杨洋、厦门花开富贵物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事裁定书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷
【审理法院】福建省厦门市中级人民法院
【审理法院】福建省厦门市中级人民法院
【审结日期】2020.05.27
【案件字号】(2020)闽02民终1824号
乌克兰巨猫angie【审理程序】二审
【审理法官】叶青林丽珊纪荣典
【审理法官】叶青林丽珊纪荣典
【文书类型】裁定书
【当事人】杨洋;厦门花开富贵物业管理有限公司;恒禾置地（厦门）股份有限公司
【当事人】杨洋厦门花开富贵物业管理有限公司恒禾置地（厦门）股份有限公司
【当事人-个人】杨洋
【当事人-公司】厦门花开富贵物业管理有限公司恒禾置地（厦门）股份有限公司
【代理律师/律所】蔡荔福建重宇合众律师事务所;吴业泉福建天衡联合律师事务所;叶健鹏福建天衡联合律师事务所
【代理律师/律所】蔡荔福建重宇合众律师事务所吴业泉福建天衡联合律师事务所叶健鹏福建天衡联合律师事务所
【代理律师】蔡荔吴业泉叶健鹏
【代理律所】福建重宇合众律师事务所福建天衡联合律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】杨洋
刘诗雯回应退赛:希望大家理解江南 歌词【被告】厦门花开富贵物业管理有限公司;恒禾置地（厦门）股份有限公司
【本院观点】如何快速删除qq好友本案系物业合同纠纷。
【权责关键词】无效恶意串通撤销合同合同约定管辖证明先予执行诉讼请求撤诉不予受理终结诉讼（诉讼终结）驳回起诉终结执行（执行终结）强制执行不予执行仲裁裁决
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【本院认为】本院认为，本案系物业合同纠纷。讼争《前期物业服务合同》合同的缔约方为恒禾置地公司与花开富贵公司，合同效力及于××小区××地块全体业主。对此;地块全体业主异议，应予认定。要求法院对已生效履行的合同进行审查，需由合同相对方或全体业主共同提出，杨洋并非讼争合同的相对方，无权提起合同效力审查之诉。杨洋要求确认花开富贵公司与恒禾置地公司于2017年2月1日签订的《前期物业服务合同》第六条条款无效
五一问候语简单简洁及确认××小区前期物业服务标准只能按照已备案的政府指导价（即高层住宅4.5元/㎡/月的标准）收取物业服务费用，属于业主共同事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。"应经××小区××地块专有部分占有建;地块专有部分占有建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意明杨洋的起诉经过半数业主的同意授权，其以自己的名义提起诉讼，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织"的规定，对其起诉应予以驳回。原审法院未审查原告的诉讼主体资格，直接进行实体处理，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项，《关于适用 的解释》二百零八条第三款的规定，裁定如下：
幼儿园放假时间2022寒假【裁判结果】一、撤销厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初13841号民事判决； 二、驳回杨洋的起诉。 一审案件受理费50元退还杨洋；上诉人杨洋预交的二审案件受理费100元予以退还。 本裁定为终审裁定。
【更新时间】2022-09-21 23:31:42
【一审法院查明】原审法院认定的事实： 2015年7月19日，杨洋与恒禾置地公司签订《商品房买卖合同》一份，约定杨洋向恒禾置地公司购买址于厦门市湖里区地块的房产，双方还约定该商品房项目由出卖人以招标方式选聘花开富贵公司提供前提物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四。该《商品房买卖合同》的附件四《前期物业服务合同》双方为恒禾置地公司与花开富贵公司，合同就恒禾置地公司选聘花开富贵公司对××小区××地块进行前期物业服;地块进行某某物业服务管理事项做了约定费标准为12元/月/平方米。 2017年2月1日，恒禾置地公司与花开富贵公司正式盖章签订××小区××地块《前期物业服务;地块《某某物业服务合同》本物业管理区域物业服务收费选择包干制收费方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理产权证的，以房地产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以恒禾置地公司与业主签订的《
商品房买卖合同》中约定的建筑面积为准，如面积有差异的双方同意互不退补）交纳，本收费标准不含公共水电分摊费。具体标准如下：高层建筑12元/月/平方米；高层住宅日常专项维修资金0.4元/月/平方米；多层住宅15元/月/平方米；多层住宅日常专项维修资金0.4元/月/平方米；物业管理费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用……花开富贵公司按照上述标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务。 2015年12月14日，花开富贵公司按上述合同约定的标准向厦门市发改委报送恒禾七尚物业服务费的备案信息。2015年12月15日，厦门市发改委将该备案信息依法公示，具体如下：高层住宅物业公共服务费12元/平方米/月（政府指导价部分为4.5元/平方米/月，依合同约定的增值服务市场调节价部分为7.5元/平方米/月）；日常专项维修资金0.4元/月/平方米。 部分业主向发改委投诉后，花开富贵公司重新向厦门市发改委备案。2017年5月12日，厦门市发改委公布了花开富贵公司重新备案后的信息：一、住宅前期物业公共服务费：高层住宅4.5元/平方米/月；二、日常专项维修资金标准：0.4元/平方米/月;三、建筑废土清运费标准：6元/平方米；四、机动车车位物业服务费：每车位80元/月；其他物业服务收费实行市场调节价，具体标准由物业公司和业主自行约定。之后，花开富贵公司按8元/月/平方米的标准向高层住宅业主收取物业服务费至今。
【一审法院认为】原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。杨洋并未提供证据证明恒禾置地公司与花开富贵公司恶意串通，故其主张恒禾置地公司与花开富贵公司恶意串通签订合同并损害其利益没有依据。对杨洋主张的《前期物业服务合同》第六条违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院分析认为：首先，确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《厦门市物业管理条例》、《厦门市物业服务收费办法》并非法律、行政法规，杨洋主张讼争合同第六条违反《厦门市物业管理条例》、《厦门市物业服务收费办法》的规定而无效，没有法律依据；其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力性强制性规定，《中华人民共和国价格法》及《物业管理条例》中没有关于前期物业收费实行政府指导价的效力性强制性规定，故其主张讼争合同第六条违反了《中华人民共和国价格法》及《物业管理条例》应认定为无效，没有法律依据。综上，杨洋主张讼争合同第六条无效的诉求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。杨洋主张花开富贵公司只能按照4.5元/月/平方米的标准收取物业服务费，实际上是其对物业服务费收费标准的认识，可以作为某
项诉求的理由或答辩意见，但不能成为一项独立的诉讼请求。对杨洋此项诉求，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回杨洋的诉讼请求。
【二审上诉人诉称】上诉人杨洋上诉请求:1.请求撤销（2019）闽0206民初13841号民事已判决并依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一审和二审的诉讼费用。事实与理由：一、在案证据清晰体现讼争《前期物业服务合同》的第六条条款系两被上诉人恶意串通损害上诉人利益所得，依法该第六条条款应当被认定为无效条款，但原审法院置在案证据于不顾，认定上诉人未举证证明，明显查明事实不清，认定错误。二、讼争《前期物业服务合同》的第六条条款明显违反行政法规的强制性规定，依法该条款应当被认定为无效条款。三、上诉人原审第二项诉求系因讼争《前期物业服务合同》的第六条条款明显与第七条条款相冲突，上诉人认为根据《合同法》第41条的规定应择一适用，但原审对此情况并未进行任何审查，主观认定所谓该项诉求应作为诉求的理由或者答辩意见，不应当作为单独诉求，明显查明事实不清，认定错误。综上所述，上诉人认为原审法院置在案证据于不顾，仅凭主观臆断认定，明显查明事实不清楚，判决错误，依法原审判决应当被改判。
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