为当地地税部门的代开运费发票。承运人为几个固定的个人姓名。而且货物的起运地与该单位的主要原材料采购地不一致；而其提供的支付凭证的附件中的摘要栏出现“付某某砖款”和“付某某砂石款”等字样。 
针对这越来越多的问题，该单位的法定代表人和财务负责人已很难自圆其说，终于承认所说的次品业务实际上是一次意外的废品损失。原因是该单位在建造办公楼的过程中，受规划的限制占用了纺织浆料的保管仓库。企业认为该产品是属于桶装，便暂时进行了露天存放的处理。但却由于一场意外的暴雨导致了产品的被浸而失效报废。考虑到非正常损失的产成品所负担的进项税款需要转出的问题，该单位就把实际已报废的产品作为次品进行了账务处理，以达到不作进项税额转出的目的。 
而其运费的问题更体现了企业“一石二鸟”的目的。原来该单位新建办公楼所需的砖、砂、石料等材料均是由附近村的个人提供，这些人没有办理税务登记，故不能提供销售发票，于是就出现了以运输发票结算货款的情况。这样企业既能抵扣7%的进项税款，还能达到虚增成本的目的；而送货人也可顺利地结算货款。在评估人员就此对企业方面进行了政策解读后，王某及其财务人员表示一定要进行认真的自查。 
随后，评估人员就《企业财产损失所得税前扣除管理办法》的有关条款及报批需要的资料向企业进行了详细的讲解，并协助企业在最短的时间内完成了财产损失的报批工作。企业也同时对相关的涉税问题进行了认真的自查并调整和完善了相关的账务处理。 
自查结果 
经过企业自查，确认了非正常损失和在建工程所用材料未作进项税额转出及扩大销售成本的事实。企业更正了申报表，并将应补缴增值税295636.34元和应补企业所得税708644.97元于限期内补缴入库，以上税款和滞纳金均已按期全部入库。
北京市地税局

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