某某、某某房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书裁决书
******中级人民法院
民 事 判 决 书
***********
上诉人（原审被告）：***，*，**********出生，住*****，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：***，*********律师。
被上诉人（原审原告）：**，*，**********出生，住******，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：***（系**父亲），*，**********出生，住******，公民身份号码×××。
原审第三人：*********************，住所地*********。
负责人：***，该公司经理。
上诉人***因与被上诉人**及原审第三人*********************（以下简称**********）房屋买卖合同纠纷一案，不服******人民法院***********民事判决，向**提起上诉。**于***********立案后，
依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
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***上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：1．***并非本案适格主体。**购买**********抵顶给************公司（以下简称******）的案涉房屋后，因******系外地企业，***作为******案涉工程的劳务带班，故以***名义与**协商房屋买卖事宜，***与案涉房屋并无关系，与**之间亦无权利义务关系，一审认定由***退付**购房款无***。2．案涉欠条约定了退付**80800元的条件和期限，现约定的条件和期限未成就，一审判决***履行欠条约定，损害了***的合法权益。
**辩称，1．***出具的欠条上清楚表明***是债务人，并未表明系职务行为，且自其出具欠条至今三年多时间，***对其出具欠条的行为没有提出任何异议，其关于主体不适格的理由不能成立。2．**已付清全部购房款，**********是否向***支付相关款项与本案无关，***不能以放弃另案权利为由拒绝履行本案义务。
**********未答辩。
**向一审法院起诉请求：1．判令***退还购房款80800元；2．本案诉讼费由***承担。肯德基广告
一审法院认定事实：**********，***向**出具欠条一份，载明：“今欠**人民币捌万零捌佰元整（80800元）”，欠款人处***签字。该欠条备注，此欠款因**购买***翔宇房地产开发项目******（19号楼1单元1202号房屋一套），**办理公积金贷款手续，等公积金下来，通过****财务付给***全部款项，由***退回**的人民币捌万零捌佰元整（80800元），尾部由***作为承诺人签名，并留有电话号码及身份证号。次日，**********与**签订《商品房买卖合同》（预售）一份，合同编号：金房售字第2***********号，约定**购买位于××*房屋，建筑面积118.3平方米，单价3388元／平方米，合同总价款400800元，合同内付款方式为公积金贷款。**于**********交首付款80800元。后**未办理住房公积金，剩余房款以现金方式分批次向**********付款，**********分别于**********出具增值税普通发票，价税合计80800元；**********出具增值税普通发票，价税合计49000元；**********出具增值税普通发票，价税合计205650元；**********出具增值税普通发票，价税合计65350元。房款交清后，**********与**于**********签订《商品房买卖合同》（现售），合同编号：金房售字第2***********号，案涉房屋已于*********办理不动产权证。
大专生出国留学条件一审另查明，**********，**与**********、案外人******签订《顶账房申请表》，约定经******同意，*******将抵顶给******的的***新××*房屋产权办理给**，单价3388元／㎡，房屋面积1
18.3㎡，房屋总价400800元。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中***向**出具的欠条，是双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，合法有效。**购买的房屋已全额付清房款，现要求***履行退还80800元的诉讼请求，依法应予支持。***抗辩退款主体应为******，**未在一个月内办理公积金贷款且**********未向其支付全部房款。经审查，涉案欠条并未约定办理公积金贷款的时间及未能办理公积金贷款的后果，且欠条中均由***作为主体作出承诺，不存在***代他人承诺的情形，***也未能提供其系受他人委托或代理他人行事的证据，根据合同的相对性原则及本案的事实，其抗辩观点无法律和***，不予采信。***辩称因******未收到400800元工程款，待**********付款后，由******给**支付80800元的主张，该主张看似符合约定，但如果***或案外人长时间不主张权利，甚至不行使权利，且**的权利实现若以此为前提，则**的权利将长期游离于司法诉讼程序之外成为空头支票，还存在诉讼时效的风险，从而丧失胜诉权。这对**显然不公平。因此，根据本案查明的事实，权衡原、被告的主张及尽可能维护债权人合法权益的基础上，要求由***先行支付**80800元，对于***与**********、******之间的法律关系，***可另行主张比较公平合理。**********经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃。综上所述，依照《最
汶川地震哪一年哪一月哪一日?高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第四百七十一条、第四百七十九条、第五百零九条、《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决：***于本判决生效后三十日内退付**购房款80800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1820元，适用简易程序审理减半收取910元，由*****。
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二审中，双方当事人均未提交新证据。
除**向**********以现金方式交纳剩余房款320000元外，二审查明的其他事实与一审认定的一致。
**认为，本案的争议焦点为：1．***主体是否适格；2．**要求***退付购房款的主张应否支持。
关于诉讼主体。***诉称其以案外人******名义与**协商房屋买卖事宜，其与案涉房屋并无关
系，亦非本案适格主体。经查，***向**出具的欠条中备注载明：“通过****财务给***全部款项，当日由***退回**人民币捌万零捌佰元整”，该欠条上未注明**支付的购房款由**********转付案外人******，***也未在欠条中注明系受案外人******委托或代案外人******向**作出承诺，亦未提交相应证据加以佐证。一审认定欠条中均由***作为主体作出承诺，不存在***代他人承诺的情形并无不当。***作为具有完全民事行为能力的成年人，理应清楚其出具欠条应承担相应的法律责任，该欠条中***承诺由其向**承担退款义务，***亦未提供证据证明该欠条系以非法方式致使其错误作出承诺的意思表示，其主张并非适格主体的理由不能成立，**不予支持。
关于退付购房款。根据**********在一审中的答辩意见，**于**********向其交纳案涉房屋首付款80800元，**********交纳购房款49000元，**********交纳购房款140300元，*********交纳购房款65350元，**********交纳购房款65350元，以上共计400800元，**已将案涉房屋购房款全部交清，双方于**********签订了《商品房买卖合同》（现售），并于*********办理不动产权证书。***向**出具的欠条中备注“**因办理公积金贷款手续，等公积金下来，通过****财务付给***全部款项，同日由***退回**人民币捌万零捌佰元整”，虽然**未办理公积金贷款，但其已向**********全额支付案涉房屋购房款，且案涉欠条并未约定办理公积金贷款的
时间及未能办理公积金贷款的后果，办理公积金贷款的目的也最终是为了支付案涉房屋购房款，现**与**********的合同义务已经履行完毕，双方合同目的均已实现。**********是否向***转付案涉房屋的全部款项，并不影响**向***主张退付购房款项的权利。因此，***应按照其出具欠条作出的承诺向**退付购房款80800元。对***与**********、案外人******之间的法律关系，***可另行主张。

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