同济大学2004-2005学年第二学期
《房地产估价》期终考试试卷(A)
专业学号姓名成绩
一、单项选择题（每题2分，共30分）
1、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益
作为估价依据。
A、类似房地产的客观
B、类似房地产的实际
C、类似房地产的最高
D、类似房地产的最低
2、建筑物每层的设计建筑面积最有可能（）每层的销售建筑面积。
A、大于
B、小于
C、等于
D、大于等于
3、房地产报酬率=（）+风险调整值
A、平均利润率
B、安全利率
C、经济增长率
D、银行贷款利率
4、（）是以房地产与其外部环境是否协调来判定房地产是否处在最高最佳使用状态。
A、均衡原理
B、适合原理
C、收益递增
D、收益递减
5、运用假设开发法估价时，选择最佳开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，最重
要的是选择（）。
A、最佳的用途家长感谢老师的话
B、最适当的规模
C、最合适的档次
D、最适宜的时间
6、成本法的理论依据是（）。
A、替代原理
B、生产费用价值论
C、预期原理
D、供求原理回收站的东西怎么恢复
7、影响房地产价格水平的最终因素是（）。美国大城市排名
A、行政因素
B、自身条件
C、供求状况
D、环境因素
8、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于
（）。
A、物质折旧
B、功能折旧
C、经济折旧
D、会计折旧
9、一般来说决定房地产价格的最主要因素是（）。
A、市场因素
B、环境因素
C、地段因素
D、实物因素
10、生地价是指（）。
A、城市中待拆迁土地之地价
B、未开发农地、荒地之地价
C、可供直接用于建设的土地之地价
D、没有建筑物的土地之地价
11、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）。
A、成本法
B、假设开发法
C、收益法
D、市场比较法
12、房地产的（），是经济学上所讲的外部性。
A、相互影响性
B、保值增值性
C、数量有限性
D、寿命长久性
13、某宗房地产应采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价
结果应（）。
A、取三者的平均值
B、取三者的中间值
C、任选其中之一
D、在三者的基础上综合分析决定
14、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。
A、上升
B、下降
C、不变
D、升降难定
15、估价中搜集什么样的实例资料，主要取决于（）。
A、估价目的
B、拟采用的估价方法
C、估价时点
D、估价对象的用途
二、多项选择题（每题答对一个选项得0.5分，全对得2分，错答不得分，共30分）
1、 建筑容积率与房地产价格通常存在如下关系（ ）。
A 、容积率越低，房地产价格越高
B 、容积率越低，房地产价格越低
C 、容积率越低，土地单价越高
D 、容积率越高，土地单价越高
2、 一名合格的房地产专业估价人员，应具有（ ）是对估价能力的要求。
A 、扎实的理论知识
B 、广泛的社会关系
C 、良好的职业道德
D 、丰富的实务经验
3、 房地产需要专业估价的理由有（ ）。
A 、房地产具有独一无二性
B 、政府部门要求估价
C 、房地产的价值量较大
D 、估价人员要求估价
4、由（ ）等原因导致房地产的价值增加，是房地产的自然增值。
A 、需求增加
B 、装修改造
C 、交通改善
D 、通货膨胀
5、 最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（ ）。
A 、法律上允许
B 、程序上合理
C 、技术上可能
D 、财务上可行
6、 在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（ ）。 A 、土地取得成本 B 、开发成本 C 、管理费用 D 、销售费用
7、 建筑物的物质折旧包括（ ）。 A 、房型落后 B 、正常使用的磨损 C 、功能折旧 D 、意外的破坏损毁
8、 某建筑物重置价格为C，残值率为0，正常使用的经济寿命为N 年，现已使用了t 年，经
估价人员观察判断剩余经济寿命n 年，且N ≠n+t ，以直线法计算折旧总额的适宜公式为（ ）。
A 、n N C ⨯
B 、t t n
C ⨯+ C 、t N C ⨯
D 、()n N N
C -⨯ 9、 公式()()∑=+++=t i t t i i r V r a V 111的假设前提是（ ）。
A 、已知未来某年的房地产价格为V t
黑爵B 、在已知房地产价格的年份以前的纯收益有变化
C 、r 每年不变且大于或等于零
D 、年期无限
10、收益性房地产价值的高低，取决于（ ）等因素。
A 、可获净收益的的大小
B 、建筑物的质量好坏
C 、获得净收益的可靠性
D 、可获净收益期限的长短
11、下列估价中宜采用假设开发法的有（ ）。 A 、拆迁补偿估价 B 、在建工程估价 C 、出让地块估价 D 、房改售房估价
12、基准地价表达的是（ ）。
A 、城市土地价格水平
B 、某一时点的土地价格
C 、不同区域的土地价格
D 、不同用途的土地价格
13、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（ ）。
A 、农用地改为非农建设用地
B 、在写字楼旁新建大型游乐场
C 、在住宅区道路禁止货车通行
D 、在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路
14、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。
A、交通建设
B、市场供求变化
C、人口素质变化
D、所在地区衰落
15、在评估期房价格时，（）。
A、估价对象状况为估价时点的
B、估价对象状况为未来的
C、房地产市场情况为估价时点的
D、房地产市场情况为未来的
三、计算题（每题10分，共40分）
1、为评估一房地产于2005年1月1日的市场价格，现选用三个比较案例A、B、C，其交易日期分别为2004年4月30日、6月30日和8月30日。交易单价分别为8600元/㎡、8250元/㎡、和8888元/㎡。已知：
（1）案例A、C为正常交易，B低于正常价格4%；
（2）该类房地产价格在2004年3月底至7月底间平均每月上涨1%，2004年7月底至当前平均每月上升1.5%；
（3）比较案例和估价对象处于同一地区，其他方面状况也基本相同；
（4）估价对象的土地使用权年限为50年，比较案例A、B、C土地使用权年限分别为45年、50年和55年；
（5）土地还原利率为7%。
2、某建筑物于1999年12月30 日开工建设，于2002年12月30
日竣工。其土地使用年限50年（从开工之日起计）；建筑物耐用年限60
年，残值率为0，建筑物重置价为1600元/平方米。试评估该建筑物于
2004年12月30日的单价。
3、6年前，甲提供一宗1000 m2、土地使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000 m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000 m2建筑面积归甲所有，2000 m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意拥有该房屋的产权。试估算乙方应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85％，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35％，报酬率为10％。
4、需要评估某成片生地的现时价格。已知该成片生地的面积为2平方公里，适宜开发成熟地后分块转让，可转让面积比率为60%；市场调查分析获知，该类土地的小块熟地转让价为1000元/平方米；将生地开发成熟地的周期为2年，开发成本和管理费等为2.5亿元/平方公里，其中的60%在第1年均匀投入，40%在第2年均匀投入，贷款利率为10%，投资利润率为15%；当地土地转让中买卖双方要缴纳的税费分别为转让价格的2.0%和3.5%。试评估该成片生地的现时总价。
同济大学2004-2005学年第二学期
《房地产估价》期终考试试卷(B)
专业学号姓名成绩
一、单项选择题（每题2分，共30分）
1、某开发项目的规划建设用地面积为5000㎡，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为
50%、楼高17层（其中1—4层为建筑面积相等的裙房，5—17层为标准层），则标准层每层建筑面积为（）㎡。
A、882
B、1765
C、1667
D、1538
2、收益法中的运营费用率是指（）。
A、运营费用与潜在毛收入之比
B、运营费用与总收益之比
C、运营费用与净收益费用之比
D、运营费用与有效毛收入之比
3、在一定时期内，开发周期较短的房地产与开发周期较长的房地产比较，
前者的（）。
A、供给的价格弹性比较大
B、供给的价格弹性比较小
C、需求的价格弹性比较大
D、需求的价格弹性比较小
4、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源
的价值为500万元。若土地报酬率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为（）。
A、899万元
B、1000万元
C、1349万元
D、1500万元
5、某商业房地产需要估价，其建筑面积1000㎡，下列交易实例中（）肯定不适宜作
为可比实例。
A、建筑面积800㎡，成交价格1840万元
B、建筑面积1500㎡，成交价格3450万元
C、建筑面积2500㎡，成交价格5500万元
D、建筑面积500㎡，成交价格600万元
6、同一宗房地产，在同一估价时点得出不同且都合理的估价结果，这是因为（）
A、估价机构不同
B、估价目的不同
C、估价日期不同
D、估价人员不同
7、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%，某宗
房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。
A、323
B、275
托盘天平的使用方法C、273
D、258
8、假设开发法中预期开发后的楼价不可用（）求取。
A、市场比较法
B、收益法
C、成本法
D、长期趋势法
9、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑
物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。
A、保持现状前提
B、装修改造前提
C、转换用途前提
D、重新利用前提
房屋产权年限10、估价时点是指（）。
A、估价实务操作的日期
B、评估房地产价格发生的日期
C、开始估价的日期
D、提交估价报告的日期
11、（），是按经营使用方式划分的房地产类型。
A、居住、商业、办公等房地产
B、生地、毛地、熟地等房地产
C、收益性、非收益性房地产
D、出售、出租、营业等房地产
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