韩锦新、上海高地物业管理有限公司大连分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院
【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院
【审结日期】2022.06.09
【案件字号】(2022)辽02民终3877号
【审理程序】为你流的泪二审
【审理法官】张劲马会敏王慧莹
【审理法官】张劲马会敏王慧莹
【文书类型】判决书
【当事人】韩锦新;上海高地物业管理有限公司大连分公司
【当事人】韩锦新上海高地物业管理有限公司大连分公司
【当事人-个人】韩锦新
【当事人-公司】上海高地物业管理有限公司大连分公司
公司培训【代理律师/律所】迟迪辽宁一通律师事务所;杜星驰辽宁东亚律师事务所
【代理律师/律所】迟迪辽宁一通律师事务所杜星驰辽宁东亚律师事务所
【代理律师】迟迪杜星驰
体育锻炼计划武义温泉度假村【代理律所】辽宁一通律师事务所辽宁东亚律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】韩锦新
【被告】上海高地物业管理有限公司大连分公司
【本院观点】被上诉人提供了物业费催缴通知张贴的原始载体，本院对其真实性予以确认。当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担对其不利的法律后果。虽然法律规定开发商应在商品房出售前通过招投标的方式选聘前期物业服务企业，但并未禁止在前期物业服务企业无法履行物业服务合同义务且小区业委会尚未成立时开发商另行选聘物业服务企业。
【权责关键词】无效撤销代理合同合同约定本证证据不足自认关联性合法性证明责任（举证责任）维持原判发回重审强制执行
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【本院认为】本院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担对其不利的法律后果。本案中，关于上诉人提出开发商前期系与上海复瑞公司签订的物业服务合同，现私自变更物业服务企业违法，所签订的合同不能约束业主一节，本院认为，虽然法律规定开发商应在商品房出售前
通过招投标的方式选聘前期物业服务企业，但并未禁止在前期物业服务企业无法履行物业服务合同义务且小区业委会尚未成立时开发商另行选聘物业服务企业。具体到本案，从查明的事实可以看出，本案被上诉人系于2017年4月1日开始履行对案涉小区的物业管理服务义务，此前的物业服务企业已撤出，在案涉小区业委会尚未成立的情况下，无法行使相应的选聘物业服务企业的权利，开发商为维护全体业主的权益，重新与被上诉人签订案涉小区的前期物业服务合同，委托被上诉人对案涉小区进行管理，直至业委会成立时止，并不违反法律强制性、禁止性规定；另一方面，被上诉人在大连市中山区城市建设管理局进行了物业服务项目备案登记，亦说明其入驻案涉小区履行对小区的物业服务和管理具有合法性。再者，被上诉人实际在案涉小区内为小区的环境卫生和业主的财产安全提供了服务，被上诉人实际付出了劳动，上诉人作为业主在小区内生活也事实上接受了被上诉人提供的物业服务，现被上诉人所收取的物业费与此前上海复瑞公司的收费标准一致，并未损害上诉人作为业主的权益。综上，被上诉人与开发商签订的物业服务合同应约束上诉人，上诉人在接受物业服务后应承担缴纳物业费的义务。故对上诉人的主张不予支持。 综上所述，韩锦新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费720元，由韩锦新负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-23 23:55:00
【一审法院查明】一审法院认定事实：大连复城置业有限公司与原告签订《星光域(大连东港区G03地块)前期物业服务合同》，约定大连复城置业有限公司委托原告为星光域(大连东港区G03地块)提供前期物业服务，物业服务费为住宅高层4.8元/月·平方米。物业服务费用按年交纳，业主应在每年度第一个月的10日前交纳当年费用，每逾期一日，按应交纳物业服务费用总额的3‰收取滞纳金。本合同期限自2017年4月1日起至成立业委会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2017年8月29日，原告在大连市中山区城市建设管理局进行了物业服务项目备案登记。被告系星光域第1幢1单元3层1号房屋的业主，该房屋建筑面积为192.78平方米。被告于2017年9月8日收房，并交纳了一年的物业费。此后，虽经原告多次催要，被告至今未再向原告支付物业费，现被告合计拖欠截至2021年12月31日的物业费36797.81元。
恋爱一周年【一审法院认为】一审法院认为：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对
业主具有法律约束力。原告依约向被告提供了物业服务，被告即应依约向原告交纳物业费，故原告要求被告支付欠付的物业费36797.81元，符合合同约定，亦于法有据，一审法院予以支持。关于被告辩称建设单位未经业主同意私自更换前期物业服务企业，原告的主体身份不适格的抗辩意见，一审法院认为在案涉小区尚未成立业主委员会的前提下，大连复城置业有限公司与原告另行签订的前期物业服务合同未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效，且原告依约自2017年4月1日起即为案涉小区提供物业服务，被告也事实上接受了原告提供的物业服务，此合同对被告具有约束力，原告依约要求被告支付物业费，主体身份适格，对被告此节抗辩意见，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，一审法院判决：被告韩锦新于判决生效之日起十日内向原告上海高地物业管理有限公司大连分公司支付物业费36797.81元。若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，原告已预交，由被告负担，于判决生效之日起七日内向大连市中山区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告预交的案件受理费360元应予退还。
【二审上诉人诉称】韩锦新上诉请求：1.依法撤销大连市中山区人民法院作出的(2021)辽0202民初12117号民事判决书，发回重审或依法改判。2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误，依法应发回重审或者予以改判。具体理由如下：一、原审法院认定事实不清。首先，上诉人在2017年9月8日进入小区时，开发商提供的业主手册中的前期物业服务协议是开发商与上海复瑞物业管理有限公司大连分公司(以下简称“上海复瑞公司”)签署的，服务期限至成立业主大会。而根据相关法律规定，开发商在销售房屋之前，就应当通过招投标的方式选聘小区前期物业服务企业，由此可见开发商在售房前选聘的物业服务企业是上海复瑞公司，而非被上诉人，但原审法院对该事实并未审查清楚。其次，原审中上诉人向上海复瑞公司缴纳了一年的物业费，证明至少在上诉人缴费期间，星光域一期物业服务企业为上海复瑞公司，而被上诉人在原审中自认其是于2017年1月与开发商签署的前期物业服务和合同，合同约定的服务期限是从2017年4月1日起。被上诉人原审一直称其提供物业服务的期限是2017年4月份，而又认可上诉人第一年的物业费是交给上海复瑞公司的，这足以证明开发商在重合的期限内，同时聘用了两家物业服务企业。而原审法院对该事实也并未审查清楚。再次，原审中，被上诉人提供了物业费催缴通知，该通知仅能体现门牌号码，并不能反映拍摄的具体是哪个小区
药师考试报名条件、哪栋楼、哪单元，且没有上诉人的签字，根本无法证明是在上诉人的住处张贴。所以被上诉人提交的证据根本证明不了其尽到了催缴义务，但原审法院错误的认定了被上诉人通知有效。二、原审法院适用法律错误。根据原审上诉人提交的证据可知，开发商在同一服务期限先后选聘了两家物业服务企业，明显违反法律规定。首先，根据《物业管理条例》第33条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。所以开发商在已经存在一家物业服务企业且没有解聘的情况下，再次与另一家物业服务企业签订合同的行为违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。但原审法院却认定合同有效，明显适用法律错误。其次，在售房时开发商选聘物业服务企业后，那么再次解聘、选聘物业的权利是归全体业主所有的，根据《物权法》第76条下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。以及《物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。而原审错误地认定在小区没有成立业主委员会之前，开发商有权再次选聘物业的观点明显与
法律相悖。法律明文赋予了业主选聘、解聘物业公司，但并没有赋予开发商这项权利，法律仅赋予开发商在售房之前应当选聘前期物业服务企业。法律之所以这样规定，背后的法理是售房时没有业主，所以才赋予开发商这样的权利，当小区开始有业主入住，那么开发商就无权擅自更换。再次，物业公司是服务小区业主的，根据合同的相对性，物业服务合同应当是业主和物业公司签署。法律上仅赋予了一种情况开发商与物业公司签署的物业服务合同直接约束业主，那就是售房之前。除此之外，开发商再无权限代替业主选聘、解聘物业服务企业。所以原审法院的认定是错误的。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 综上所述，韩锦新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
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