二、文献综述
（一）国外研究综述
从国外文献看，早在上世纪70年代，国外学者在这方面已经研究取得了一定成果。
Von Furstenberg（1974）从微观角度观察了影响个人住房抵押贷款违约的因素，关注了抵押行为所涉及的标的物的影响，认为贷款价值比、抵押贷款的年龄以及房地产的类型是决定违约风险的主要因素，该因素导致的违约率通常在贷款发放后三到五年间达到最大。
Compbell 和Dieterith（1983）对违约行为进行了宏观层面分析，其结论是违约行为将受预期失业的影响。
Brennan 和Schwartz（1985）将期权理论引入到住房抵押贷款违约风险的研究，之后期权理论成为美国研究住房抵押贷款违约的基本理论框架。
Quertia 和stegman（1992）对抵押贷款违约文献调查后发现，住房权益或相关指标、贷款价值比、交易成本以及评估违约期权成本的困难是影响违约行为的重要因素。
Lawrence等（1995）利用美国国家财务公司资料，选取借款人特征纬度、最初贷款期限、当前贷款特征、经济因素与违约成本等众多变量对信用进行分析，研究表明借款人过去的信用状况、年龄、贷款期限、每月偿还本息占家庭收入的比例和房价都是影响违约风险的重要因素，其中贷款价值比率（LTV比率）与每月还本付息占家庭收入的比例是影响违约的重要因素。
Deng（1997）假定现行利率遵从马尔可夫随机过程，并且借款人是理性的，采用比例危险模型对违约行为进行研究，认为当住房价值小于抵押贷款的市场价值时，借款人将理性违约。Deng 提出了竞争风险模型, 将个人住房抵押贷款的提前还款风险和违约风险同时进行研究, 结果表明突发事件如失业和离婚是同时影响提前还款和违约的显著因素[ 10] 。Deng 等（2000）和Calhoun、Deng（2002）分别考察了FRM 和ARM 贷款的违约行为，提出了经验证据表明借款者的违约和再融资决策主要受相对期权价值的影响。当房产价值较大低于未来支付现值，借款者常常会选择违约；而当未来支付现值大于贷款本金余额时，借款者往往选择再融资。优质借款者（prime borrower）和次级借款者（subprime borrower）的关键区别是后者面对较高的利率，因为贷款者对次级借款者要求更高的信用风险补偿。但是许多次级借款者在房地产价格高涨的时期（例如2000 年代初的美国）会认
为高利率是一个合理的价格，因为随着房价的迅速上涨，他们中的一些人可以卖掉房产获得可观的投资收益，而另一些人则可以积累起足够的房产净值通过再融资变为利率较低的优质贷款。
Kau（1998）应用或有要求权法把违约看作是一种合理的决策，认为当房屋价值降到低于抵押贷款价值时借款人的违约行为就会发生，他把策略性抵押贷款违约看作是对抵押贷款本身的一种卖出期权，即将住宅卖给贷款人以换取免除抵押贷款责任的选择权。Kau 等（1993）建立了抵押贷款支持证券的定价模型，其基础资产分别是固定利率和浮动利率住房抵押贷款。但是，并非所有的违约和提前偿还决策都是由房产价格和利率决定。许多家庭可能会因为其它的经济原因和个人原因（如离婚、失业、转换工作等）选择卖掉房产提前偿还贷款。因此当我们将违约或提前偿还视为贷款的内含期权时，应该承认家庭可能次优实施这些期权。Kau 等（1992）认为在固定利率抵押贷款估值时可以将以上考虑和最优期权实施方法结合起来。在本文的分析中，我们完全从借款人的角度考察抵押贷款的决策问题，而不是从投资者（如贷款支持证券持有者）角度考虑贷款的定价，这使我们可以详细分析借款人对违约成本的反应，更重要的是，我们可以分析次级贷款信用利差对借款者违约决策的影响。现在由于可以获得大量的住房抵押贷款的微观数据样本，这使得研究者
们可以实证检验是否借款者最优实施期权。
甘草功效与作用 ennington-Cross和Chomsisengphet（2007）发现对于许多次级借款者来说，他们的房产贷款成为低利率融资的重要来源，这使得他们可以重整那些高利率的个人债务。
（二）国内研究综述
与发达国家相比，我国在经济发展阶段、社会环境、法制环境和具体的个人住房抵押贷款市场发育状况等方面都存在较大差别，我国借款人违约影响因素存在以下显著特征：第一，行业区别较大，垄断行业就业因素对借款人违约影响较大；第二，我国地区差异较__大，东部和西部耐用品消费习惯存在较大差异；第三，我国特有的行政体制对借款人违约影响较大，行政事业单位人员由于收入波动不大，其违约率相对较小。现有研究多是结合案例采用多元线性回归、聚类分析、判别分析和相关分析等统计分析方法，从理论上分析我国住房抵押贷款证券化的信用风险问题。微观影响因素方面，与国外研究类似，刘春红（2000）利用银行交易数据的实证研究证明家庭收入、还款能力、购房能力以及学历等显著影响违约率。黄小彪（2004）认为，逆向选择和道德风险也是产生违约的原因。王福林等（2005）发现影响我国个人住房抵押贷款违约因素按重要性依次排序为：是否当地人、
贷款价值比、是否期房、月还款额占家庭收入比、还款方式、家庭收入和住房面积。田凯（孔子的思想2008）运用Logistic对商业银行个人住房按揭贷款的信用风险进行研究后得出结论：首付比、学历、贷款期限利率、年龄、职业、贷款期限等是影响贷款违约的重要因素，并分别分析了它们的影响程度，提出了进一步研究的建议。
宏观影响因素方面，有少数学者从市场发展完善程度、法律健全程度方面进行了阐述。陈则明（2001）认为，导致违约率上升的原因，除了还款人经济能力不足以外，我国法律法规不健全也是重要的原因。何晓晴等（2005）认为个人住房抵押贷款违约的主要影响因素是利率和住房价格波动。杨星、麦元勋（2003）研究表明，无风险利率和贷款期限是影响信用风险的主要因素。
何小峰（2002）、高拴平和刘红霞（2005）、姚宏刚（2006）、雁和王雅林（2006）、张添一（房屋按揭贷款2007）、陈现玲（2009）、康迎春（2009）等的基本结论都认为信用风险是我国住房抵押贷款证券化中最重要的风险，原因在于我国住房抵押贷款一级市场发育不完善，运行不规范，产权不健全，而且国内尚未建立完整的个人信用信息记录系统，商业银行风险识别与正常防范手段存在缺位等。
以计量方法进行实证的以谢金莲（2008）研究较典型。其应用量度信用风险的KMV模型，推导出适用于量化体现住房抵押贷款证券化信用风险的示警指标，并以建元2005-1住房抵押贷款支持证券为实例，对我国商业银行证券化产品信用风险的演进趋势进行实例模拟，其结论为该产品在房价继续下跌的情况下，信用风险发生的可能性将大幅增加。
中国卫浴品牌排行相比而言，对住房抵押贷款证券化的信用风险研究，国外的研究较为成熟，已形成一套完整的理论体系。国外对MBS信用风险研究主要采用经验检验法，即通过大量的数据将理论在实证中加以检验。相对而言，由于数据的可获取性，国内对MBS的信用风险研究仍处于起步阶段，对MBS信用风险的研究主要以定性研究为主，定量分析很少，并且侧重于微观因素分析，如借款人收入、资产状况、借款人信用记录、职业状况等。实际上，导致MBS的信用风险既有微观因素，也有宏观因素，如利率、GDP增长率、房地产市场发展状况等。尤其是在本次美国次贷危机带来的全球经济波动中，各经济体之间的宏观因素呈现巨大的传导与联动效应，这些宏观因素对于住房抵押贷款证券化信用风险的研究再次引起各经济体的关注。基于此，本文将以建元2005-1为例，从宏观的视角，通过实证分析来探讨住房抵押贷款证券化过程中的信用风险问题，以期为我国住房抵押贷款证券化的发展提供一些有益的借鉴。
１ 国内研究现状
１．１ 从违约风险特征因素角度
马宇（２００９）在实地调研的基础上对影响我国个人住房抵押贷款违约风险的因素进行了实证分析。研究结果发现，借款人受教育程度越高，工作行业稳定程度和垄断程度越高，违约率越低；借款人购买住房面积越大，每月偿还贷款金额与家庭收入之比越高，违约率越高；本地人比外地人违约率高；购买现房借款人比购买期房借款人的违约率高。他认为用实证分析得出对违约影响较大的因素依次是住房面积、月还款额占家庭收入比、是否期房、受教育程度。王福林，贾生华（２００４）从若干指标入手，提出应该加强月还款额占家庭月收入比例的审核，弹性的使用贷款价值比指标。杨星，麦元勋（２００３）在文中用定量分析法运用Ｍｅｒｔｏｎ结构化模型用分析研究了住房贷款的违约风险问题，并以住房贷款的违约概率、预期损失和违约风险溢价作为衡量指标，结果发现．住房价格的波动率与这三个指标呈同方向变化趋势。而无风险利率与这三个指标则呈反方向变化趋势。
杨红，陈德棉（２００９）用定性分析法在文章基于借款人特征、贷款特性、房产特征三
个维度构建了个人住房抵押贷款违约相关变量选择的分析框架。在违约微观变量的选取上主要使用了专家咨询法。也就是充分利用个人信贷审贷官的专家经验和知识，确定哪些变量应该进入到模型中。
刘春红（２０００）将影响个人住房抵押贷款的微观因素分为经济因素、非经济因素和中间因素三大类。在实证分析中，根据样本实际情况，构造了借款人个人情况、贷款变量、房屋变量和衍生变量等４个变量。利用上海某银行一家支行为研究对象，选取部分数据对违约因素进行了分析。王福林（２００４）在《个人住房抵押贷款违约风险影响因素实证分析》中利用杭州某商业银行数据（样本容量为１８６１违约金定金个）对个人住房抵押贷款违约因素进行了较为全面的分析。认为房产投资特征、区域经济、建筑面积因子对贷款质量影响最大，年龄婚姻、财务负担比率、贷款期限因子影响较小，学历职业因子对贷款质量影响不显著。
１．２ 从博弈论角度
吴晨等（１９９９）是国内最早应用博弈论对个人住房抵押贷款违约风险进行研究的学者。携号转网怎么操作经分析，他们认为银行对个人资信的判断最为关键，它直接关系到银行的获利情况。
在个人还款博弈分析模型中，将还款过程看作是一个不完全信息的动态重复博弈，对资信好的个人还款博弈的精炼纳什均衡为个人选择还款，银行不诉讼。对资信差的个人还款博弈的纯策略纳什均衡为个人选择拖欠，银行不诉讼，在此由于银行诉讼成本过高，银行选择诉讼是一种不可信的威胁。
吴晨分析了借款人与银行的博弈过程，而田启伟（２００４）等人是将借款人作为一个理性的博弈方，而外界市场环境的变化作为一个自然博弈方；借款人虽是根据市场的变化和市场预期做出有利于自己的选择，即理性违约行为是借款人在不确定的经济环境博弈时所选择的成本最小化的一种行为：当房地产市场景气时，理性的借款人必然选择守约，从而构成了此博弈的一个均衡；当房地产市场不景气时，理性的借款人会权衡自己成本和收益的关系，从而选择有利于自己的行为，以达到博弈的均衡。以上是国内关于个人住房抵押贷款违约率的研究现状，有部分学者使用ｌｏｇｉｓｔｉｃ模型对个人住房抵押贷款违约率进行了分析，变量的选取涵盖了从借款人特征，贷款特征，住房特征等各个维度，本文结合了大连市的具体的情况和政策，对大连市个人住房抵押贷款违约率的影响因素进行分析，提出针对大连市的政策与建议。
国内一些学者对中国情况进行了研究: 蔡明超、费一文运用比例风险模型进行实证研究, 发现影响提前还款的显著因素包括主贷款人的收入、婚姻状况和工龄[ 3] ; 刘洪玉、孙冰研究结果表明不仅买权价值与提前还款风险显著相关, 而且借款人收入与提前还款风险显著负相关[ 11] ; 戴国强、刘川巍采取时间序列方法模拟提前偿付率, 对中国银行个人住房
抵押贷款提前偿付进行了实证研究[ 12] ; 程艳琴、韩文秀发现提前偿付率与抵押贷款债龄、抵押贷款息票率与现行利率的比率等因素具有高度非线性关系[ 13] 。
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