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着不动产统一登记制度全面落地实施和不动产
登记工作不断深入，各地由于过去分散登记造成的历史遗留问题和疑难问题逐步显现，众对不动产登记尤其是房屋不动产登记的信访和诉讼也明显增多，给不动产登记工作的提质增效、“最多跑一次”带来了极大的困扰。如何妥善解决历史遗留问题，切实保护众合法权益，成为当前不动产登记工作亟需解决的问题。
一、不动产登记历史遗留问题的现状开端大结局
本文共收集整理了各地登记机构在办理不动产登记业务中常见的25种历史遗留问题，并将其归纳为四类。
（一）政策规范性问题
1.土地、房屋相关权源凭证材料缺失问题。主要表现为有房产证无土地证，地上房屋虽然有建筑许可证等批件，但所占土地无合法审批手续；有的已办理了土地证，但地上房屋因项目竣工验收手续不全，或未经规划核实确认等原因造成无法办理不动产权证。且时间跨度较大，既有土地管理法和城乡规划法实施之前的历史存量房地产，也有
近阶段违规违法所形成的房地产。
2.土地、房屋审批与实际不一致问题。项目开发商擅自改变规划条件、用途，增加容积率，批少建多、超用地红线建设及延期竣工的，无法通过工程复核验收，导致不能办理权证。
3.在非住宅用地上建设住宅的登记问题。非住宅用地上建有部分住宅，且该房屋已房改给个人，有的已办理了房产登记。无法从现有工业用地权利人名下分割办理用途变更及转让等手续。
4.关于宗地的分割与合并问题。部分房屋压（或超越）宗地红线，需将相邻宗地（两宗地均为同一权利人）合并成一宗地，但两宗地土地性质、年限或用途不一致，无法合并。
5.房地产开发项目重复抵押问题。实施不动产统一登记前，房地产开发项目的土地大多已在自然资源管理部门办理土地抵押登记，在未注销土地抵押的情况下，只是简单征得土地抵押银行同意后，房地产公司就进行房屋预售，此后按揭购房业主又办理了预售商品房抵押权预告登记。上述做法实际形成同一物权重复抵押情况。如果到期开发企业无力还贷，银行在土地抵押
款无法偿还时也不愿注销土地抵押权，则购房众将无法顺利办理分户不动产权证。
6.建设项目中公共基础性设施的登记问题。小区社区用房、物业用房、公共设施用房及幼儿园、学校等配建工程，其产权人如何界定，如何进行登记等都存在问题。
（二）业务操作性问题2022除夕最美祝福
1.受理抵押登记范围问题。包括在受理不动产抵押登记时，对抵押权人主体资格怎么认定，民间借贷抵押能否办理。对上述情况各地在实际操作中掌握的标准不一，常引发企业众的投诉。
2.注销登记问题。不动产统一登记实施前，因征收（拆迁）导致不动产已灭失但未办理注销登记的；或因其他原因房屋拆除（如危房避险）或倒塌的，原权利人能否直接申请办理土地使用权或房屋所有
权注销登记。
3.原土地、房屋登记内容信息不一致问题。如因土地用途和房屋登记用途依据标准不一，导致两者登记用途不一致；又如原土地、房屋登记地址不一致；还有些单层独占土地的老房子，土地登记面积和房产发证面积一般也存在差异。
不动产登记历史遗留问题处理的
思考与实践
梦见骑自行车爬坡——以绍兴市为例
郑裕彤家族□绍兴市不动产登记服务中心 周建平
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