何耀铃与谭惠珠房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书
何耀铃与谭惠珠房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】广东省江门市中级人民法院 
【审理法院】广东省江门市中级人民法院 
【审结日期】2020.04.27 
【案件字号】(2020)粤07民终1097号 
【审理程序】二审 
【审理法官】马健文李炎途梁智坚 
【审理法官】送什么礼物马健文李炎途梁智坚 
【文书类型】判决书 
【当事人】何耀铃;谭惠珠 
【当事人】何耀铃谭惠珠 
【当事人-个人】何耀铃谭惠珠 
丛的部首是什么【代理律师/律所】马潮新广东秉铨律师事务所;谭耀强广东秉铨律师事务所;李增臣广东百格律师事务所;汤锡鹏广东百格律师事务所 
【代理律师/律所】马潮新广东秉铨律师事务所谭耀强广东秉铨律师事务所李增臣广东百格律师事务所汤锡鹏广东百格律师事务所 
【代理律师】马潮新谭耀强李增臣汤锡鹏 
【代理律所】广东秉铨律师事务所广东百格律师事务所 
【法院级别】中级人民法院  痴痴的等
【终审结果】十大洗面奶排行榜二审维持原判二审改判 
【字号名称】民终字  393
【原告】何耀铃 
【被告】谭惠珠 
房屋产权证办理【本院观点】本案系房屋买卖合同纠纷。 
【权责关键词】社会公共利益代理共同共有合同合同约定视听资料证据不足新证据证明责任（举证责任）诉讼请求简易程序增加诉讼请求反诉维持原判 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】另查明：2018年8月31日，谭惠珠与区某于新会区民政局婚姻登记处登记结婚。 
【本院认为】本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《关于适用  的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公
共利益、他人合法权益的除外"的规定，本院仅针对何耀铃的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。对于何耀铃的上诉意见，本院具体作如下分析：    涉案《房屋买卖合同》为何耀铃、谭惠珠作为买卖双方签署，并经蓬江区某某地产信息部作为居间人确认，为双方的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。但鉴于何耀铃、谭惠珠于2019年11月27日一审庭审过程中均主张解除该合同，故应视为该合同已于该日经双方协商一致予以解除。    经查，双方于涉案《房屋买卖合同》中约定，何耀铃于签订该合同时向谭惠珠支付定金50000元，于2019年6月1日前向银行申请800000元以内的银行按揭贷款，并在过户时支付首期房款（总楼价减已付定金及贷款额）。结合上述双方对付款方式的约定内容分析可知，除于签订合同时支付定金，并于过户时支付首期款以外，何耀铃还需于2019年6月1日前以向银行申请贷款形式保证谭惠珠于过户前收到相应数额的房款，该项付款义务是谭惠珠同意办理房屋过户手续的前提条件。以上是双方关于涉案房屋付款事宜的真实意思，也符合二手房交易习惯。何耀铃虽上诉主张其资金充裕，不再需要贷款购房，但贷款仅是其获取资金的具体选择性途径，其无需贷款并不能免除其如期付款的约定义务，即其即使无需申请贷款，亦需于过户前向谭惠珠支付与约定贷款数
额一致的房款。另外，涉案合同并未约定谭惠珠于约定过户期限前解除房屋抵押是何耀铃完成该项付款义务的前提条件，且在案也并无证据足以证实谭惠珠于2019年7月25日至2019年7月30日期间绝对完成不了涉案房屋的抵押解除手续，故何耀铃并无依据以先履行抗辩权或同时履行抗辩权为由主张其履行该项付款义务前谭惠珠必须能够履行解除房屋抵押义务。因此，何耀铃在约定过户期限前未履行该项付款义务，是其以行为表明不履行合同主要义务，是涉案合同未能继续履行的根本原因。何耀铃在未履行该项付款义务的情况下仅以谭惠珠在预期内完成不了解除房屋抵押手续为由上诉主张谭惠珠单方违约，依据不足，应不予采纳。何耀玲又上诉主张谭惠珠在涉案合同约定的过户期限前已与其他买家签订房屋买卖合同，但并未提供证据证实，谭惠珠对其该项主张亦予否认，亦不应采纳。综上，在何耀铃存在以上违约行为，且在案并无证据能够证实谭惠珠亦存违约行为的情况下，根据涉案《房屋买卖合同》第八条关于“违约责任1.本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，属买方违约，卖方不给予退回原定金；属卖方违约，卖方要退回原定金及赔偿等额定金给买方。（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的……"的约定，并根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，
定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金"的规定，何耀铃上诉主张谭惠珠向其双倍返还定金的主张，依据不足，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。对于何耀铃关于谭惠珠向其赔偿其已经支付的9000元中介费的上诉主张，因双方曾于涉案《房屋买卖合同》第十一条第四款中约定：“若买卖双方其中一方违约的，由违约方支付该合同的中介佣金"，故其该项主张并无依据，本院不予支持。对于何耀铃关于谭惠珠向其赔偿诉讼保全担保保险费800元的上诉主张，亦无依据，本院亦不予支持。    综上所述，何耀铃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费2496元，由何耀铃负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-25 10:27:32 
【一审法院查明】一审法院查明：2019年2月18日，何耀铃与谭惠珠、蓬江区某某地产信息部签订《房屋买卖合同》，列明卖方为何耀铃，买方为谭惠珠，经纪方为蓬江区某某地
产信息部，约定：一、买卖双方分别是购房本人和该物业合法权属人或已分别获得其同意的代理人签署本买卖合同。二、卖方出售该物业位于江门市江海区某某某某某某3幢2104室。三、该物业状况：建筑面积129.42平方米(以房产证面积为准)；……买卖双方清楚：该物业现有抵押给银行；由卖方出资赎证并注销抵押登记。四、1.该物业的成交价格为900000元整，……2.(1)买方负责支付中介费18000元，分两次支付，于签订该合同当日先支付10000元中介费，办理过户手续当日支付余额8000元中介费；买方在签署该合同时支付给卖方50000元定金。3.付款方式：部分银行按揭转划，余下现金支付(1)买房在签署本合同时支付卖方购房款50000元，依双方同意该定金暂时由卖方代管；(2)双方定于2019年6月1日前在交易递件前共同向银行申办关于买方的银行按揭贷款，买卖双方共同签署办理银行按揭所需文件并提供必须的证明文件，卖方开具购房首期款收据以复印件提交银行内部形式上审批使用。依买方要求商业贷款，贷款金额为800000元；(3)双方定于2019年7月30日前或在银行经审批后出具抵押合同后五个工作日内到江门市交易中心签署《广东省房地产买卖合同》并办理过户手续，交易同时买方支付首期房款给卖方。……八、违约责任1.本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，属买方违约，卖方不给予退回原定金；属卖方违约，卖方要退回原定金及赔偿等额定金给买方。（1）一方拒绝
按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业的；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确/信用度不达标等情形，从而导致本合同的目的不能实现；（4）在守约方或有关政府部门或银行等其他机构，或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合同之条款的；（5）违反有关合约的其他补充协议的；（6）其他不履约或不完全履约之情形……十一、①双方同意买卖该物业已悉知物业具体情况②因卖方存在一手办证中，卖方必须在指定时间里办好房产证事项③卖方同意在本房屋办理权属变更登记时，买方有权变更实际的购房主体④若买卖双方其中一方违约的，由违约方支付该合同的中介佣金……。该合同的落款处有卖方谭惠珠、买方何耀铃的签名及按捺手印，有经纪方蓬江区某某地产信息部的公章及经纪方经办人陈某的签名。合同签订当日，何耀铃向谭惠珠支付定金50000元，并向经纪方蓬江区某某地产信息部支付了9000元。谭惠珠及经纪方蓬江区某某地产信息部收到上述款项后，向何耀铃出具收据并在收据上签名捺印.谭惠珠向经纪方蓬江区某某地产信息部交付涉案房屋的《商品房买卖合同(预售)》暂作过户保管，经纪方蓬江区某某地产信息部收到上述款项后，向谭惠珠出具收据并在收据上盖章确认。谭惠珠与徐某在2018年6月22日离婚并于当日签订了《离婚协议书》，该协议书上约定：“……1.夫妻双方名下的坐落于江门市江海区某某某某
某某某3幢2104室房产，归女方所有，房屋余下贷款也由女方承担……。"根据谭惠珠提交的《不动产登记信息证明》，谭惠珠于2019年7月22日取得了坐落于江门市江海区某某某某某某3幢2104室的房屋的不动产权证书（编号为D4某某某某某某某某某某），该不动产权证书上载明权利人为谭惠珠，共有情况为共同共有，共有人为徐某。诉讼中，何耀铃、谭惠珠对《房屋买卖合同》未继续履行的原因争议较大。何耀铃称由于谭惠珠无法按时交楼而违约，并提交了《房屋买卖合同》、《银行流水》、《发票》及《收据》拟证明其主张。谭惠珠述称，其已经具备交楼的条件，何耀铃与其签订《房屋买卖合同》的目的是炒房而非购房，故一直没有联系其一起去办理银行按揭贷款，之后通过经纪方表明不购买涉案房屋，谭惠珠为其上述主张提交了《离婚协议书》、不动产权证书、谭惠珠与中介人员“陈某"的聊天记录、谭惠珠丈夫区某与何耀铃于2019年7月27日就涉案房屋的买卖履行进行协商的谈话录音为证。其中，谭惠珠与中介人员“陈某"的聊天记录显示，自2019年4月28日谭惠珠与陈某聊天结束后至2019年6月10日期间，陈某未再与谭惠珠联系过。2019年6月11日，谭惠珠主动联系陈某告知其办理房产证的进程。2019年7月25日，谭惠珠告知陈某其已经办到了涉案房屋的不动产权证。 

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