浅析中国房地产发展现状及成因
浅析中国房地产发展现状及成因
【摘要】 2022年中国宏观经济面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力，内部叠加疫情反复冲击，外部叠加俄乌冲突和美联储连续加息，经济增长乏力。房地产更是遭遇了1998年房改以来最为剧烈的周期性调整，尽管年初以来需求端政策及信贷环境不断优化，但效果并不明显，个别头部房企、部分期房项目停工停贷事件加重了市场悲观情绪，房企资金压力加剧，金融系统性风险隐现。当前房地产仍然是我国的重要支柱产业，对我国的宏观经济、人民生活水平的提高、和谐社会的建设起到举足轻重的作用。因此，分析我国房地产发展过程中存在的主要问题 ，探寻房地产的科学发展之路，无疑具有重要的理论意义和现实意义。
【关键词】 中国房地产 支柱产业 成因 周期性调整
1998年“住房制度改革”之后，中国商品房市场应运而生，并迅速发展成为我国经济增长的引擎和国民经济的重要支柱产业。房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。特别是2002年以来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下 ，我国房地产业蓬勃兴起，出现高速增长态势。这期间中国房地产市场经历了多轮周期。而最近一轮的下行周
期起始于2020年四季度压降房地产企业杠杆的“三条红线”和限制银行房地产信贷的“两条红线”。从2021年下半年开始，房地产市场进入下行通道的调整期并成为经济增速放缓的主要驱动因素之一。2021年12月，中央经济工作会议明确了调整宏观经济政策以稳定经济增长的方向，随后房地产的紧缩政策也开始调整。近几个月内，央行降低了首套房贷款利率，各地也因城施策密集出台了放松限购、限售要求和住房购买补贴等一系列鼓励住房需求的政策。但是由于3月以来奥密克戎疫情和封控等防疫措施给房地场市场的修复带来新的巨大冲击，4月和5月期间，房地产市场的各项指标不仅未见好转，反而下跌的势头有所加剧，2022年全年同比上年下降近四分之一，在近期房地产金融支持“三箭齐发”的基础上，中央经济工作会议要求从供给、需求、转型三方面发力扭转房地产市场形势，相信不久，房地产销售将企稳回升，房地产市场将回到正确的轨道上。
一、中国房地产发展的现状笔记本电池如何保养
（一）房地产行业规模筑顶，商品房销售面积：同比大幅下跌
数据来源：国家统计局
图1：2001年以来全国房地产开发企业商品房销售面积与增速
国家统计局数据显示，2022年全年商品房销售面积13.58亿平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%；商品房销售额13.33万亿元，下降26.7%，住宅销售额下降28.3%。整个2022年，商品房销售创下自1998年住房制度改革之后，单年最大跌幅。
如图1所示，2001年至2009年期间，属于商品房销售高增长时期，特别是2005年和2009年，同比增速高达40%以上。仅2008年在全球金融危机的影响下，同比大幅下跌18%。2010年以来，增速下了一个台阶，多数年份低于10%。其中，2014年，市场降温，是20年
来第二个下跌的年份。2016年，随着各地去库存的推进以及政策环境的整体宽松，增速高达23%，创2010年以来新高。2017年，由于调控不断升级，信贷政策趋紧，增速明显回落。2018年，调控政策和信贷政策继续趋紧，增速进一步回落至1.3%。2019年上半年部分一二线城市出现小阳春，但七月底政治局会议后市场有所转冷，同比微降0.1%。2020年疫情后货币与楼市政策皆有所放松，推动销售增长2.6%。2021年调控加码，上半年暖，下半年凉，商品房销售量小幅增长1.9%。
（二）房企遭遇流动性危机，盈利水平持续下滑，如下图2所示
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数据来源：CRIC
图2：2019-2022年67家上市房企归母净利润加总情况
根据CRIC监测，截至2月14日，A股的113家上市房企中有65家发布了2022年度业绩预告，此外，还有保利发展和华发股份发布了业绩快报。从这67家企业的预告来看，A股房企中有38家预计将会亏损，占比接近六成。预亏的房企中，有16家房企“首亏”，22家房企“续亏”。
按照房企预计的净利润下限计算，38家预亏房企亏损总计1542亿元，扣非归母净利润总亏损1732亿元，亏损规模同比大幅增加。其中，最大亏损额度预计超过100亿的房企就有6家，分别为荣盛发展、蓝光发展、金科股份、中天金融、华侨城A和阳光城。
2022年是房地产行业深度调整年的一年，行业整体利润是成下行趋势，理论上，从14年以后房地产行业利润增速就已经开始放缓了，但是15年这轮去库存采用棚改货币化，涨价去库存。涨价去库存直接带来了行业规模暴增的同时房价还大幅涨幅，行业的利润大幅上升，所以原本可以通过正常市场消化的房价快速上涨被人为中断了，行业利润重新上升，但16年之后又开会下滑，20年因疫情行业利润负增长，21年和22年年的利润也是负增长。
2022年由于行业下行以及房企流动性危机影响，大部分房企的业绩有所下滑，由于项目结转的惯性，房企的业绩短期内仍将保持低位，未来在房企风险出清、行业信心的恢复之后，市场进入良性循环，房企业绩才有望得到恢复
（三）全国房地产开发企业土地购置面积：同比大幅下降
数据来源：国家统计局
图3：2001年以来全国房地产开发企业完成土地购置面积与增速超大特大城市最新名单
汽车抵押贷款民企爆雷不断，经营困难，无力拿地。很多城市的土拍靠本地国企与平台托底。企业到位
资金地下滑对土地购置的影响极为明显：2022年，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%，土地成交价款为-48.4%。
小学生安全知识资料如图3所示，2009年，房企土地购置面积增速为历史较低水平。2010年，土地购置面积快速上升。2011年，创历史最高值，其后呈震荡下滑态势。2012年呈现前跌后稳，全年成交仍处于历史低位。2013年，土地市场伴随楼市回暖而火爆，龙头企业集中拿地，土地购置面积同比呈现逐步上扬态势。2014年，市场低迷，房企资金紧张，购地节奏有所放缓。2015年，楼市初步复苏，但去库存压力很大，房企预期仍偏悲观，土地购置面积及其增速创近十几年来新低。2016年，市场回暖，但区域差异大，一二线楼市活跃；三四线城市仍需去库存；全年土地购置面积仍同比下跌，但跌幅明显收窄。2017年，二三四线楼市普遍火爆，去库存效果显著，开发商补库存意愿强烈，土地购置面积同比增速迅速上升。2018年上半年，三四线城市和部分热点二线城市房屋销售继续火热，开发商拿地热情高涨，下半年土地市场有所降温，全年土地购置面积增速略低于2017年。2019年，部分城市楼市转冷，下半年调控政策继续收紧，土地购置面积同比下降。2020年，随着疫情后货币政策的宽松和全国复工复产，土地购置面积同比降幅收窄，下半年地市降温，降幅持续小幅扩大。2021年，随着下半年全国房地产市场新一轮降温周期的开启，土地购置面积继续下降。

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