2003年自学考试房地产投资分析试题
全国2003年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题
第一部分  选择题  (共31分)
一、单项选择题(本大题共21小题，每小题1分，共21分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1.必须经过土地的再开发过程才能用于建设的土地类型是安装地暖一平方多少钱(    )
  A.熟地                      B.生地
  C.毛地                      D.农村土地
2.房地产的固定性，决定了房地产市场(    )
  A.能配置存量房地产资源和利益              B.能指导供应以适应需求的变化
  C.是房地产权益交易的市场                    D.是地区性市场
3.机会成本风险即(    )
  A.持有期风险              B.资本价值风险
  C.比较风险                D.时间风险
4.将资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为(    )
  A.时值                B.终值
  C.现值                D.未来值
5.某银行向甲、乙、丙、丁四个企业提供贷款，贷款年利率10%，分别按年、季度、日、周计息，则实际利率最高的是(    )
  A.甲                  B.乙
  C.丙                  D.丁
6.房地产市场通常需要一定时间才能完成供给情况的变化，且受市场不完全的影响，这一变化所需的时间(    )
  A.相对较短            B.相对较长
  C.不定                D.不受任何影响
7.在房地产市场的经济特性上，易于出现市场的不均衡和(    )
  A.竞争          B.垄断
  C.非垄断        D.完全竞争
8.房地产供给的变化相对于价格的变化来说有一个时间上的(    )
  A.超前          B.弹性
  C.反应          D.滞后
9.传统房地产周期理论在政治、经济状况基本稳定或预期稳定的情况下才是(    )
  A.无效的        B.有效的
  C.稳定的        D.不稳定的
10.城市环境污染、穷人大量涌入城市所产生的社会问题等导致(    )
  A.住宅城市化                B.住宅郊区化
  C.城市规模扩大            D.城市中心位移
11.将房地产市场分为自用市场和投资市场两类，其分类标准是根据房地产的(    )
  A.购买目的            B.用途
  C.档次                  D.租赁
12.房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起，达成某宗特定房地产的(    )
  A.交易价格        B.交易形式
立春节气的风俗活动  C.交易内容        D.交易双方
13.只有支付了土地费用才可以取得项目的(    )
  A.占有权          B.开发权
  C.使用权          D.征用权
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14.除银行信贷融资方式外，房地产商的其他融资方式的主要形式是(    )
  A.预售              B.预租
  C.承包商垫资      D.合作开发
15.房地产贷款担保的基本形式是(    )
  A.保证            B.抵押
  C.质押            D.其它
16.开发商以房地产抵押形式融通资金，银行必须审查设押的房地产是否能合法设定房地产抵押权。合法设定房地产抵押权的决定性因素是(    )
  A.抵押人合法拥有的        B.权属清晰
  C.可以转让的                  D.可以出租的
17.我国现行工薪阶层个人住房贷款的主要形式是(    )
  A.政策性住房抵押贷款    B.商业性住房抵押贷款
  C.组合贷款                    D.信用贷款
18.反映房地产开发企业成本管理能力的主要指标是(    )
  A.销售利润率            B.投资收益率
  C.其它业务利润率        D.营业外净收益率
19.一般情况下，企业所得税的税率是(    )
鬼怪故事  A.15%                    B.27%
  C.18%                D.33%
20.以建筑工程承包合同所载金额为依据征收印花税，其税率是(    )
  A.3%00              B.5%00
  C.0.5%00            D.1%00
21.国家提供廉价住宅主要是为了保障(    )
  A.工人的基本生活        B.城市居民的基本生活
  C.低收入者的基本生活    D.工薪收入者的基本生活
二、多项选择题(本大题10小题，每小题1分，共10分)
    在每小题列出的五个备选项中有二个至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
22.在投资分析中所采用，而财务会计中没有的成本概念是(        )
  A.机会成本          B.经营成本
  C.不可预见费        D.建设成本
  E.沉没成本
23.置业投资的经济效果表现为(        )
  A.租金              B.经营收入
  C.物业增值          D.减少纳税
  E.股权增加
24.按照《中华人民共和国城市规划法》，城市规划分两个阶段进行，即(        )
  A.总体规划          B.详细规划
  C.单项规划          D.区域规划
  E.城市规划任务
25.下列属非居住区开发项目的有(        )
  A.酒店              B.写字楼
  C.商业零售中心      D.经济适用住宅
  E.公寓
26.房地产项目开发周期一般分为(        )
  A.准备期            B.设计期
  C.建造期            D.投资期
  E.租售期
27.市场分析时通常把房地产市场信息分为(        )
  A.需求信息          B.供应信息
  C.交易信息          D.工业信息
  E.其他信息
28.我国现行城镇土地使用税规定，应征使用税的范围是(        )
  A.城市              B.县城
  C.建制镇            D.工矿区
  E.集镇
29.综合评价项目贷款的主要因素包括(        )
  A.企业信用等级      B.项目风险等级
  C.贷款方式          D.贷款期限
  E.贷款数量
30.住宅小区项目规划建设用地应包括(        )
  A.地区公建用地      B.住宅用地
  C.配套公建用地      D.道路用地
  E.绿化用地
31.决定写字楼物业市场行情的主要因素是(        )
  A.地理位置          B.租金水平
  C.区域发展          D.政府政策的导向
  E.地区的供应量
第二部分  非选择题(共69分)
三、判断改错题(本大题共女士服装品牌专卖店10小题，每小题2分，共20分)判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打“√”；错误的打“×”，并改正划线部分。
32.内部收益率是衡量投资者投入自有资本或自有资金收益水平的指标。(    )
33.城市土地使用制度的变革不改变城市土地的集体所有制。(    )
34.土地使用权出让后，其合法权益不受国家法律保护。(    )
35.房地产预售合同须经公证，必须办理预购登记，以防止预售中的违法现象。(    )
36.房地产项目融资的实质，是充分发挥信用功能，为房地产项目融通资金，以提高房地产投资效益。(    )
37.目标收益率是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，一般情况下，项目所承担的风险越大，目标收益率就越小。(    )
38.房地产开发经营企业缴纳教育费附加的依据，是其实际缴纳的营业税额。(    )
39.投资方向调节税的纳税义务人是在我国境内进行固定资产投资的一切外资单位和个人。(    )
40.距离城市中心越近的地块，升值潜力越大。(    )
41.土地承租方通过租用土地，而不是拥有土地，可以在租约期间得到土地“折旧”的好处。(    )
四、简答题(本大题共3小题，每小题3水果生日蛋糕分，共9分)
42.投资组合理论的主要论点是什么?
43.简述房地产开发的主要程序。
44.房地产开发项目具备了哪些条件，银行可能会放宽融资的评判标准?
五、计算题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)
45.某建筑企业用100万元购买了一套施工机械，每年用此机械获得收益12万元，第一年维修费1.5万元，以后每年递增5，000元，该企业准备在第七年末转让，则最低转让价应为多少?(设i=10%)  (已知：A=G• )
46.某房地产开发商以5，000万元投得一宗面积为4000m2的土地，其土地使用权55年，建筑容积率5.5，建筑覆盖率65%，楼宇高13层，1至4层建筑面积均相等，5至13层为塔楼(均为标准层)，建造成本为3，500元/m2，按建成后销售收入的7.5%计销售额，预计其售价为9，500元/m2，问该项目总建筑面积、标准层总建筑面积、建造总成本、项目总开发价值各是多少?
六、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)
47.写字楼的出租经营者应如何制定自己的出租策略?
48.试述房地产开发项目可行性研究中环境影响和环境保护的主要内容。
浙江省2003年7月高等教育自学考试房地产投资分析试
一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填
在题干的括号内。每小题1分，共24分)
1. 房地产投资最重要的一个特性是(    )。
  A. 位置固定性或不可移动性    B. 寿命周期长
  C. 适应性                    D. 不一致性

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