关于购房者审核商品房买卖合同的要点清单
一、五证、两书、三表要齐全
购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。
应用化学就业前景“五证”齐全：“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》，其中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
“三表”住宅面积实测表、竣工验收备案表、分户验收记录表。
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陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。
对策：
（1）若为复印件需要注意看原件。有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。
（2）对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。建议增加补充条款：出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
二、审慎签订房屋认购书
合同文本要规范使用建设部颁发的规范的合同文本。
陷阱：开发商要求购房者签订自己制定的《定购协议书》，且要求购房者交一笔定金。
对策：
（1）一定要参照（最好是采用）不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。要明确一点，正式签订商品房买卖合同的时候，对于商品房买卖合同本身是可以进行修改或补充约定的。如：将开发商做出的口头的或广告中的承诺以补充协议的形式确定下来其内容，只有这样，才能有力地约束开发商，维护自己的权益。
（2）在签订认购协议书的时候，一定要认真识别“定金”和“订金”。
定金是一个专门的法律概念，其目的主要在于对合同的成立、履行起担保作用，并有特定的定金规则，即“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”而订金不具备定金性质，一般情况下，订金视作预付款。
如果购房者在签订购房合同中，出现不属于自己责任的情况，比如：在订立《商品房买卖合同》时开发商的手续尚不全;购房者依约定时间去签合同，但由于某些实质性条款未达成一致协议等，导致《商品房买卖合同》无法签的，购房者要和开发商协商，让开发商退定金是完全可以的。最好能够直接与开发商签预售合同就好（对于期房现实中很少）。
三、开发商证明文件有效外交第一npc在哪
购买期房（在建、未完成建设、不能交付使用的房屋）需查看：开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内；购买现房则要查看：开发商是否具有该房屋的大产证（预售许可证之后取得，即由期房变现房了）和《新建住宅交付使用许可证》。同时，还要核对一下其营业执照和开发资质证书，要注意这些证照文件的单位名称是否一致及查看《资质证书》的等级和合法性、时效性。
四、按揭贷款方式购房应注意的问题
1、提供真实资料规避贷款影响刚需购房者向银行申请个人住房按揭贷款，银行一般会要求购房者提供相应的收入证明(包括个人职业、职务和薪酬及其他经济收入情况等方面的证明)。
提醒：如果按揭购房者向银行提供了虚假材料，则可能带来比较严重的影响：轻则影响银行审查，最终不能发放贷款；;重则可能因为个人提供虚假材料，导致不能办理按揭贷款，造成开发商据此要求购房者承担逾期交付办理按揭资料及商品房预售合同的违约责任，支付相当数额的违约金。
注意贷款申请不成功让开发商没收购房定金。在购房者同开发商签订商品房买卖购房合同后，才能向银行申请按揭贷款并最终与银行签订按揭贷款合同。若按揭贷款申请不成功，开发商不退还购房者定金。
对策：
法律规定，如果开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房时导致银行不批贷款，可要求开发商退还首付及定金，并支付相应的利息损失。如果是由于购房者自己的征信问题而无法贷款的，则由购房者赔偿开发商相应的违约金。但如果开发商仅仅在合同附件补充协议中写“必须在XX日前办理好所有贷款手续，否则视为违约，不退还首付款”或者“购房人信誉等问题导致不能贷款，让购房人一次性付清房款”，就是开发商把贷款的风险全部放在我们买方的身上了，规避了自己的责任。这种条款就要谨慎。
首先购房者可以自己先行查询个人信用，其次购房者在与开发商签订购房合同交付定金时，一定要在合同中明确约定，若因按揭贷款未能获银行同意导致购房者申请解除购房合同的，开发商应当全额退还购房者缴纳的购房定金，从而避免购房者的定金损失。
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3、最好不要签订“连带违约条款“。开发商有时会要求在按揭贷款合同中或单独与购房人签订连带违约条款：即借款人出现未按时归还按揭款导致开发商承担担保责任的，开发商有权按原价回购房屋或解除商品房买卖合同。公司食堂管理制度
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一般情况下，不要同开发商签订“连带违约条款”。如果一定要签或者已经签订了类似条款的购房者，一定要注意还款的及时等情况，避免因为个人在还款等方面出现违约，造成开发商回购或处分抵押担保物的情况出现。
4、出租抵押房要履行告知义务。根据《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定：“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租物造成承租人的损失承担赔偿责任;如是抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”
提醒：投资者按揭贷款购买的住房，在贷款期间进行出租，一定要将房屋正在返还贷款，并已经抵押的事实书面告知承租人。只有购房者履行了告知义务，如果因无法还贷而导致银行行使抵押权，购房者才能免除对承租人的赔偿责任。
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