住房按揭贷款支持证券（RMBS）
的现金流及投资风险分析
鹏元资信评估有限公司朱秋朋（小海）
1969年，美国一家联邦机构将住房按揭贷款集合起来构成贷款池，以贷款的还本付息的现金流为支持，发行固定利率证券，这种证券就是目前在美国、欧洲、澳大利亚和香港广泛应用的住房按揭贷款支持证券（Mortgage-Backed Securities，简称MBS）。在美国，从1990年到2004年底，MBS发行量的年平均增长率达到43.7%，2004年的发行量达16100亿美元，余额超过4万亿美元，MBS 市场已成为仅次于联邦债市的第二大市场。在欧洲，1986、1987两年发行的资产支持证券(ABS)总量仅为17亿美元，到1996年达到300亿，1998年为466亿美元，2002 年达到679亿欧元。
我国从1996年珠海高速公路有限公司发行2亿美元离岸ABS开始，金融界对开展资产证券化工作进行了深入的探讨。近一年来，更是经常在报纸上看到国开行和建行将开始资产证券化试点工作的消息。据了解，在国开行和建行的试点方案中，建行将发行住房按揭贷款支持证券（RMBS）。
资产支持证券的种类kissgoodbye
广义的资产支持证券按照拟用于证券化资产的性质，可分为资产支持证券（Asset-Backed Securities，
简称ABS）和住房按揭贷款支持证券(Mortgage-Backed Securities, 简称MBS)。其中：ABS包括信用卡、汽车贷款支持证券以及按揭债务权益（Collateralized Debt Obligations, 简称CDO）
等。国外投资者一般将应收账款、汽车贷款和信用卡贷款等非抵押贷款的证券化称为狭义的资产证券化；房屋按揭贷款支持证券（MBS），在香港也被称作按揭证券，是美国、澳大利亚和中国香港等国家和地区资产证券化的主要组成部分。MBS 一般包括住宅按揭贷款支持证券（Residential Mortgage-Backed Securities，简称 RMBS）和商业房屋贷款支持证券（Commercial Mortgage-Backed Securities, 简称 CMBS）。
等额偿还的住房按揭贷款的特点
我们必须在完全理解投资者将获得何种现金流以后，才能评估资产支持证券的投资特征和表现。在美国，RMBS的资产池一般由五百到十万个固定利率、分期等额（每月）偿还的按揭贷款构成。设计分期等额偿还的按揭贷款的基本思路是：
（1）每月还款额相等。月还款额的计算公式如下：
r(1+r)n
MP=B * ————
(1+r)n-1
其中：MP为月还款额，B为总借款额，r为月贷款利率（年利率除以12），n 为贷款时间长度（总月数）。
（2）根据月初贷款余额计算该月还款额中的现金流包括支付的利息和偿还的本金。其中：
月支付利息金额=月初贷款余额*月贷款利率
月本金偿还额=MP-月利息偿还额
（3）随着如期缴纳最后一期月供款，贷款全部还清。
例如，一份期限为10年，贷款利率为6.12%，金额为10万元的等额偿还贷款，其月还款额为723.37元1。表1中列出部分月份的还款情况。其中，在第1月还款中包含支付利息510元，偿还本金213.37元2，月末贷款余额（即第2月的月初贷款余额）为99786.63元3。
表1：按月等额偿还分解表（部分）单位：元
每月还款
还款月序月初借款余额总额利息本金月末余额
1 100,000.00 723.37 510.00 213.37 99,786.63
2 99,786.6
qq伤心网名3 723.37 508.91 214.46 99,572.17
3 99,572.17 723.37 507.82 215.55 99,356.62
4 99,356.62 723.37 506.72 216.6
5 99,139.96
………………
78 79,939.07 723.37 407.69 315.68 79,623.38
周立波的话刻骨铭心79 79,623.38 723.37 406.08 317.29 79,306.09
80 79,306.09 723.37 404.46 318.91 78,987.18
房屋按揭贷款………………
158 48,850.67 723.37 249.14 474.23 48,376.44
159 48,376.44 723.37 246.72 476.65 47,899.78
160 47,899.78 723.37 244.29 479.08 47,420.70
………………
238 2,148.16 723.37 10.96 712.42 1,435.75
医保怎么网上缴费1总借款额B=100000，月贷款利率r=0.0612/12=0.005100，贷款时间长度n=12*20=240
月还款额MP=100000*0.005100*(1.005100)360/[(1.005100)360-1]=723。37
2月初的贷款余额为100000，支付利息=100000*0.005100=510，偿还本金额=723.37-510=213.37
3本月贷款余额=本月月初贷款余额-本月偿还本金额=100000-213.37=99786.63
239 1,435.75 723.37 7.32 716.05 719.70
240 719.70 723.37 3.67 719.70 0.00
我国的银行一般也将住房抵押贷款的偿还方式设计成浮动利率、等额偿还（在利率相同时）。因此，以这些贷款组成的资产池（Asset pool）为基础发行固定利率的住房按揭贷款支持证券（RMBS），发行人需要承担一定的利率风险，增加了确定票面利率的复杂性。
资产证券化的运作流程
资产证券化是一种结构性融资方式，一般首先由发起人（例如银行）设立一个特殊目的载体（Special
Purpose Vehicle, 简称公司型的SPV），将拟证券化的资产通过“真实销售（True Sale）”给SPV，或者将拟证券化的资产信托给信托公司，设立信托型的SPT，从而实现与发起人的破产风险隔离和证券的偿付能力，再确定拟发行的资产支持证券的结构，并由发起人或信用良好的第三方运用各种手段和金融工具对资产进行信用增级（Credit enhancement），确保发行人（即SPV）能按时偿付证券权益，减少违约风险。同时，由信用评级机构为拟发行的资产支持证券进行评级，揭示该证券的主要风险，为投资者提供更多的信用保护。在完成这些工作后，发行人委托证券承销机构承销证券，完成证券发行工作。
真实销售（True Sale）是指针对应收款（对银行来说，业主每月应交月供款是银行的应收款）由银行转让给SPV或信托机构过程的设计，要基于破产保护的目的，有效地将应收款从银行手中剥离出来。如果银行破产了，而应收款不再属于银行而属于SPV或信托机构，那么SPV和信托机构仍将拥有收回应收款的权利，证券持有人的权益基本不受影响。如果转让不是破产隔离式的销售，SPV和信托机构对银行的付款行为可能会被看成是在银行的应收款的担保下，SPV和信托机构给银行的预付款。这样，在银行破产时，证券持有人的权益就有可能受到损害。因此，确定资产是否已经真实销售给SPV，对资产支持证券的投资者至关重要。
RMBS的主要构造方式及现金流分析
文化差异RMBS可以设立成三种结构的证券：（1）传递证券（Mortgage Passthough
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