中国银行个人商业用房贷款政策指引
中国银行个人商业用房贷款政策指引（江苏2008年版）
为积极发展个人商业用房贷款业务，促进个人商业用房贷款的持续、健康发展，有效防范和控制业务风险，特制定本政策指引。
一、产品定义和限制条件
个人商业用房贷款，是指贷款人向借款人（自然人）发放的用于定向购买商业用房所需资金的贷款。
原则上不能发放一手综合/专业市场商铺和开发商以返租、包租形式销售的商铺按揭贷款；严禁发展产权式商铺按揭贷款；不得发放用于租赁商业用房所需资金的贷款。其余物业形态的商铺，各行均可根据客户情况申请报批。
一手办公房按揭贷款应取得业务经办权并选择城市经济发展水平较高的区域开展业务；暂不受理二手办公房按揭贷款业务。
二、贷款申请条件
个人商业用房贷款的对象为具有完全民事行为能力的自然人，男性申请人借款年限加年龄不得大于65岁，女性申请人借款年限加年龄不得大于60岁。申请个人商业用房贷款的借款人必须同时具备下列条件：
1、具有当地常住户口或有效居留身份；
2、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
3、申请贷款购买或租赁的商业用房，仅限位于大中城市中心区和次中心区，具有优良的发展前景，并且属于已竣工验收的永久性商业用房建筑；
4、所购的商业用房必须手续齐全，项目合法，并由开发商出示证明；
5、能够支付符合我行规定比例的首期付款；
6、在中国银行开立活期存款帐户；
7、提供经贷款人认可的有效担保：
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8、贷款人规定的其他条件。
三、贷款材料
1、贷款申请表；
2、身份证、结婚证、户口簿或其他有效居留证件原件，并提供复印件；
3、支付所购商业用房首付款的证明；
4、我行认可的经济收入证明（包括借款人家庭经济收入证明、纳税证明、银行对帐单、银行储蓄薄等的原件或复印件）；
5、购买商业用房的合同、协议或其他有效文件；
6、借款担保的抵（质）押物清单、权属证明、有处分权人同意抵（质）押的证明及抵押物估价文件；
7、保证人同意为其提供借款担保的书面文件及其资信证明；
8、借款人或开发商应向贷款人提供证明商业用房手续齐全、项目合法的资料；
9、授权我行查询中国人民银行个人征信系统并记录查询结果的相关文件；
10、我行要求提供的其他证明文件或资料。
四、贷款币种、限额、期限与利率
1、贷款币种：个人商业用房贷款币种为人民币。
2、贷款成数：贷款首付款比例不得低于50%。
3、贷款期限：一手、二手个人商业用房贷款最长期限均不得超过10年，其中二手个人商铺的房龄不超过10年。
4、贷款利率：个人商业用房贷款所执行贷款利率不得低于中国人民银行规定的同档次商业贷款利率的1.1倍。
5、对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。
贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，按原合同利率计息。贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，根据合同约定执行。
五、贷款审批
1、经办行受理借款人的商业用房贷款申请后，消费信贷人员应对借款人的身份和资格及借款人的素质、经营水平、商品的市场前景及综合还款能力进行贷前调查，同时，要对开发商的资信及商业用房的地段、质量状况进行调查并提出书面调查意见。
2、个人商业用房贷款经经办行发起后,上报省行消费信贷中心,由审批人审批。对不符合条件的借款申请退回经办行，由经办行向借款人说明不予贷款的理由，并退回有关申请资料。
3、贷款经审批同意后，经办行应及时通知借款人和担保人签署《借款合同》与《抵押合同》、《质押合同》或《保证合同》，填写借款借据。
六、贷款担保
1、商业用房贷款的担保方式为：抵押担保、质押担保、保证担保、其它我行认可的担保方式。借贷双方可根据具体情况协商选择担保方式。
2、以抵押方式申请贷款的，抵押权人和抵押人应当以书面形式订立抵押合同。抵押物和抵押合同应当符合《中华人民共和国担保法》中的有关规定。
（1）抵押贷款本息未清偿前，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押、变卖、赠予或以其他方式处置，应保证抵押物的安全、完整，并随时接受抵押权人的监督检查。
（2）抵押物发生继承、遗赠的，继承人和受遗赠人必须提供有关法律文件并与我行签订有关补充文件，承担原合同一切未履行的责任。
（3）以房屋所有权设定抵押的，抵押合同自抵押物登记之日起生效；以其它有效资产抵押，当事人自愿办理抵押登记的，抵押合同自签订之日起生效。
（4）用于抵押的财产,需要估价的,可以由贷款行进行评估，也可委托我行认可的资产评估机构进行估价。
3、以质押方式申请贷款的，质押方式可以是动产质押或权利质押，质权人和出质人必须签订书面质押合同。采取权利质押的，质物一般为银行存单、国债、金融债券、国家重点建设债券和AAA级企业债券等，股票暂不接受质押。以相同期限的银行存单和凭证式国债质押的，质押率最高不超过质押物价值的90%；以其它有价证券质押的，质押率需视质物价值从严确定质押率。需要办理质押登记的，应当按照《中华人民共和国担保法》的有关规定办理登记。质押合同的有关内容和生效日期应当符合《中华人民共和国担保法》的有关规定。我行认为需要公证的，借款人（或出质人）应当办理公证。
（1）对出质人提交的质物，我行应进行查询和认证。出质人应将确认后的权利凭证交我行执管。质押期间，我行不得擅自处分质物，如造成质物损坏、遗失，我行应承担责任并赔偿损失。
（2）质押期间,出质人未经质权人同意,不得转移、或重复质押已被质押的财产，不得以任何理由挂失。
（3）以有价证券作质押的，在质押期内，有价证券到期时，可以选择以下处理方式：
A.借款人与我行共同兑现，并偿还贷款或转换为储蓄存单继续用于质押；
既来之则安之的意思
B.借款人用我行认可的等额有价证券替换到期的有价证券。
4、以保证方式申请贷款的，借款人应提供我行可接受的第三方连带责任保证。第三方提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保，且必须符合《中华人民共和国担保法》的规定。
（1）采取保证方式的，保证人和债权人必须签订由保证人承担连带责任的书面保证合同。保证人发生变更时，必须按照规定办理变更担保手续，未办理变更担保手续，原保证合同不得撤销。
（2天 地 成语）保证人是法人的，必须有代为偿还全部贷款本息的能力，且在贷款行开立保证金帐户，如贷款出现违约,二胡琴弦数目我行有权直接从保证金帐户上扣款偿还应还款部分,保证金应在规定时间内及时补足。保证人是自然人的，应当有稳定的经济来源，具有足够的代偿能力，不从事冒险行业和高风险活动。
（3）保证期间应延续到借款合同规定的贷款到期之后两年。借款合同变更时应按《担保法》的规定处理有关事项。
七、贷款发放与偿还
1、借款申请获得批准后，经办行应通知借款人（包括财产共有人）、保证人及其它有关当事人在约定的时间与贷款银行签订有关法律合同和办理用款手续，并开立贷款帐户。
2、贷款发放。在《抵押合同》、《质押合同》或《保证合同》生效后，我行应按《借款合同》约定直接划至借款人指定购买商业用房的开发商或售房单位的专用帐户。
3、贷款使用。借款人必须按合同规定使用贷款。违反借款合同规定使用贷款，我行有权停止贷款和提前收回部分或全部贷款。对不按合同规定用途使用贷款的部分，按中国人民银行的有关规定加收利息。
4、贷款偿还。我行与借款人应在借款合同中明确约定还款方式和还本付息计划，授权我行可在约定的还款日主动从借款人指定的帐户中扣收贷款本息。贷款期限在1年以内（含1年）的，可按月偿还贷款本息或到期一次偿清贷款本息。贷款期限在1年以上的，借款人应按月并自使用贷款后第二个月开始按月偿付贷款本息。
5缇兰、还款方式：偿还贷款本息的方式可选择一次性还本付息法、等额本息还款法和等额本金
还款法。借款人可与我行协商选择还款方式。一笔借款只能选择一种还款方式，合同签订后，未经我行同意不得擅自改变还款方式。
6、提前还款处理。借款人在借款合同生效后，若有足够的资金来源，可提前向我行提出部分或全部提前还款申请，我行可按合同约定按提前还款金额收取一定比例的费用。
7、贷款重整处理。借款人因正当理由不能按原计划偿还贷款本息，可提前汽车分期30个工作日向我行申请进行债务重整，即调整贷款期限和每期还款数额。重整期限和已还款期限之和不得超过30年。贷款重整原则上不超过一次。重整后的贷款金额应小于原借款余额，贷款利率执行原贷款发放日至重整后的贷款到期日的同档次期限利率。

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