私人房产出租时合法避税方案研究
一、个人出租非住房（商铺、写字间等）应缴纳以下税款：
1.房产税：以租金收入 12%计算缴纳。
2.营业税：以租金收入的 5%计算缴纳。
3.城市维护建设税：以实际缴纳的营业税税额乘以 7%计算缴纳。
4.教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以 3%计算缴纳。
5.地方教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以 2%计算缴纳。
6.个人所得税：租金收入 4000 元以上的，减除 20%的费用，其余额
电视剧豆娘为应纳税所得额，税率是 20%。
公式=[月租金-相关税费-（修缮费用最高 800）]×（1-20%）×20%
≈租金收入的 13%
7.土地使用税：以实际占地面积（建筑面积除以容积率）为计税依据，
每年 8 谦虚元/㎡。（数额较小，可忽略不计）
8.印花税：以合同所载金额的 1‰计算缴纳。
9.价格调节基金：以以租金收入 1%计算缴纳。
综上，税费总计：约为租金收入的 31.61%
此种方案评价：
优点：手续较少，操作便捷。
缺点：税费高。
结论：普通租赁，税费过高，因此建议不采纳。
二、以房产投资作价入股的方式，应缴纳的税费：
1.个人所得税：投资方按股权分红的 20%缴纳个人所得税。
2.营业税、土地增值税：不再缴纳。
以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担
投资风险的行为，不征收营业税。
对土地（房地产）作价入股进行投资时，暂免征收土地增值税，但被
投资方从事房地产开发的除外。
3.房产税：由被投资方缴纳，计算方法为：房产原值×70%×1.2%
4.土地使用税：由被投资方缴纳，以实际占地面积（建筑面积除以容
多媒体技术的特点积率）为计税依据，每年 8 元/㎡。（数额较小，可忽略不计）。
此种方案评价：
优点：对于投资方来讲税费低，只有分红的个人所得税。
二手显卡缺点：①房屋应过户至公司名下，过户费用需另计。
②房屋过户到公司名下，还会导致公司注册资本过高，不利于
公司风险规避。
服装市场调查报告③房屋过户到公司的情形，一旦该公司破产，该房屋存在被当
做破产财产还债的风险。
④还应注意投资入股，一定不能约定固定回报，必须以参与分
红的形式，否则会被视为出租而收取税费。
结论：对于投资方虽税费低，但是房产过户到公司风险太大，因此实
际操作性太小，因此不建议采纳。
三、自有房屋用于生产经营，应缴纳税费：
1.房产税：计算方法为：房产原值×70%×1.2%
英国签证财产证明（假设某处房产房价 30000 元/㎡，房租为 3 元/天，房产税约为房
租的 23%）
2.土地使用税：以实际占地面积（建筑面积除以容积率）为计税依据，
每年 8 元/㎡。（数额较小，可忽略不计）
此种方案评价：
优点：税费低，且操作起来比较简便。不牵扯到另外成立公司或房产
另外过户的手续及费用。因为房产仍在原产权人名下，风险也较小。
缺点：①在此情形下，该自用如以公司的形式进行，要求公司的法定
代表人与该房产所有人必须是同一人。否则仍会被认定为出租，按出
租收取相关税费。
②自用还应注意下列证件的吻合：房产证、营业执照、税务登
记、身份证。如无法提供吻合证明，仍会被当做出租，按出租收取相
关税费。
结论：税费低，操作也便捷，风险也较小。如果新公司的法定代表人
可以是房产所有人，建议采纳此种方案。
四、以房产成立公司后，以公司名义出租应缴纳以下税费：
1.房产税：以租金收入 12%计算缴纳。
2.营业税：以租金收入的 5%计算缴纳。
3.城市维护建设税：以实际缴纳的营业税税额乘以 7%计算缴纳。
4.教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以 3%计算缴纳。
5.地方教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以 2%计算缴纳。
6.企业所得税：以企业净利润为计税依据，税率是 25%。（企业净利
润等于总收入减去总成本。因此可通过会计手段以增加企业成本的方
法来规避）
7.土地使用税：以实际占地面积（建筑面积除以容积率）为计税依据，
每年 8 元/㎡。（数额较小，可忽略不计）
8.印花税：以合同所载金额的 1‰计算缴纳。
综上，税费总计：约为租金收入的 18.61%+企业所得税
此种方案评价：
优点：税费中等，如能通过会计手段规避企业所得税，税费将会更低。
且实际操作性强。
缺点：①在此情形下，房屋产权必须过户到新成立的公司名下，过户
费用另计。然后才能以该公司名义出租。
②如无法规避企业所得税，税费与自用经营相比稍高。
结论：在所得税可以规避的情形下，税费也较低，且实践中有可操作
性。如果产权人无法成为法定代表人，无法被界定为自用经营的情况
下，则建议采纳此方案。
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