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浅谈房改房特点及交易方式
陈赛娟 福建省连江县房产管理交易所
发展住房二级市场，是住房制度改革的需要，是住房市场发展的必然之路。随着住房二级市场的逐步拓展，房屋置换作为一种新的房地产市场运行方式，以其优越的特点，激励着城镇居民适时地改善居住条件。其中一个很重要的部分，就是房改房交易。房改房又叫做已购公有住房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后购买的公房。
1 房改房具有以下特点：
a) 房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住
房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。
汕头旅游b) 房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。
最新电视剧排行榜2013偶像剧c) 在房改售房中对购房的面积有所控制，规定人均可购房的建筑面积的控制指标，以防止一些人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。
d) 购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。
e) 购买房改公有住房，在进入市场方面是有限制的。出售给职工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售。
2 房改房交易注意事项
在房改房交易中，买卖双方的信息极不对称。为消除交易风险，业内专家提醒买家需特别注意以下关键环节。
a) 了解产权可靠性，确认产权的房主是否与卖房人是同一人，可到房管部门查询产权证的真实性，要
确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，并了解是否已经按成本价补足分摊费用。
b) 要验证原产权人是否有产权证，房改房的产权证是否可靠，是否被用于抵押、典当等，这可以通过房管部门查验便一目了然。假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而只能给复印件，那就要提高警惕了，以防上当受骗。在查验产权证时，还要注意产权证上的名字，房主与卖房人是否同一个人？若不是同一个人，则必须搞清他们之间是什么关系？这种关系是否可靠？特别是，产权证的产权分配比例必须明确，如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，此外，有的房改房系夫妻
共同财产或家庭共同财产，购买时必须了解清楚，以免引起不必要的纠纷。win10开机黑屏
c) 按规定，房改房在同等价格条件下，原产权单位拥有优先购买权。因此，房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。需要特别指出的是，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，这些单位一般被列为特殊单位，有些可能不宜有外人入住，这种公房在单位没有同意之前，不可能取得上市资格。购房者应对此进行必要的查询，明辨真假。
美服d) 确认产权证的准确面积。应该了解的内容包括建筑面积、使用面积、户内的实际面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊等。产权证上一般标明的是有关部门勘验过的建筑面积。确认所购房屋是否有私建私搭部分，如系房东私自搭建，属违章建筑，并不受到法律保护。
e) 应该加强对房屋及附近环境等的了解。在购买房子的时候，需知道该房子各项水电费及物业管理费交付情况，通过附近居民或者物业部门等来了解房屋有没有抵押给银行。如果房屋中有配套的设施，需在现场进行使用，确保其具有正常的使用性能。了解电话接通状况、小区的绿化情况等。
f) 应该合理确定房价。在对房屋价值进行判断时，可以跟市场其他房屋交易进行比较，除此之外，购买者应多关注一些广告宣传以及媒体信息等，将自己所喜欢的房屋和这些媒体信息比较，或者可以让房屋评估事物所或其他中介帮忙评估，以确保房价的合理。
g) 在交易过户手续办理上应慎重。该环节是整个房屋买卖过程中最为重要的一个环节，在交易的过程中，不能直接交钱然后过户，也不能过户之后再付款。应科学对待交房以及付款的时间，对于买卖双方来说，可以把买房的钱先委托在一些具有良好信誉的代理公司中，让其先行保管，待完成手续之后，可以将房款交付给卖方。但是，如果要过户产权，需要先上报房屋土地的管理部门，完成办理手续之后才算真正过户，不能仅仅依赖律师或者其他口头协议形式来进行交易，尤其是对于买房来说，应确保完成产权的过户手续，这样才能真正获得产权。
其实，跟普通二手房交易相比，房改房在上市交易过程中涉及到的交易程序较多，其需要原来的业主带齐身份证的原件以及房产证等去申请房改，在得到认证之后，才可以再到市场的审批单位中进行正常交易。总之，在房屋交易的过
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