首套房贷利率下限调降20BP 点评：
托底信号+解封曙光，地产修复拐点已至
2022年05月15日
事件：2022年5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套住房商贷利率下限调整为相应期限LPR-20BP 。
房贷定价体现为三个层次，“全国自律、地方自律、银行定价”。全国自律是
统一标准；地方自律在全国自律的基础上，可以有差异；同一个地区，各家银行在地方自律的基础上，也允许一些定价差异。
本《通知》是年初以来，第二个全国性地产托底政策，信号意义较强。主要
有2点：1）直接改变全国自律，此前的首套住房商贷利率下限为5年期LPR+0BP ，现在下调20BP ，即5年期LPR-20BP ，按照3月份5年期LPR 为4.60%，首套利率新的下限是4.40%，二套仍按现行规定，即5年期LPR+60BP ，为5.20%。2）允许地方自律“因城施策”，按照当地的地产形势和政府调控要求，自主确定首套和二套的加点下限，也即，地方自律微调二套利率下限，或也是可选项。 当前房贷利率仍高于2020年的水平，有政策空间。22Q1新发放住房按揭加权平均利率为5.49%，而上一轮的低点20Q4为5.34%，当前仍高出15BP 。
比起调降LPR ，调降加点对银行的冲击更小。调加点，只影响新增房贷合同，
且可以控制只涉及首套，不涉及二套；而调LPR ，除了上述影响外，首套、二套的新增房贷利率都要降，还要因为重定价而影响全部存量房贷。2021年末，上市银行住房按揭在贷款总额中占比27%。明显，监管选择了对银行影响更小的刺激方式，也意味着，本月5年期LPR 的调降概率变低。
用对银行非常低的代价，实现了托底地产和合理让利。假设新增首套房贷在
今年房贷余额中占比6%，那么20BP 的定价调降，对贷款收益率的影响是0.3BP ，一个非常低的让利幅度。100万的贷款按25年等额本息计算，自5.20%调降20BP ，相当于月供减少117元，全年减少1405元，或有助提振地产销量。
投资建议：央行银监出手，宽信用迎转机
4月金融数据疲弱，央行“答记者问”表态继续发力；年初以来首个全国性
地产托底政策，信号意义较强。估值修复行情可期，继续推荐两条主线：高扩张城农商看成都银行、杭州银行、南京银行、江苏银行、宁波银行，优质股份行看兴业银行、平安银行、招商银行。
风险提示：稳增长政策不及预期；资产质量恶化；疫情冲击使经济承压。
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分析师： 余金鑫
执业证号： S0100521120003 邮箱：
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2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E
601166.SH 兴业银行 19.75 3.98 4.65 5.47 0.7 0.6 0.5 推荐 000001.SZ 平安银行 14.61 1.87 2.32 2.90 0.9 0.8 0.7 推荐 600036.SH 招商银行 37.15 4.69 5.34 6.15 1.3 1.1 1.0 推荐 601838.SH 成都银行 16.20 2.17 2.43 2.97 1.3 1.1 0.9 推荐 600926.SH 杭州银行 14.44 1.47 1.63 1.95 1.2 1.0 0.9 推荐 002142.SZ 宁波银行 34.15 2.96 3.73 4.35 1.7 1.5 1.3 推荐 600919.SH 江苏银行
7.18
1.33 1.68
2.02 0.7 0.6 0.6 推荐 601009.SH
南京银行 11.56
1.58
1.69
1.98
1.1
0.9
中秋节祝福语简短一句话12字0.9
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资料来源：Wind ，民生证券研究院预测; （注：股价为2022年05月13日收盘价）
1：央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》
图
图2：截至22Q1，金融机构人民币贷款加权平均利率
资料来源：wind，民生证券研究院
图3：截至2021年末，上市银行贷款端个人按揭占比
资料来源：wind，民生证券研究院
图4：年初以来，房地产政策时间线
资料来源：wind，民生证券研究院
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纳斯达克综合指数或标普500指数为基准。公司评级谨慎推荐相对基准指数涨幅5%～15%之间中性相对基准指数涨幅-5%～5%之间
回避相对基准指数跌幅5%以上
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中性相对基准指数涨幅-5%～5%之间
回避相对基准指数跌幅5%以上
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