有关违法建筑的不动产登记实务问题研究
有关违法建筑的不动产登记实务问题研究
摘要：因为我国社会经济发展速度加快，城市化进程越发深入，对城市发展规划要求也越来越高。本文首先对违法建筑的定义进行阐述，再具体的深入探究违法建筑不动产登记的有关法律问题，进而希望为我国社会的稳健发展提供保障。陈赫电视剧
关键词：不动产登记；违法建筑；法律；问题分析
引言
不动产物权的设立，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但合法建造房屋的物权是法律另有规定，自合法建造实事行为成就时发生效力的。那么，合法建造房屋如何对抗善意第三人呢？这就需要就兴建的房屋进行不动产登记了。不动产登记是物权公示的法定手段，不动产登记簿是记载物权依法获得承认和保护的依据。物权经登记进行公示，便可以对抗善意第三人。违法建筑是指违反法律规定而兴建的房屋，违法建筑能不能办理不动产登记?
红岩主要写了什么一、需要明晰的违法建筑的基本内容
1.违法建筑的含义。目前我国现行法律中对于违法建筑具体明确的定义散见于部分行政法规中，如《城乡规划法》，《土地管理法》以及《中华人民共和国房地产管理法》等相关法律的规定。整体而言，所谓违法建筑，是指违反土地管理法律法规，未经合法有效的批准而占用土地进行的建筑，或违反《城乡规划法》，在规划区范围以外建设，或在规划区范围内未经建设、规划行政主管部门批准或违反建设审批规定的建设项目，未按规定取得有关建设许可证的建设行为的建筑。
2.认定违法建筑的机关一般为行政机关，主要有以下几种：
(1)规划主管部门；(2)土地主管部门；(3)建设主管部门；(4)城管部门。魔兽世界什么职业好
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3.违法建筑的类型主要有：
过去式的英文(1)未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。
(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。
(3)擅自改变了使用性质建成的建筑。
(4)擅自将临时建筑设成为永久性建筑。
二、“违法建筑”的权属问题
1.不动产登记机构不是“违法建筑”的认定部门。不动产物权并非由登记机构所赋予，而是由行为人意思表示内容决定，登记机构也无法确定权利归属。不动产登记实质上是公共服务事项，依法依规对无权属争议的不动产权利依申请予以审查并将相关事项记载在登记簿上，按照法律规定发生物权变动的效力，发挥物权公示的作用。
2.从权属登记的角度来看，如果未办理不动产登记，如何理解违法建筑权属问题呢？
（1）建设主体对土地未享有权利情况下的违法建筑权属问题。所谓建设主体对土地未享有权利，系指建设主体既未通过不动产物权变动登记取得土地（使用权），亦未通过“以租代买”或其他特殊方式对土地享有权利的情况下，直接在相关土地之上进行建设并形成建筑物。该等情况下，根据《民法典》的“房地一体”原则以及民法理论中“添附”制度的一般规则，原则上该等建造之建筑所有权应属于土地权利人。
（2）建设主体对土地享有权利情况下的违法建筑权属问题。该等情况下亦应结合建设主体
对土地享有的权利性质进行判断，如建设主体对土地享有经登记确认的建设用地土地使用权，则该等情况下其建设的相关物业，即便可能因涉及违法规划而认定为违法建筑，但该等建筑的权属在物权层面仍应属于建设主体。
3.不动产存在尚未解决的权属争议是不能登记的。存在争议的不动产权属应根据基础法律关系判断，通过法院和仲裁委员会的法律文书，或者政府的权属争议调处决定来确定。登记机构在受理审核时只能依属地原则就申请材料的形式和完备性予以审查，只有法律、行政法规规定不予登记的情形方可作出不予登记的决定。
三、现有法律法规解答违法建筑能否办理不动产权证
在实践中，尤其是在城市更新的大背景下，较为引起争议的问题为：建设主体确实对土地享有一定的权利，但该等权利本身是没有经过登记的，此时违法建筑的权属应如何办证？
1.根据《民法典》第二百零九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。但根据《民法典》第二百三十一条之规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，即规定了通过建造行为这一事实行为取得建筑物之所有权的方式。
2.对于上述规定，最高院《民法典物权编理解与适用》中的观点较为明确：“对于‘合法建造’的认定,应把握以下原则：
（1）要取得了合法手续的建房,包括完成特定的审批手续、获得合法的土地权利，符合规划要求，否则，就意味着鼓励人们擅自突破城市规划，建设非法房屋，从而损害公共利益。
（2）可以参照建设工程合同案件的判断标准。
3.从最高院的这一观点以及目前违法建筑修建的一般实操情况来看，建设主体一般无法依建设这一事实行为而取得法律上承认的违法建筑所有权。
4.根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：(1)不动产权属证书或者土地权属来源材料；(2)建设工程符合规划的材料；(3)房屋已经竣工的材料；(4)房地产调查或者测绘报告；(5)相关税费缴纳凭证；(6)其他必要材料。建设主体一般无法提供其违法建筑办证所需要的证明建筑现状合法的材料，违法建筑是不受法律保护的，所以不能办理产权登记领取不动产产权证书。
四、登记机构发现存在违法建筑怎么处置
1.目前不动产登记的职能属于自然资源部门,当前存在一种倾向,将自然资源管理的诸多内容统统纳为不动产登记时需要审查的范围,该行为扩大了登记人员的职责,导致登记人员在审核登记申请时需要根据国土管理、规划等部门的规定审查不动产的权利状况。这种情况不合理加重了登记人员的职责，不符合依法行政管理的规定。
2.《不动产登记暂行条例》规定首次登记、在建建筑物抵押权登记，不动产灭失导致的注销登记等情形可以对申请登记的不动产进行实地查看，对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，可以进行调查。新建房屋申请首次登记，登记机构在实地查看时发现申请人提供的权属证明与现状不一致，疑似属于违法建筑的不动产，可向规划处室等违法建筑处置部门函询是否违建，是否违反规划建设依法应由城乡规划主管部门或城市综合管理部门认定和处理，不宜强调登记人员对规划管理的审查和把关。
3.虽然登记机构缺乏识别非法建设的能力和处理非法建设的能力，但这并不意味着登记机构对非法建设无能为力。有关规划建设部门认定所申请的房地产属于非法建设状态，并致信通知登记机关的，对于被认定为违法建筑的不动产，登记机构应按照相关规定不予办理
登记。《深圳经济特区规划土地监察条例》、《福建省违法建设处置若干规定》等地方性规定都明确，规划和土地监督机构、房地产管理部门和其他违法建设处置部门，应当将违法建设处置决定及其实施情况通知登记机关。涉及非法建设的房屋，房地产登记机关在处理非法建设的决定完成前，不得办理产权登记、转让、抵押手续。这些规定可做完善不动产登记法律法规的参考。
结束语
在社会经济环境日益活跃的新时期，我国还需要进一步深化不动产登记制度的改革，始终适应社会发展的实际需要，充分发挥不动产登记管理工作的价值，保护房地产持有人合法权益，维护房地产交易市场秩序，促进社会经济稳步发展。
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