不动产登记改革中常见问题与对策探讨
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不动产登记改革中常见问题与对策探讨
李轶华杀生丸喜欢谁
( 吉林省不动产登记管理中心，吉林　长春　130042 )
【摘　要】实行不动产统一登记制度是国家部署实施的一项重要改革，是健全社会主义市场经济，理顺产权制度，促进不动产产权明晰化和流转顺畅化，保护产权所有者权益，推动经济社会健康发展的重要举措。工作实践中面临着纷繁复杂的情况，出现了各种问题，需要不动产登记管理部门探索研究，稳慎处理。【关键词】不动产；登记
引言
不动产登记由原来多部门分管整合到国土部门的不动产登记机构管理，从原来分散的登记制度向新的统
一登记制度转轨，这一过程中面临着管理部门职能整合和制度整合的双重任务。本文结合工作实践，就推进不动产统一登记管理工作中几个常见问题的处理进行探讨。
一、两证不一致的房屋落宗问题
原来的登记管理中，土地登记是以宗地为基本登记单元，房屋登记是以房屋为基本登记单元，经常出现因房屋和宗地坐标系不同，基础数据不同等，造成办理不动产登记时房屋落不了地等一系列问题。对此，建议登记单元的设置结合宗地的功能进行综合考虑。比如，对于工厂、学校、医院、车站、码头和国家的公共事业单位这些功能相对单一，社会效益特殊的不动产，可以与宗地的概念合二为一，作为一个登记单元来登记。
2022年7月1日建党多少周年有的土地的实际用途和规划用途不一致，土地和房屋的用途也不一致。这种情况，很多涉及到土地出让金补缴等问题，为了避免将审批前期的问题都积压到登记的环节，需要与相关土地利用规划部门做好协调，依法依规、高效快捷地为民办理。为了解决这一问题，四川省泸州市不动产登记中心专门设立了预审科，吉林省白山市不动产登记中心设置了土地利用科，配备了既熟悉房屋登记业务又了解土地登记的人员，对解决审批前的诸多问题发挥的重要作用，有效地提高了登记工作的效率。
二、只有房屋产权证无土地使用证的不动产登记问题
1.无法办理土地使用证或土地使用权存在争议，但房屋已经取得所有权证的，如何办理不动产权证？
对于无法办理土地使用证的，在登记管理制度整合过度阶段，从不动产统一登记便民利民和化解矛盾的角度考虑，可以先行依据房产证发放不动产证，实现房产证到不动产证的转换。但为了明晰产权证持有者的所拥有的权利，需要注明权利限制，表明土地的实际情况。吉林省白山市在这方面进行探索的经验可供参考。2015年白山市政府印发了《白山市人民政府办公室关于一次性处理解决无籍房屋工作的实施意见》（白山政办发〔2015〕10号），对于化解这类矛盾起到了促进作用。
对于土地使用权有争议的，应当严格遵照《物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》的规定办理，以免产生行政诉讼的风险。
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2.出让共用宗地的个人住房，已办理房屋所有权证，房屋转让多次，一直未办理土地登记，如何办理？
东厂西厂《物权法》第一百四十七条规定建设用地使用权随建筑物等设施流转而一并处分；《细则》第三十八条、《规范》规定，国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记中申请材料包括买卖、互换、赠与合同、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件等要件，可以确定不动产权利归属，由申请人提供相关申请材料，不动产登记机构依法办理。
三、有土地使用权初始登记证书，没有房屋权利证书，申请办理不动产权利证书的，如何处理？
不动产登记遵循一体登记原则和连续登记原则，统一登记后，不会存在单独申请房屋权利证书的这一类型登记，应当是国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，根据《细则》和《规范》规定
的申请材料办理即可，理清不动产登记机构与其他部门或者国土部门其他科室的权限，依法行政。另外，权利人已合法取得土地使用权，并由国土部门颁发了土地使用权证书，根据《条例》第四条第三款  不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
四、农村宅基地使用权及房屋所有权转移登记是否允许本集体经济组织成员内部交易？
《条例》、《细则》只提到继承、分家析产、集体经济组织内部互换。根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。” 农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权是由于村民基于其身份而无偿取得的，与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村宅基地使用权是不可以交易的。但是，在转移房屋所有权时，按照“地随房走”的原则，宅基地使用权一并转让。
团委活动五、继承、受遗赠的不动产登记问题
因继承、接受遗赠取得不动产不再要求提供继承权公证书，登记机构审核难度大，主要问题：1.各类
证明材料真实性难以审核；2.对于无固定单位或婚姻家庭关系复杂的，难以确定全部继承人。针对以上情况，如何办理？
《公证法》第十一条授权法律、行政法规强制公证的权限，由于公证费用较高，不符合减轻负担的要求，《不动产登记暂行条例》出台前国土部与司法部沟通降低收费标准，由于公证错误赔偿数额较大，为保障公证赔偿基金的充盈，这一建议并未被采纳，因此《不动产登记暂行条例》未做强制公证的规定。《不动产登记操作规范（试行）》从五方面详细的对继承作了规定，申请材料中的身份证明、死亡证明、亲属关系证明、放弃继承权的声明等，全部法定继承人共同到不动产登记机构查验继承材料并签署具结书，查验和询问，向被继承人所在单位或者居住地村委会、居委会核实，对拟登记的不动产登记事项在不动产登记机构门户网站进行公示。
继承对于不动产登记机构而言审核难度确实比较大，但同时继承材料的复杂性也会使申请人自愿选择公证，国土部的制度设计也有意引导申请人进行公证，不动产登记机构付出诸多人力物力财力也未必能够达到公证机构的效果。同时，也避免了登记错误的赔偿责任，而公证机构有赔偿基金可以解决这个难题。《不动产登记操作规范（试行）》明确在不动产登记机构门户网站进行公示。
参考文献：
[1]中华人民共和国物权法，第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10
月1日起施行.
[2]不动产登记暂行条例，国务院令656号，自2015年3月1日起实行.
[3]不动产登记暂行条例实施细则，中华人民共和国国土资源部令第63号,2015年6月29日通过,2016年1月1日起施行.
[4]国土资源部关于印发《不动产登记操作规范(试行)的通知,2016年5月30日.[5]白山市人民政府办公室关于一次性处理解决无籍房屋工作的实施意见(白山政办发[2015]10号)，吉林省白山市人民政府办公室,2915年6月4日颁布.
[6]中华人民共和国公证法，中华人民共和国主席令第39号，中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议于2005年8月28日通过，自2006年3月1日起施行.
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