春节返乡楼市调研系列六:福建霞浦:2022年楼市需求疲软,2023年春节返 ...
房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2023年2月21日
强于大市
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春节返乡楼市调研系列六
福建霞浦：2022年楼市需求疲软，2023年春节返乡置业热度有所提升
核心观点
数字祝福⏹
城市宏观：拥有全省最长海岸线，未来发展潜力较大。霞浦县为福建省宁德市下辖县区，下辖3个街道、6个镇、6个乡。海岸线长505公里，占全省的八分之一，居全省之首，素有“中国海带之乡”、“中国紫菜之乡”等美誉。霞浦人口数量稳定，2021年末霞浦县户籍人口为54.93万人，常住人口为47.70万
人，较2020年末增加1000人。2005-2021年霞浦常住人口数量较为稳定，保持在46-47万。2020年霞浦城镇化率突破60%，随着城区人口集中度增加，以松山街道（滨海新区）为中心发展的房地产市场发展前景良好。2022年霞浦县GDP 达353.7亿元，同比增长13.6%，位居宁德市第四位。第三产业已成为霞浦支柱产业。 ⏹
房地产市场：1）城市规划：老城区西面与北面环山土地供给受限，“东扩、南移、面海”城市发展战略将成为霞浦房地产发展大趋势。霞浦县目前在售楼盘有11个，其中5个位于滨海新区，5个位于东部新城区，1个位于西部老城区。随着学校、医院、商业配套设施的完善、大型房产公司的入驻及充足的土地存量，霞浦未来以滨海新区为发展中心并向东扩张的规划蓝图已清晰可见。2）新房成交：受疫情阶段性复发的影响，2022年霞浦楼市总体呈现疲软之势。2022年霞浦商品房销售27.4万平，同比下降55.1%；商品房销售额25.8亿元，同比下降55.5%。根据我们的调研，2022年12月底至2023年1月底返乡置业潮的热度明显回升，新房日成交量同比增长超过100%。3）房价：受疫情间断性爆发影响，霞浦房价自2022年10月起持续下挫，房价于12月达到当年最低水平，新房8376元/平，二手房为9583元/平。随着疫情全面放开及房地产利好政策的持续加码，2023年1月新房房价8561元/平，环比增长2.2%，二手房房价9655元/平，环比增长0.8%。4）购房客：新房购房客中外来人口仅约占5%，本地购房者约占95%，其中以投资为目的的购房者约两成，剩余八成购房者均以满足刚需、刚改为目的购置房产。二手房购房客主要以本地人为主，多为满足小孩入学要求购房，成交的二手房多集中在新城
区。5）开发商格局：现阶段霞浦楼市目前形成了以建发、世茂、碧桂园为代表的房企，以及本地行业龙头中茵相竞争的格局。中茵旗下的楼盘是霞浦县最为热门的，其产品线覆盖最广，二手房的价格也最高。目前霞浦在售11个楼盘中，有4个属于中茵集团旗下，新房销售中超过50%的交易为中茵旗下产品。
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政策：2022年利率水平显著下降，霞浦目前暂无限购、限售、限签政策，已有政策主要为限价和限贷政策：1）限价：全县楼盘的销售价格可根据不同户型浮动，但楼盘整体销售均价不得超过8700元/平；2）限贷：首套和二套房贷利率无差别，均为4.3%。名下无房无贷的购房者首付比例为20%，如购房者名下拥有一套房且有贷款则首付比例上调30%，名下拥有两套房的购房者首付比例为40%，但其必须在购房前至少结清其中一套房贷。
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土地市场：2022年供应土地6宗，其中居住用地3宗，涉宅面积16.2万方，仅成功交易1块土地，揽金5.1亿，楼面均价3725元/平，相比于2021年无涉宅用地流拍，2022年流拍率显著上升，高达66%，反映出开发商对霞浦房地产市场的短期信心受挫。
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项目调研：此次我们调研了中茵·外滩云玺和世茂·滨海广场两个项目，分别位于霞浦未来发展潜力较大的滨海新区和新城区。1）中茵·外滩云玺：与县医院新院和滨海小学为邻，周边商圈完成度高，销售均价为9350元/平，粗算静态毛利率约为37%。受疫情管控政策的影响，该项目自2022年6月开盘后销售较为缓慢，当前去化率约为30%。该项目2022年6-11月日均去化约1-2套，自2022年12月底疫情管控逐步放开起，日均去化显著上升，约为6-8套。春节期间，项目热度高涨，日均去化约为10-20套；2）世茂·滨海广场：靠近霞浦一中、九大馆、公交总站等一系列精华地区，以周边天然的自然环境为招牌，项目于21年9月开盘，大部分销售集中在2021年年尾和2022年上半年，销售均价9600元/平，整体去化率约95%，粗算静态毛利率约为24%。今年春节期间购房的热度有所恢复，项目售楼部的访客量大幅提升，但因为该项目当前是尾盘，房型有限，客户的选择较少，整体销量相对于去年春节并没有明显的改善。
目录
1城市宏观：城镇化率稳步上升，产业结构持续优化，未来发展潜力较大 (4)
2房地产市场：2022年房市疲软、返乡置业潮刺激需求恢复 (8)
2.1“东扩、南移、面海”将成为大趋势 (8)
2.2新房与二手房成交：2022年楼市疲软，2023年春节返乡置业热度回升 (10)
2.3房价：2022年房价稳中微降，2023年年初返乡置业潮使得房价略有回暖 (11)
2.4土地市场：流拍率大幅上升，未销售存量住宅集中在松港街道 (12)
2.5政策：2022年利率持续下行，霞浦目前暂无限购、限售、限签政策 (13)
2.6购房客结构：以满足刚需、刚改为主，本地购房者为主力军 (13)
2.7开发商格局：外来房企与本土行业龙头并存，中茵市占率最高。 (14)
3项目调研： (15)
3.1中茵.外滩云玺：春节期间日均去化套数明显提升，预计静态毛利率为37% (15)
3.2世茂.滨海广场：尾盘销售改善不明显，预计静态毛利率为24% (17)
图表目录
图表1. 霞浦常住人口数量较为稳定，稳定在46-47万 (4)
图表2. 2020年松港街道析置松山街道，霞浦城镇化进一步扩张 (5)
图表3. 城镇与农村居民人均可支配收入稳健增长 (5)
图表4. 房地产开发投资短期维持下行趋势 (6)
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图表5. 2010-2022年霞浦县第二、三产业占比稳中有进，第三产业已成为霞浦支柱产业 (6)
图表6. 旅游建设及政府支持性政策吸引大量游客，增长潜力较大 (7)
图表7. 疫情后保持高增长姿态，2021年旅游收入恢复至疫情前水平 (7)
图表8. 城区为房地产布局最核心且最密集的区域，分为老城区、新城区、滨海新区 (8)
图表9. 老城区西面与北面环山发展受限，“东扩、南移、面海”的城市发展战略将成为霞浦房地产发展大趋势 (9)
图表10. 新城区与滨海新区存量住宅用地充足，为未来楼盘的新建和扩张奠定基础 (9)
图表11. 2022年商品房需求疲软，商品房销售面积降幅较大 (10)
图表12. 2022年商品房需求疲软，商品房销售额低于2018年水平 (10)
图表13. 3-10月商品房销售面积整体下行，11月短暂修复后12月再经历阵痛 (10)
图表14. 3-10月商品房销售额整体下滑，11月短暂修复后12月再经历阵痛 (10)
图表15. 2023年1月新房房价为8561元/平 (11)
图表16. 2023年1月二手房房价为9655元/平 (11)六级翻译多少分
图表17. 2021年土地交易5宗，2022年1宗，成交地块多集中于滨海新区 (12)
图表18. 2022年土地流拍5宗，涉宅土地流拍率高达66% (12)
图表19. 2022年存量住宅用地集中于松港街道 (13)
图表20. 霞浦存量住宅进入平稳下调阶段 (13)
图表21. 霞浦“五限”政策 (13)
图表22. 中茵旗下的楼盘是霞浦县最为热门的，二手房的价格也最高 (14)
图表23. 中茵.外滩云玺楼盘信息 (15)
图表24. 中茵.外滩云玺区位图 (16)
图表25. 中茵.外滩云玺楼盘鸟瞰图 (16)
图表26. 中茵.外滩云玺楼盘效果图 (17)
图表27. 世茂.滨海广场楼盘信息 (18)
图表28. 世茂.滨海广场区位图 (18)
图表29. 世茂.滨海广场楼盘鸟瞰图 (19)
1城市宏观：城镇化率稳步上升，产业结构持续优化，未来发展潜力较大
拥有全省最长海岸线，未来发展潜力较大。霞浦县为福建省宁德市下辖县区，陆地占地面积为1716平方公里。霞浦被称为中国最美滩涂，位于台湾海峡西北岸，北距温州、南距福州均160公里。霞浦县下辖3个街道、6个镇、6个乡。由于地处沿海，呈半岛型区域，全县陆地面积1716平方公里，海域面积29592.6平方公里。海岸线长505公里，占全省的八分之一，居全省之首。因此，霞浦县是福建最早开放的对台贸易口岸；素有“中国海带之乡”、“中国紫菜之乡”、“闽浙要冲”、“鱼米之乡”、“海滨邹鲁”的美誉。
人口数量稳定，城镇化率逐年增长。2021年末霞浦县户籍人口为54.93万人，常住人口为47.70万人，较2020年末增加1000人，其中年龄段为0-14岁占21.52%；15-59岁占59.10%；65岁以上占13.24%。2005-2021年霞浦常住人口数量较为稳定，稳定在46-47万。自2010年起，人口总体呈现小幅净流入状态，2021年净流入1000人。2021年，霞浦城市与乡村人口比例为38.3:61.7，城镇化率61.90%。2020年霞浦县政府根据《宁德市人民政府关于霞浦县松港街道析置松山街道的批复》同意松港街道析置松山街道，增设松山街道办事处，标志着霞浦城镇化的进一步扩张，霞浦城镇化率也在2020年一年内就提升了11.6个百分点，突破60%；2021年城镇化率再度提升至61.9%。我们认为霞浦人口将逐渐往城区集中，以松山街道（滨海新区）为中心发展的房地产市场具有较大潜力。
经济稳健增长，房地产开发投资连续两年下降。2022年霞浦县GDP达353.7亿元，同比增长13.6%，位居宁德市第四位。全体居民人均可支配收入31410元，同比增长7.4%。分城乡看：城镇居民人均可支配收入42774元，增长6.1%，农村人均可支配收入23786元，增长9.6%，增势较为稳定。受房企普遍面临资金压力、疫情复发叠加销售下行等影响，2021、2022年霞浦县房地产开发投资完成额连续两年有所下降，分别达41.46、39.81亿元，同比分别下降4.1%和4.0%。

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