房地产开发:5年期LPR超预期下调15基点,稳地产信心进一步强化
证券研究报告 | 行业点评
2022年05月22日
房地产开发
5年期LPR 超预期下调15基点，稳地产信心进一步强化
事件：5月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款
市场报价利率(LPR)为:1年期LPR 为3.7%，维持前值不变，5年期以上
LPR 为4.45%，较上月的4.6%下调15BP 。
好玩单机游戏5年期LPR 超预期下调15BP ，稳地产信心进一步强化。5月15日央行、
银保监会联合发文《调整差别化住房信贷政策》，对于贷款购买普通自住
房的居民家庭，首套个人住房贷款利率下限调整为LPR 减20个基点，二
套房下限仍为LPR 。结合本次5年期LPR 下调，目前首套房房贷利率下
限已由4.6%降至4.25%，二手房下限为4.45%。而2022年4月贝
壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17％，二套利率
为5.45％，分别较3月回落17个、15个基点，显著高于当前下限。此次
下调除了增量房贷外存量房贷也将受益，以30年期的300万元房贷为
例，若以等额本息方式，利率为  4.6%，月供为15379元；若利率降至
4.25%，月供为14758元，降低621元，还贷总额减少约22万元。近期
的组合拳实际上是4月18日《23条金融举措》的进一步延伸，强化今年
托底地产稳增长的信心。
回顾历史，本轮周期降息降准节奏偏慢，市场呈现耐克型复苏。需要配合
首套房认定标准松动，形成提振需求的组合拳。回顾2008年和2014年
放松周期，持续的降息政策叠加首套贷款利率下限降为贷款基准利率的
0.7倍，使得房贷利率迅速下降。2008年二套房实际认定放松，2014年
也出现了“认房又认贷”变为“认贷不认房”，大量改善型二套房购房者
享受首套房贷首付比例及利率优惠，对需求形成有效支持。当前市场下滑
幅度媲美08.14级，但无论是城镇化率、居民杠杆率、居民的信心均不及
08.14年。故我们认为，本轮周期整体放松力度媲美08.14，但节奏偏慢，
市场将呈现耐克型复苏，斜率放缓，而周期相应拉长。核心城市的四限政
策有望逐步打开，进一步提振购房需求。
4月销售跌幅进一步扩大，去化周期提升明显，预计政策方向着眼于提振
销售和企业融资侧。根据中指数据，4月样本102城商品住宅销售金额
3648亿元，环比降低23.2%，同比降低57.2%，降幅较上月扩大12.1pct 。
4月49座样本城市新房库存面积为33851万方，环比增长1.3%，同比
增长2.9%。由于销售景气度下降，全国样本城市的去化周期迅速抬升，
从2021年8月的8.1月提升至2022年4月的15.9月。我们认为本轮复元宵美
苏周期的目标预计为销售托而不举，较底部明显回暖而非回到高位，我们
对政策未来走向预测包括：1、核心城市的限购限贷等四限政策逐步放松；
2、房贷利率继续下行；
3、企业融资渠道改善；
4、设立平准基金；
5、打
开股权融资窗口等。
投资建议：稳增长事业未竞，维持地产开发板块“增持”评级。我们认为
本轮政策刺激的核心点在于需求侧（销售）和企业资金侧（融资），组合
拳式的收紧应对应组合拳式的放松。今年是一个大级别政策宽松周期，是
beta 级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主
要选择方向。建议关注：A 股滨江集团、万科A 、保利发展、招商蛇口、
金地集团、华发股份、华侨城A ；H 股绿城中国、华润置地、中国海外发
展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万
象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、
招商积余。 风险提示：疫情反复超预期；防疫政策收紧超预期；基本面下行超预期；政策放松不及预期
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增持（维持）  行业走势 作者  分析师  金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：*****************研究助理  肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱：******************研究助理  肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：********************* 相关研究  1、《A 股房地产开发行业年报综述：分化加速盈利承压》2022-05-17 2、《房地产开发：1-4月统计局数据点评:4月单月投资开工进入冰点，提振销售迫在眉睫》2022-05-16 3、《房地产开发：2022W19：首套房房贷利率下限下调20bp ，部分核心一二线城市政策放松》2022-05-15
-32%-16%0%16%2021-052021-092022-012022-05房地产开发沪深300
内容目录
一、点评：5年期LPR超预期下调15基点，稳地产信心进一步强化 (3)
二、高频数据显示4月销售跌幅进一步扩大，拿地依然低迷 (5)
2.1 新房销售不及预期，同比降幅扩大至57.2%，低能级城市情况更为严峻 (6)
2.2 新房库存持续增长，去化周期显著提升 (7)
2.3 宅地出让金同比降低44%，土拍溢价率维持地位，流拍率显著下降 (8)
投资建议： (10)
风险提示： (10)
图表目录
我自己作文
图表1：近期降息降准一览 (3)
图表2：2008年9-12月央行连续五次降息 (4)
图表3：2014年11月-2015年10月央行连续六次降息 (4)
图表4：2014年首套房认定标准放松后个人住房贷款平均利率与首套房贷利率接近 (4)
图表5：近一年居民中长期贷款一览 (5)
图表6：样本102城4月销售金额同比降低57.2% (5)
图表7：样本102城单月商品住宅销售金额及同环比 (6)
图表8：3座样本一线城市单月商品住宅销售金额及同环比 (6)
图表9：25座样本二线城市单月商品住宅销售金额及同环比 (6)
图表10：74座样本三线城市单月商品住宅销售金额及同环比 (6)
图表11：样本49城商品住宅库存面积 (7)
图表12：3座样本一线城市商品住宅库存面积 (7)
图表13：15座样本二线城市商品住宅库存面积 (7)
图表14：26座样本三线城市商品住宅库存面积 (7)
图表15：样本一二三线城市去化周期对比 (8)
图表16：300城单月宅地出让金及累计同比 (8)教师节黑板报大全图片
图表17：一线城市单月宅地出让金及累计同比 (8)
图表18：二线城市单月宅地出让金及累计同比 (9)
图表19：三线城市单月宅地出让金及累计同比 (9)
图表20：全国宅地平均成交楼面价及平均溢价率变化 (9)
图表21：一二三线城市宅地溢价率比较 (9)
图表22：一二三线城市宅地流拍率比较 (9)
事件：5月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率
(LPR)为:1年期LPR为3.7%，维持前值不变，5年期以上LPR为4.45%，较上月的4.6%
下调15BP。
一、点评：5年期LPR超预期下调15基点，稳地产信心进一
步强化
5年期LPR超预期下调15BP，稳地产信心进一步强化。5月15日央行、银保监会联合
发文《调整差别化住房信贷政策》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套个人住房贷
款利率下限调整为LPR减20个基点，二套房下限仍为LPR。结合本次5年期LPR下调，目
前首套房房贷利率下限已由4.6%降至4.25%，二手房下限为4.45%。而2022年4月贝壳
研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17％，二套利率为5.45％，分别较3月
回落17个、15个基点，显著高于当前下限。此次下调除了增量房贷外存量房贷也将受益，
以30年期的300万元房贷为例，若以等额本息方式，利率为4.6%，月供为15379元；若
利率降至4.25%，月供为14758元，降低621元，还贷总额减少约22万元。近期的组合拳
实际上是4月18日《23条金融举措》的进一步延伸，强化今年托底地产稳增长的信心。
图表1：近期降息降准一览
时间概括来源/文件具体关键内容
2021/12/15 下调存款准备金率央行2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），共计释放长期资金约1.2万亿元。
2022/1/20 下调LPR 央行1月20日，央行最新公布，1月1年期贷款市场报价利率(LPR)为3.7%，上月为3.8%，下降10个基点。5年期贷款市场报价利率(LPR)为4.6%，上月为4.65%，下降5个基点。
2022/4/15 下调存款准备金率央行4月15日中国人民银行宣布，决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。在此基础上，对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，再额外多降0.25个百分点。
2022/5/20 下调LPR 央行5月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.7%，维持前值不变，5年期以上LPR为4.45%，较上月的4.6%下调15BP。
资料来源：政府网站，国盛证券研究所
回顾历史，本轮周期降息降准节奏偏慢，市场呈现耐克型复苏。回顾2008年和2014年
放松周期，持续的降息政策叠加首套贷款利率下限降为贷款基准利率的0.7倍，使得房贷利
率迅速下降。其中2008年周期4个月内连续5次降息，1年期贷款基准利率从7.47%降至
5.31%，降幅达216bp；而2014年周期12个月内连续6次降息，1年期贷款利率从
6.00%
降至4.35%，降幅达165bp。本轮周期目前仅降息两次，5年期LPR由4.65%降至4.45%，
降幅达20bp，与前两轮周期相比，降息力度仍然偏小，可期待后续进一步放松。
资料来源：wind
，国盛证券研究所  资料来源：wind ，国盛证券研究所 首套房房贷利率下行配合首套房认定标准松动，将形成提振需求的组合拳。2008年周期明确提出“对改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持”并给出二套房的明确定义为“已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平”，2014年周期央行、银监会9月在《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中提出“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。”此政策的出台，让首套房的标准由“认房又认贷”变为“认贷不认房”，大量改善型二套房购房者享受首套房贷利率优惠，央行的个人住房贷款平均利率与首套房贷利率接近。好书排行榜
受美联储加息等因素影响，本轮周期降息节奏较之前偏慢，且前期地方城市放松政策主要集中在三四线，并且政策工具多为人才购房补贴、降低房贷利率、公积金相关政策放松。但在3月多部委发声防范房地产风险以及4月央行外汇局提出“23条金融举措”后，地方城市“四限”政策开始放松，且由三四线逐步延伸至一二线核心城市，目前包括苏州、郑州、兰州、杭州、南京、黑龙江等多个核心城市密集出台“四限”放松政策，预计后续将有更多城市跟进，放松力度将进一步加大以提振购房需求。
图表4：2014年首套房认定标准放松后个人住房贷款平均利率与首套房贷利率接近
资料来源：wind ，国盛证券研究所 *2014年8月之前的二套房贷利率数据缺失
销售低迷乃居民部门贷款疲软的核心，预计政策方向着眼于提振销售和企业融资侧。4月社融中居民部门贷款无论是短期贷款还是长期贷款均连续数据净减少，4月单月短贷、长贷分别减少3430亿元、4022亿元（本月未披露长短贷数据，使用住房贷款近似中长期贷款），净减少幅度环比扩大，成为4
月社融最大拖累，核心原因还是销售低迷。尽管4月地方政策放松节奏明显加快，更多核心城市限购限贷城市开始放松，但由于政策起效需要时间，且叠加疫情影响，4月销售基本面较3月进一步下行。4月样本102城商品住宅销售金额3648亿元，环比降低23.2%，同比降低57.2%，降幅较上月扩大12.1pct。我们对政策未来走向预测包括：1、核心城市的限购限贷等四限政策逐步放松；2、房贷利率继续下行；3、企业融资渠道改善；4、设立平准基金；5、打开股权融资窗口等。
图表5：近一年居民中长期贷款一览

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