从2012年数据看2013年房地产市场走势
（一）综述
截止2月份，2012年重庆房地产行业数据全部出炉，从土地面积与新增开工面积到成交量价与银行按揭数据与公积金数据。虽然我们必须要再次面临一些数据的疑惑与矛盾，但任何有时间数据的数据，即便出现偏差，也会受到数据处理人的习惯和惯性影响，而处理数据的人则大多在某个时间段内抱有较为不便的思维观念和价值观念，从这个角度而言，我们认为那些传统上认为对市场判断不太有价值的数据，比如统计局的数据，从时间历史角度而言，依然具有较大的价值。
2012年的房地产市场，总体来说是乐观的现实悲观的心情，两者的含义都很清晰，2012年市场数据一派繁荣，无论是土地市场，开工量表现出的土地消化市场，房地产交易市场还是信贷市场。市场主要的压力，都集中在了商品房成交市场方面，而这个压力主要来自于供应量和潜在供应量堆积所形成的压力。
（二）总体市场数据
2012年重庆主城区商品房成交总额为1005亿，成交量为1478万方，成交均价为6800元每平方米。而土地市场成交总量为2286万方，成交楼面均价为2492元每平方米，成交总额为570亿。对应2011年的数据为，土地市场成交总量为1795万方，成交楼面成本为2204元每平方米，成交总额为396亿，分别同比上涨27.4%，我迎着风撑着眼帘13%，44%，土地市场的结论是如此清晰和明白，即市场一片大好，量价同步上涨，成交总额创下了重庆土地市场收入的历史高点；商品房市场2010年的数据为1144亿，成交量为2002万方，成交均价为5714元每建筑平方米；同比分别萎缩12.2%，26.2%，价格上涨19%，商品房市场的结论稍显复杂，成交总额缩小，表明整体市场容量缩小，成交量较大幅度萎缩，但价格出现了较大的涨幅，开发商利润幅度有所提高，但存货增加幅度较为明显。
如果我们将土地市场与房地产成交市场关联解读，我们会发现如下一些结论：首先商品房市场的成交总额，基本是反映2010年与以前的土地市场的成交市场；2011年土地市场楼面价格较2009年上涨847.3元每平方米，上涨幅度为62.5%；而2011互质数是什么意思年的房价较2010年同期上涨1086元每平方米，上涨幅度为19%；如果我们假定2011年消化的土地均为2010年出让的土地，那么可以看出，在增加的1086元中，土地成本增加了847元，开发企业获得了新增加的241元，占增长价格的22.2%，当然实际上开发商也没有如此悲观，因为2011
年贡献的成交中，有相当大一部分土地是在2011年前出让的，开发商可以借此平衡2011年获取的高价土地成本。
通过对上述数据的连续性解读，我们大致可以梳理出来以下几个结论：一是地方政府将变得极为焦灼，在地方政府的刚性增长预算中，2012年土地收入将作为基点数据，2013年将要在这个基点数据上获得增长，这是政府预算惯性，而房价的徘徊与2013年土地成本的高现实将极大的抑制土地购买的热情和未来获取丰厚回报的预期，土地市场供求关系逆转在立夏看夏是什么意思2013年将不会只是一种假设，而会变成一种现实；二是2013年房产企业利润大幅度下滑将不可避免，2012年的房价将反映2012年土地市场，如果2013年房价停止上升，开发商还要预期2014年房价是否上升，如果一旦预判2014年房价将不再上升，那么2012年购买的土地成本将在2013年最大程度的消化，而2013年如果市场价格不见上涨，那么开发商将加快出货，尽量减少财务成本，但价格下跌或者盘整的行情中，快速出货的能力受到市场极大的抑制，开发商之间陷入囚徒困境，利润减少成为一种必然；三是开始有部分企业亏损出局，成为一部分开发商的选择。
（三）土地市场
单纯讨论土地市场，我们将选择2009年—2013年这四年数据进行解读。四年重庆主城区土地出让的总额，成交量和成交楼面成本分别为：108.8亿，316.7亿，396亿，570亿；成交量分别为：995.3万方,，2334.5万方，1795.4万方；2286.3万方；楼面成本为：1093.2元，1356.5元，2203.8元，2492.2元。从成交总额来说，三年环比增幅分别为：191%；25%；44%，2011年市场较2008年市场总体增幅达到424%；从成交量来看，分别环比增长数据134.6%，（—23.1%），27.3%；2011年市场数据较2008年增长129.7%；从成交楼面成本来看，环比增幅为24%，62.5%，13%，2011年数据较2008年上涨128%。
另外我们在研究土地市场占商品房市场总额的变化情况，2008年—2012年商品房成交总额分别为：503亿，906亿，1144亿，1005亿，土地市场占商品房市场成交总额的比重分别为：wifi密码修改21.6%；35%，34.6%，56.7%。从比例数据来看，2008年商品房市场，开发商具有较大的利润总额，但2011年来看，商品房市场几乎没有任何利润可言，剩余的将更多是风险。
商品房市场与土地市场的关系，简单而言，就是成本与成品的价格关系，通胀理论里面有个成本推动型理论，用来解释土地市场和房地产市场的关系，即成本上涨必然导致商品房市场的上涨；土地市场与商品房市场显然存在着因果关系，成本推动假说里面，土地是因，但在供求关系里面则是商品房市场是因，而土地市场是果。这里的推论即是，如果商品房市场总额将不能扩大，那么56.7%高位比例显然不可能在2013年持续存在，那么剩下的结果则是土地市场总额下降，比例恢复到开发企业有一定的利润空间，假定2013年商品房市场总额保持不变，土地市场与商品房市场的合理比例将回调到35%的幅度，那么也就意味着2013年土地市场将面临将近200亿左右的市场缩水。如果我们在考虑土地市场的消化状况产生的存货情况，将更为全面和客观，从2009年以来，土地市场的净存量为794万方，以2011年市场消化量1478万方来看，土地市场动态存量并不大，仅占市场6.5个月的存量，从存量来看，如果假定2013年市场消化量依然保持在1400万方左右，土地市场依然需要保持动态存量6个月的情况，那么2012年土地市场消化量将约为1400万方，土地交易量将出现大幅度减少的局面，而如果以商品房市场总额仍然为1000亿计算，土地市场占商品房市场总额35%来计算，那么2013年土地价格将持平，或者出现轻微的上涨。
最后土地市场的实际走势决定因素在于两方面，一方面政府能否忍受200亿的市场萎缩，
将是土地市场价格走势的关键因素；其二是商品房市场价格是否会出现较大幅度的下跌，让开发商失去未来价格上涨的预期，而让政府必须降价出货才进行购买的局面。
（四）商品房市场
因为土地市场是单供应主体，所以在土地市场上，并不存在着商品市场中的价格黏性和成交量黏性。土地市场反映的是一种单边市场的预期状况，即地方政府对未来房地产市场的单边预期，在单边预期市场中，收益惯性上涨几乎是唯一的决定性因素，但商品房市场则是明显的多边博弈市场，也即自由市场，自由市场中价格和成交量都具有黏性因素。
因为涉及到总体市场的判断，在成交量和成交价与成交总额的指标中，成交总额代表的市场总体容量往往更具有现实的价值，因为市场总额反映的是市场总体购买力，而这个购买力的关键因素更在于在杠杆市场中，信贷指标的约束条件。基于信贷指标的刚性预算，因此市场购买总额以信贷指标来衡量比单纯来看购买力显得更具有现实意义。
我们讨论信贷市场的时候，要考虑的是，市场实际不是一个银行信贷市场，从购买力角度而言，还有一个公积金市场，如果忽略这个市场，我们就无法解释市场的现状，因为如果
按照纯粹的银行信贷市场来看，那么市场的首付款平均比例将超过50%，这点显然与事实不太吻合。如果将公积金市场信贷总额合计计算，那么市场首付比例保持在30%左右，（公积金首付20%）（公积金累积贷款226亿，其中多数为2012年发放，银行贷款497亿，）配合2012年的市场环境来看，则显得相对较为可信。（重庆2012年公积金缴存的总额为127亿，如果按照50%被用于放贷，且15倍的杠杆率来计算，重庆缴存的公积金贷款的理论极限值可以达到1000亿）。从这个角度来说，信贷市场总量约束并不太大（即便在银行新增贷款无法增加的情况下）。所以，2013年重庆房地产市场的信贷问题，主要在于公积金贷款比重问题。
其实公积金的贷款推断将我们的传统假设推到了一个死胡同，即市场根本不存在信贷资源短缺的局面。市场的购买力将回过来取决与市场的首付支付能力和月供支付能力，首付支付能力取决与现有居民的硬财富，即居民持有的能用来购买的储蓄总额，后者则取决于居民的月均可支配消费余额的增长。这两个数据我们无法获得可以度量的数据，因此关于购买力的推断，我们将在这里留下问好，而寻求其他方式的破解。
在跳开购买力市场后，我们将回到传统的供需市场方面来看，市场在20011年和2013年累
计产生存量为665万方，按照2012年月均去化120万方的速度来看，市场有5个月的存量。单纯就这个存量本身对市场具有一定的压力，但并不构成致命的压力，这种压力下，如果不增加新的存量，市场依然能够较为平稳的运行，即成交量价均不会受到较大的影响。
在这里我们要引入新增开工量数据，因这个数据是大重庆的，不完全反应主城市场，但大趋势依然成立的，2009年新增开工量为5411万方，2011年为9739万方，2012年为9336万方，因为这个数据还包含福利用房市场，但公租房与福利用房多集中在上半年，下半年基本为商品房市场的数据，2009年下半年新增开工量为沈阳中考成绩查询入口2287万方，2010年为4169万方，2012年为3480万方，但2011年减少的数据集中在2012年12月份，本月相对于2011年12月减少幅度540万方，减少幅度为45%，按照历年开工量与预售许可证放量的时间关系来看，2013年预售许可证放量主要集中在2011年下半年与2012年上半年开工数据，从总量来看，这个阶段正是放量高峰期。这也意味着2012年预售许可证放量不会较2012年出现较大幅度的减少。依然会保持高位放量的态势。
龟兔赛跑的结局会是什么状况。今年一月预售许可证放量仅为44万方，2月预售许可证放量不足70万方，而商品房市场的特性从来都是新盘受追捧，旧盘门可罗雀，从这个角度来
怎样做皮冻说，一二月的市场有效供应不足，以消化存量为特征的市场，必然呈现出相对较为繁荣的状况。但过了3月中旬以后，受到春节抑制的一二月供应量必将加速呈现出来，3月与4月充分供应与充分购买（传统上半年购买旺季，市场众多暖风背景）的市场将是决定本年度市场的走势的关键时期，一旦三四月市场的存量呈现出加速增长态势，那么全年基本可以定调，年度市场行情将保持下行态势；如果三四月市场供需均衡，那么5—8月的市场淡季以后，9月到年关的行情将会迎来一波短暂值得期待的反弹。
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