保障性住房的退出机制研究
保障性住房的退出机制研究
07 项目管理 2007116411 彭佳颖
摘要：保障性住房在我国实行了近十年，作为一项重要是民生工程，其在我国改善居住条件的问题上起到了非常积极的作用，效果非常显著，但在如何完善保障性住房的准入，尤其是退出机制上，很多问题还有待商榷和探讨。只有完善了保障性住房的退出机制，才能够真正把这项民生问题做到位，使“居者有其屋”。
关键词：保障性住房，贫富差距，退出机制
1、导论
    中国，尤其是部分大中型城市，例如上海，近年来房价飞涨。住房市场上很多问题不是住房市场带来的以及在住房体制内部所能解决的。在市场竞争的情况下，高房价必然会导致部分低收入家庭无购房能力。而住房的必需性、基础性和不可代替性是我们众所周知的。因此，“居者有其屋”还是政府至今仍需研究和探讨的一个话题，为了缓解贫富差距，保障每个居民的基本住房条件，我国从90年代末期开始，保障性住房应运而生。
  （一）何谓保障性住房
所谓的保障性住房，其主体主要是指政府，它是一个与商品性住房相对的概念，是指由政府财政投入建设，为城镇中低收入住房困难的家庭提供的带有公益性质的限定标准、限定价格或租金的住房。当前我国主要的保障性住房种类有经济适用房和廉租房等。
经济适用房主要是由政府拨划土地，免受城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给低收入困难家庭。
廉租房是政府拥有产权，以低租金租赁给低收入家庭，这些家庭并没有产权，属于非产权的保障性住房。这是廉租房和经济适用房最本质上的差别。
  （二）保障性住房的准入和退出机制
完善保障性住房的准入和退出机制，是解决民生问题使低收入家庭有屋可居的重要保障。
所谓的保障性住房准入机制，即为各省市在每年的规定时期内，低收入家庭可想居委会申请保障性住房，由居委，街道，公示机构等进行三级审核，根据家庭的收入和住房等情况进行严格的评分，按高低次序给予保障性住房，尽可能把住房给予最需要的家庭。
保障性住房的退出机制即指在低收入家庭入住保障性住房若干年后，当其不再具备居住保障性住房的条件时，如何才能顺利的实行退出机制，使其退出保障性住房，拥有其自己的房产。
保障性住房的准入机制和对其的监督，是完善和顺利实施退出机制的前提条件，而如何晚上我国保障性住房的退出机制，正是我们当前所面临的最大的挑战。
2、我国当前的保障性住房政策实施情况
在我国实施保障性住房政策是10多年中，政府在不断的增加住房保障的投入，在实施过程中收获些许效果，但还是有很多地方值得改进的。
    （一）保障性住房的必要性
    由于上海是我国的金融贸易中心，在最近的10年内，房价飞速上涨，购房已经成了当前所面临的最大问题。因此，我们这里以上海为例看研究保障性住房在上海实施的必要性。
表1 根据收入阶层分上海静态房价收入比指数
年份
平均
最低10%
10%-20%
20%-40%
40%-60%
60%-80%
80%-90%
最高10%
1995
9.99
21.32
16.20
13.73
购买房子11.26
9.28
7.41
5.39
1996
10.7
22.36
17.40
14.71
11.90
9.68
8.04
5.73
1997
10.0
21.26
16.15
13.39
10.92
8.98
7.33
5.45
1998
10.1
21.88
16.14
13.47
11.16
9.08
7.49
5.52
1999
8.29
15.72
12.96
11.48
9.01
7.72
6.28
3.96
2000
8.40
14.84
13.76
音响没有声音
10.88
9.29
7.64
6.29
4.33
2001
8.52
16.50
14.06
12.60
10.04
运动员加油词
7.79
6.23
3.75
2002
9.84
20.21
16.86
14.12
11.06
9.12
7.47
4.28
2003
10.1
24.02
19.16
15.99
11.72
9.30
7.06
4.34
2004
11.3
24.80
17.90
13.32
9.89
5.84
2005
10.7
24.45
16.59
12.91
9.56
5.53
2006
10.5
22.77
15.66
12.80
9.09
5.08
   
以上表格对上海（静态）房价收入比做了一个系统的定量测算。如果我们把建筑面积为90平方米的住房看做是一个家庭的基本住房需求，那么从表中反映出来的情况是，2006年，收入水平属于最低的20%的家庭购买一套90平米的房子相当于他们年家庭收入的近23倍，因此，买房对于他们来说几乎是不可能是事情，如果他们不吃不喝23年才能买到一套90平米的房子，而事实上他们还有日常的诸多开销，假使每年有一半的钱用于储存，那么也需要工作近50年才能买一套房子。而从以上的表格中，我们不难发现，从1995年到2003年，低收入家庭的房价收入比在不断上涨，而高收入家庭的房价收入比相对趋于稳定，甚至有所降低，很明显的，上海的贫富差距在逐渐扩大。因此，这就需要政府为这些低收入家庭提供保障性住房，一次来缩小贫富差距，稳定社会，实现公平与效率的统一。
  （二）保障性住房政策的积极效果
  1、保障性住房有利于缩短贫富差距，解决民政问题
在2008年全球金融危机中，住房和城乡建设部有关负责人于11月12日表示今后3年内要投
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资9000亿用于保障性住房的建设，每年投入3000亿人民币。按照规划提出的工作目标，3.oppo手机怎么截屏年解决747万户低收入住房困难家庭，加上目前已经解决的住房困难的200多万户家庭，全国范围内总计可以解决1000万户困难家庭的住房问题，从而大大提高的国民住房水平，保障了社会，实现了效率与公平的统一。
  2、住房保障有利于稳定房地产市场
  3、保障性住房有助于实现社会的效率与公平
  （三）保障性住房的弊端
  1、针对于经济适用房而言，由于经济适用房的产权归属于个人而不是政府，因此，所谓的经济适用房只是低收入家庭以相对于市场比较低的价格购入房产。所以说，买得起房的人一定不是最穷的，经济适用房对于真正的贫困者而言仍然是可望而不可及的。
  2、如果保障性住房过于集中，就容易形成类似于西方所谓的穷人区，受到中等收入和高收入人的歧视，反而不利于社会安全保障。
  3、由于保障性住房由政府财政投入建设，有悖于社会分工的原则和理论，效率相对较低。
  4、容易滋生社会的腐败问题。通俗的来说，就是有助于部分有权有势的人从中钻空，占有经济适用房，以增加其资产，反而是穷人更穷，富人更富，民生问题得不到解决。
  5、由于经济适用房等保障性住房的主要目标是为低收入家庭提供住房，满足他们的基本需求，政府也无法从中得到大量利润，只是为了解决民生问题稳定社会，因此房屋质量无法保证。
  6、购买或租赁保障性住房的低收入家庭，现在属于穷人，但并不能说明他将来也是穷人，那么，将来一旦他不再是穷人，保障性住房的退出机制改如何确定。否则，反而会造成社会的不公平。
    由此可见，虽然实施保障性住房有诸多优点，但若不完善，反而会适得其反。而本文主要针对于第六点进行探讨与研究。只有建立合理的准入和退出机制，才能不断完善我国的保障性住房政策。
   
3、独立显卡和集成显卡的区别国外保障性住房退出机制的经验
  （一）保障性住房的两个路径
保障性住房的准入机制是退出机制的前提条件。从理论上来说，当前住房保障主要有两种途径。一种是供应主义路径，即政府增加供给，如提供经济适用房，廉租房等，都是属于这类。另外一种是需求主义路径，即低收入家庭无法有屋可居，主要原因还在于“穷”，因此，政府就给予这类家庭予以住房补贴，减少其在购房上的压力。
各国在提供保障性住房上的路径会有所不同，最终导致的退出机制的实施效果不同。我们可以参照不同国家地区的保障性住房准入机制以及推出机制来不断完善我国的保障性住房政策，根据我国特的准入机制来制定出较为合理的退出机制。
  （二）欧洲大陆的保障性住房准入和退出机制
    欧洲大陆的保障性住房我们以瑞典为例。在瑞典的保障性住房政策中，主要以住房津贴
为主，以帮助低收入家庭能够住进居住空间足够且质量有保证的居所。其根据不同的情况给予的津贴数额不同，获得最多的是有孩子的单亲家庭。同时政府同时也强调了，瑞典的住房津贴主要是为了帮助低收入家庭渡过经济困难时期，但是并不是希望其成为永久性的福利依赖。所以说，他们所得到的津贴数量与他们的收入成反比，收入越高，获得的津贴越低。当他们的收入到达一定的水平后，福利津贴就自动取消了。
欧洲大陆与我国不同的地方在于，每个家庭不一定仅有一个孩子，因此，他们的政策也会因为不同家庭孩子数量的不同而给予不同数额的津贴。下表显示了2002年瑞典住房津贴的分布与对住房支出的补助影响程度。
表2 瑞典住房津贴的分布与对住房支出的补助影响程度（2002年）
家庭组成
资助户数（1000）
占该组人口比重（%）
占总资助人口比重（%）
资助者的消费能力（%）
平均申领到的住房津贴（SEK)
住房津贴相当于住房支出比重（%）
单身家庭，65岁以下
98
12.31
18.70
57.05
20300
47.21
单身家庭，65岁以上
245
41.39
46.76
71.66
21500
49.20
无孩子家庭，65岁以下
8
1.32
1.52
49.71
12500
28.60
无孩子家庭，65岁以上
20
5.25
3.82
52.54
20300
39.42
单亲有孩子家庭
79
59.40
15.08
85.51
21300
34.52
夫妻，无孩子
32
5.55
5.92
54.34
16900
25.26
夫妻，有一个孩子
7
4.19
1.34
72.31
16000
23.43
夫妻，有两个孩子
9
3.31
1.72
57.30
17500
26.28
夫妻，有三个孩子以上
15
12.50
2.86
55.82
16900
25.28
其他
43
11.91
8.21
57.80
24500
39.33
全部
524
15.29
100
51.47
21000
42.25
由于瑞典的保障性住房政策主要采取的是津贴形式，因此其退出机制相对比较容易和自由。政府可以每个月对低收入享有津贴福利的家庭进行收入统计，当其家庭收入高于享有津贴的收入水平是便可自动取消其享受的福利，即便该家庭已经增加收入数个月，过去的几个月的津贴无法收回，也可在下个月及时取消津贴。而不会造成保障性住房政策难以退出的严重问题，导致社会的不公平。
  （三）新加坡福利住房政策
新加坡于1959年获得自治地位后，住房严重短缺，多数人都无法满足基本的住房条件。平均有近25万人居住在极其恶劣的环境中，有33万人生活在棚户区，而人口却在以每年4.3%的速度增长。因此，新加坡从60年代起，开始实行福利住房政策。新加坡的福利住房政策主要包括了“五年建屋计划”和“居者有其屋政策”。

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