供给侧结构性改革背景下鄂尔多斯市去库存房票模式研究
供给侧结构性改革背景下鄂尔多斯市“去库存”“房票”模式研究
随着中国经济步入“新常态”，内蒙古房地产市场步入调整期。“十二五”期间，全区房地产开发用地呈逐年下降趋势，工矿仓储、房地产和基础设施三类用地结构由36∶36∶28调整为28∶19∶53，房地产开发投资呈下降趋势，商品房“去库存”周期连续增长，到2015年达到最大。从2016年开始，全区房地产开发用地比上年同期减少21%，比2010年减少了近74%，但房地产开发用地中的商服用地和住宅用地的结构基本保持在39∶61，没有发生变化。与全国大多数地区一样，内蒙古房地产库存量居高不下，库存量、商
业及办公用房与商品住房、商品住房户型等结构性矛盾较为明显，住宅产业化水平较低。因此，为有效化解房地产库存，2016年2月15日，内蒙古自治区人民政府下发了《关于做好房地产“去库存”工作进一步促进房地产业稳步发展的意见》（内政发〔2016〕26号），提出“‘去库存’与棚户区改造、农牧民转移、住房租赁市场拓展进城和政府（企业）购买、租赁、置换相结合”，从提高棚户区改造货币化安置比例、加大对农牧民进城购房政策支持力度、培育开拓商品房屋租赁市场等方面着手，着力推动释放市场需求。
一鄂尔多斯市“去库存”背景
鄂尔多斯市是自治区房产“去库存”压力较大的一个三线城市，它位于内蒙古西南部，地处“呼包鄂”金三角地区，是呼包银榆经济区的腹地，依托丰富的煤炭、天然气等资源，经济一路高速增长，从曾经的内蒙古最贫困落后地区之一到今天地区生产总值达到4417.9亿元，房价一度从每平方米1500元飙涨至5000～6000元；2009年，房价再次大幅上涨，达到每平方米7000～8000元；到2011年，鄂尔多斯市房价已达到每平方米1万元以上，有的地区甚至突破每平方米2万元。与此同时，备受关注的还有鄂尔多斯市康巴什区，曾经的“鬼城”，这样一个不同于全国其他一般的三线城市，从2006年开始，在能源开发带来的资金支撑下，建造了大量的商品房，从2012年开始，受宏观经济增长趋缓、煤炭产业下滑以及房地产调控效应逐步显现等多种因素的影响，鄂尔多斯市房地产市场进入低迷阶段，连续四年呈下降态势，平均回落速度达26%。形成了大量的房地产库存。但对于这样一个经济结构单一、常住人
口为205万的资源型内陆城市来说，商品房数量远超出市场需求。
受区位、经济发展的影响，鄂尔多斯房地产“去库存”任务也很艰巨，如何配置好房产供给与消费，实现“供需平衡”，对于三、四线城市“去库存”显得尤为重要。
二鄂尔多斯市房地产“去库存”的主要措施
删除的照片怎么还原2016年，鄂尔多斯市在国家、自治区相关政策与实际深度融合的基础上，以推进新型城镇化、实现经济社会可持续发展为目标，因地制宜，精准施策，通过加大棚户区改造力度、吸引外来人口落户、鼓励农牧民进城购房、培育发展住房租赁市场等多种措施，从供给和需求两端发力，扩大有效需求，打开供需通道，实现房地产“供需平衡”，统筹解决房地产“去库存”问题，为自治区乃至全国其他地区提供了可借鉴的经验与做法。
（一）加强组织领导
“去库存”涉及部门较多，不仅是成立领导小组，而且还需要由政府组织积极推进。鄂尔多斯市成立了由市委书记任组长，市长任第一副组长的工作领导小组，下设多个专项工作推进组，每个推进组分别由一名分管市级领导牵头负责，加强部门间的协同配合，强化了保障措施，确保全方位同步推进“去库存”工作。
现在什么专业好（二）强化房地产市场政策调控
鄂尔多斯市在摸清房地产库存底数的基础上，注重从源头上控制增量，通过采取限批、限供、限新建等，除保障性住房外，鄂尔多斯市新建商品房一律不予审批和供地。同时，探索实行“非转公”（非住宅通过政府购买等方式转变为公共用房），引导企事业单位新建公共用房，从符合条件的非住房库存中购买或租用，增加消化库存途径。
（三）盘活存量资产
1.推行“房票”置换
棚户区改造一般采用的方式多为原址回迁和货币补偿，而鄂尔多斯市在东胜区和伊金霍洛旗试点地区，尝试用房屋兑换凭证即“房票”，替代现金流通、盘活市场，化解沉积数年的棚改回迁、房产滞销和民间债务等死结。农牧民可利用“房票”，去由市政府搭建的房源信息平台用房票兑换自己满意的房子，也可以在市场上有序流通、自由兑换，同时允许实名转让。房源信息平台上的房源是鄂尔多斯市政府根据小区位置、条件等多项指标，向社会公开竞标收购得来的房源，购房资金主要是通过协调政策性银行备案棚户区改造贷款、协商转接房地产售房企业银行贷款抵顶购房款等方式取得。这种“房票”制度，有效地搭起了供给与消费的桥梁，促进了房地产“去库存”。
2016年以来，东胜区累计发放补偿50.8亿元，其中“房票”45.5亿元、“地票”0.7亿元、现金补偿4.6亿元。伊金霍洛旗累计发行“房票”10亿多元。联动化解多角债务约70亿元，激活沉淀资产200多亿元，较好解决了商品房逾期交付、“半拉子”工程、信贷偿还、民间借贷等一系列问题。
2.实行棚改货币化异地安置
鄂尔多斯市将“去库存”与棚户区改造和保障性住房建设有机结合起来，按照1∶1.3的调换比例，在棚户区改造中采用了异地货币化回迁安置办法，把存量商品房回购后进行异地安置，有效盘活了房地产资源。2016年货币安置14542户，货币化安置率达94.5%。
3.鼓励农牧民进城购房
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鼓励在中心城区购买商品住房，鼓励农牧民进城。鄂尔多斯本市和市外其他地区居民，在中心城区购买存量商品住房，均给予500元/平方米安家装修补助，对外来人口、进城农牧民等普通购房体根据政策，予以一定比例的契税优惠和安家补助。
（四）加强保障措施
衢怎么念（1）为了调动广大众主动参与棚改的积极性，实行了城区集体土地征拆补偿时享受国有土地同等政策和补偿标准。
（2）为了加快城中村改造、农村转移人口进城，实行矿区、生态脆弱区、规划区以及旅游区的农村宅基地给予地票补偿制度，供转移农牧民在城区自由选购安置房，积极引导“四个区域”居民向城区转移入住。exp是什么意思
（3）为了解决房地产项目不同程度存在手续短缺问题，消化“身份”障碍，推动资产有效流动。市委、市政府专门出台《鄂尔多斯市关于完善城市（镇）规划区国有土地上房地产项目审批手续的实施意见》，市、区两级部门成立专项工作组，采取合署办公、封闭运行、“先征后税费”“以函代证”等措施，对东胜区562个房地产项目进行手续集中整治完善。（4）将棚户区改造后拆出的456亩空地改造为了13个临时停车场和58块绿地，改善了旧城区的人居环境，优化了城市空间布局，极大地缓解了旧城区基础设施的运行负荷，实现新、旧城区均衡同步发展。
（5）为了加快房地产“去库存”进展，部分房地产“半拉子”项目为了更好地适应市场环境，将原有的商业改为住宅，鄂尔多斯市国土资源管理部门在规划选址变更的基础上办理用地性质变更手续。
三鄂尔多斯市房地产“去库存”成效与启示
（一）成效春节过路费免费时间公布2023
鄂尔多斯市在充分汲取国家、自治区政策精髓的基础上，与实际深度融合，征求各部门意见和建议，因地制宜、精准施策，从供给和需求两端发力，有效规范和推动了房地产“去库

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