⼟地增值税清算⼟地成本分摊的七种⽅式（含10个案例）⼟增清算⼟地成本分摊的七种⽅式（含10个案例）
来源：协同财税
在选择成本分摊⽅法中，我们计算成本分摊⽐例的重要依据是项⽬的⾯积数据指标，⾯积数据
指标的变动导致分摊⽐例的变动，最终会导致整体项⽬⼟地增值税清算结果有所差异。
所以，正确选择⾯积数据来源对于我们的⼟地增值税预清算和清算⼯作也是极为重要的，是成
本分摊不可忽视的条件。
个实战案例分享给⼤家，由于篇幅有限，
针对这个主题，我们梳理了7⼤类成本分摊⽅法、10个实战案例
本⽂重点介绍成本分摊⽅法、成本分配及分摊步骤和适⽤范围等内容，实战案例将放在下期分
享内容中，关注我们，第⼀时间获取最新内容。
⼀、⾯积数据来源
01 修建性详细规划图及相关规划⽂件
修建性详细规划图是整体项⽬规划最完整最直观的数据来源，是整体项⽬的平⾯规划图，有整
体项⽬各⽅⾯的⾯积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算⼯作计算依据。
同时我们也可以从“修详规”中注意观察⼀些重要信息，例如是否存在红线外成本⽀出、红线内是
否存在多个项⽬或多个分期项⽬，是否存在应分配的跨项⽬或跨期公共配套成本⽀出等等。
02 房屋建筑⾯积测绘报告
房屋建筑⾯积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的⼟地增值税清算建筑
⾯积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的⾯积数据，主要关注的是其中普通住
宅、⾮普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑⾯积数据。
房屋建筑⾯积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑⾯积数据，系⼟地
增值税清算⾯积数据来源；修建性详细规划图及相关规划⽂件则是针对整体项⽬从总体到局部
各⽅⾯规划⾯积数据的直观数据来源，对于整体项⽬的开发情况了解和掌握⼗分重要，为⼟地
增值税预清算⾯积数据来源。
在确定⾯积数据的同时，为保证最终使⽤的分摊⽅法对企业最合理、最有利，这些⽅法，在具
体运⽤的时候不可偏颇，要综合使⽤，并采取全排列（有可能的话）的⽅式逐⼀排查，选择⼀
种最适合本企业的分摊⽅法。
需要强调的是，分摊⽅法，不可以简单地复制，每个企业开发项⽬不同，具体的规划差异，不
能套⽤⼀样的模式。
⽐如：某房地产企业采取建筑⾯积法和层⾼系数法，⼟地增值税税负最低；其他企业复制以上
⽅法就不⼀定税负最低，要看商业和住宅的建筑⾯积⽐例以及建造成本的差异等等因素。⼆、分摊⽅法选择要领
01、⼟地成本
先横向，再纵向。先采取占地⾯积法分割，分割之后采取建筑⾯积法分摊⼟地成本，然后综
合“楼⾯地价”。
【详解】鲁迅先生的简介
⼟地成本，指为取得⼟地开发使⽤权(或开发权)⽽发⽣的各项费⽤，主要包括⼟地买价或出让⾦、⼤市政配套费、契税、耕地占⽤税、⼟地使⽤费、⼟地闲置费、⼟地变更⽤途和超⾯积补交的地价及相关税费、拆迁补偿⽀出、安置及动迁⽀出、回迁房建造⽀出、农作物补偿费、危房补偿费等。
国家税收政策规定，⼟地成本，⼀般按占地⾯积法进⾏分配。如果确需结合其他⽅法进⾏分配的，应商税务机关同意。⽽地⽅省市税务机关为了防⽌企业通过⾃由选择分摊⽅法操纵避税空间，常对房企⼟地成本分摊⽅法的选择给予限制。
有的地⽅规定同⼀清算单位内⼟地成本分摊只能采⽤建筑⾯积法，有的地⽅允许⼟地成本采取层⾼系数法分摊等等。各地规定不⼀⽽⾜、五花⼋门。
⼟地是房地产项⽬开发最主要的成本项⽬，⼟地成本占⽐最⼤，平均⼟地成本约30%左右，但该成本因地域不同⽽有很⼤差异，并有进⼀步上升的趋势，也是不确定性最⼤的⼀个因素，房企⼟地成本分摊⽅法对⼟地增值税清算的重要性不⾔⽽喻。
房地产开发企业⼟地成本的分摊问题，是⼟地增值税清算的重要内容。涉及⼟地增值税的⼟地成本，税前扣除条件限制较为严格。
房企⼟地成本企业所得税和⼟地增值税的税前扣除问题，由于取得⼟地⽅式的多元化，加之税收政策的滞后性、多层次、分散化，房企纳税⼈难以理解税政和不易涉税操作。
因此，房企应当重视开发项⽬⼟地成本分摊核算，正确履⾏纳税义务，防控⼟地成本分摊不当的税务风险。⼟地成本在不同类型的房地产之间的分摊问题，是⼟地增值税清算的关键。
采⽤不同的分摊⽅法，所计征的⼟地增值税税额存在明显差异。
由于⼟地成本是房地产企业加计扣除费⽤和开发费⽤计提基数的重要组成部分，不同的分摊⽅法将再次放⼤这种差异；对于允许扣除的⼟地成本均采⽤⼀⼑切的⽅法分摊，不符合收⼊与成本配⽐原则；不同性质的成本构成，客观上要求适⽤不同的分摊⽅法。
房地产开发项⽬的⼟地成本分摊⽅法，国家财税部门没有统⼀规定，由各省市税务机关结合当地实际情况⾃⾏处理。纳税⼈成⽚受让⼟地使⽤权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项⽬⾦额的确定，可按转让⼟地使⽤权的⾯积占总⾯积的⽐例计算分摊，或按建筑⾯积计算分摊，也可按税务机关确认的其他⽅式计算分摊。
财政部、国税总局对于地价的分配⽅法，没有限定某⼀种⽅法，但要求“合理、合规”。具体操作时应按照实际占⽤⼟地⾯积占⼟地总⾯积的⽐例，在可售与不可售的房地产之间进⾏分配。部分省市税务机关对⼟地增值税清算时⼟地成本的分摊⽅法给予了选择的空间，且有进⼀步宽松的趋势。
由此可见，只要是合理的⽅法企业都可以采⽤。并就⼟地成本分摊相关事项，保持与主管税务机关的
有效沟通。对于成本分摊⽅法的选择权，房企应当对⼟地成本分摊⽅法进⾏⽐较，从⽽择优选择⾃⾝经济利益最⼤化的摊销⽅法。
02、建造成本
个性化的成本直接归集；共同的成本，按照建筑⾯积法分摊，同时考虑层⾼因素。
可以直接归属于商业或者住宅部分的按照直接成本法归集（如玻璃幕墙），属于共同成本部分（如基础设施）按照建筑⾯积法分摊，并考虑层⾼系数法的使⽤。
03、合理划分期间费⽤和开发间接费
⼟地增值税清算时，当不能准确划分管理费⽤和“开发成本---开发间接费”，发⽣的“开发间接费”有可能被认定为⼟地增值税流程当中的“开发费⽤”，从⽽影响扣除以及加计扣除，导致纳税⼈税负增加。[添加136********，关注更多房地产财税知识]
04、公共配套设施费
公共配套设备费的分摊，应根据实际使⽤情况确认分摊⽅法。如果全部归全体业主共有或全部⽤于⾮营利性社会公共事业，不可售建筑⾯积分摊的成本为0，可售建筑⾯积负担全部配套设备费。如果只是
部分归全体业主共有或部分⽤于⾮营利性社会公共事业，不可售建筑⾯积就应按⽐例分摊配套设施费，可售建筑⾯积只负担部分配套设备费。
【⼀点想法】
依据国税发[2009]31号⽂
“企业下列成本应按以下⽅法进⾏分配：（⼀）⼟地成本，⼀般按占地⾯积法进⾏分配。如果确需结合其他⽅法进⾏分配的，应商税务机关同意。”所谓占地⾯积法31号⽂也进⾏了定义，31号⽂第⼆⼗九条：占地⾯积法指按已动⼯开发成本对象占地⾯积占开发⽤地总⾯积的⽐例进⾏分配。
31号⽂三⼗条规定实际上给了纳税⼈⼀个税收筹划的空间，纳税⼈可先对其不同物业形态的⼟地增值税税负进⾏测算，如果测算后不同物业的⼟地增值税存在税率差，那么纳税⼈可按31号⽂的规定按“占地⾯积法进⾏分配”以此降低税负。
⽐如：
企业同⼀地块分期开发（此情况下⼟地增值税需分期清算），⼀期⼩⾼层和⾼层，⼆期为别墅，如果企业以前按建筑⾯积分摊⼟地成本，测算后⼩⾼层和⾼层⼟地增值税适⽤税率30％，别墅⼟地增值税适⽤税率50％，即不同物业的⼟地增值税存在税率差，那么此时纳税⼈可以按31号三⼗条规定按“占地淘宝清空购物车
⾯积法进⾏分配”⼟地成本，增加别墅⼟地成本，以此达到减少⼟地增值税税负的效果。
为⽅便房地产企业纳税⼈正确履⾏纳税义务，准确实施纳税申报，实现企业税后利润最⼤化，我们将成本分摊⽅法及案例进⾏归集梳理，供房企纳税⼈参考与借鉴。
占地⾯积法最好的网上购物网站
分摊⽅法⼀：占地⾯积法
分摊⽅法⼀：
【定义】
占地⾯积法，指按已动⼯开发成本对象占地⾯积占开发⽤地总⾯积的⽐例进⾏分配。即按照房地产⼟地使⽤权⾯积占⼟地使⽤权总⾯积的⽐例计算分摊。
【分配】
1. ⼀次性开发的，按某⼀成本对象占地⾯积占全部成本对象占地总⾯积的⽐例进⾏分配;
避税方法2. 分期开发的，⾸先按照本期全部成本对象占地⾯积占开发⽤地总⾯积的⽐例进⾏分配，然后再按某⼀成本对象占地⾯积占期内全部成本对象占地总⾯积的⽐例进⾏分配。
期内全部成本对象应负担的占地⾯积为期内开发⽤地占地⾯积减除应由各期成本对象共同负担
的占地⾯积。
【适⽤范围】
让人必须赞的说说对占地相对独⽴的不同类型房地产，或成⽚受让⼟地使⽤权后，分期分批开发、转让房地产的，应按分期开发项⽬占地⾯积占该成⽚受让⼟地总占地⾯积的⽐例计算分摊。
属于多个清算单位共同发⽣的扣除项⽬⾦额，原则上按建筑⾯积法分摊，如⽆法按建筑⾯积法分摊，应按占地⾯积法分摊或税务机关确认的其他合理⽅法分摊。
⼟地成本分摊⽅法为不同清算单位按占地⾯积法；
⼟地成本分摊基本原则：分期开发，可以按占地⾯积分摊。
对占地相对独⽴的不同类型房地产，可以按该类型房地产占地⾯积占该项⽬房地产总占地⾯积的⽐例计算分摊⼟地成本。
【详解】
(⼀)按独⽴占地的每栋建筑物占地⾯积占该项⽬占地总⾯积的⽐例计算分摊⼟地成本：每栋可转让建筑物分摊的⼟地成本=每栋可转让建筑物占地⾯积÷可转让建筑物占地总⾯积×⼟地总成本(⼆)对于同⼀建筑物中包含不同类型房地产的，应当⾸先确定该建筑物占地的总⼟地成本，然后根据该建筑物中某⼀类型房地产建筑⾯积占该建筑物总建筑⾯积的⽐例分摊⼟地成本：
1、普通住宅应分摊的⼟地成本=∑(每栋可转让建筑物普通住宅建筑⾯积÷每栋建筑物可售建筑⾯积×每栋建筑物应分摊的⼟地成本)
2、⾮普通住宅应分摊的⼟地成本=∑(每栋房地产⾮普通住宅建筑⾯积÷每栋房地产可售建筑⾯积×每栋房地产应分摊的⼟地成本)
3、其他类型项⽬应分摊的⼟地成本=∑(每栋房地产其他类型项⽬建筑⾯积÷每栋房地产可售建筑⾯积×每栋房地产应分摊的⼟地成本)
(三)占地总⾯积为可转让地上建筑物占地⾯积之和，不包括道路、绿化等公共设施⽤地⾯积。对于独⽴占地的不同类型房地产。
⼟地成本⾸先按可转让建筑物占地⾯积占可转让建筑物占地总⾯积的⽐例计算分摊；同⼀建筑物中包含不同类型房地产的，再按照各类型房地产建筑⾯积计算分摊。
对于裙楼⼟地成本的分摊，裙楼与主楼为同⼀基础(即基础对裙楼和主楼均有承重作⽤)的，则裙楼和主楼应作为同⼀建筑物计算分摊；裙楼与主楼各有独⽴基础的应作为独⽴占地的建筑物计算分摊。
建筑⾯积法
分摊⽅法⼆：建筑⾯积法
分摊⽅法⼆：
【定义】
建筑⾯积法是指按已动⼯开发成本对象建筑⾯积占开发⽤地总建筑⾯积的⽐例进⾏分配。即按照房地产建筑⾯积占总建筑⾯积的⽐例计算分摊。
【分配】
(⼀)⼀次性开发的，按某⼀成本对象建筑⾯积占全部成本对象建筑⾯积的⽐例进⾏分配。根据本期开发的建筑⾯积占总建筑⾯积的⽐例计算本期开发项⽬的取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额。(⼆)分期开发的，⾸先按期内成本对象建筑⾯积占开发⽤地计划建筑⾯积的⽐例进⾏分配，然后再按某⼀成本对象建筑⾯积占期内成本对象总建筑⾯积的⽐例进⾏分配。
(三)同⼀清算单位发⽣的扣除项⽬⾦额，原则上应按建筑⾯积法分摊。对于纳税⼈能够提供相关证明材料，单独签订合同并独⽴结算的成本，可按直接成本法归集。
对同⼀项⽬⾥不同类型的建筑物⼟地成本是按照建筑⾯积分摊的。同⼀清算单位不同类型按建筑⾯积法。
建筑⾯积法是房地产企业成本分摊的最基本的⽅法，也是最重要的⼀个⽅法，其他成本分摊⽅
法均以建筑⾯积法为基础衍⽣出来的。
【分摊步骤】
第⼀步
先将占地相对独⽴(⼀般是指有道路、围墙等分隔)的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地⾯积占该项⽬房地产总占地⾯积的⽐例计算分摊⼟地成本。
第⼆歩
对于剩余混建的不同类型房地产，应当⾸先确定混建房屋占地的总⼟地成本，然后根据混建房屋中某⼀类型房地产建筑⾯积占该项⽬混建总建筑⾯积的⽐例分摊⼟地成本。
售价⽐率法
分摊⽅法三：售价⽐率法
分摊⽅法三：
【定义】
售价⽐率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋⼟地成本的⽅法。⼀般⽽⾔，房屋售价的⾼低，
除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门⾯房售价⾼于住宅房。
【实施步骤】
第⼀步
(⼀)计算或预估不同结构、不同⽤途房屋的总售价和平均单位售价。
第⼆歩
应运⽤售价成本⽐率计算⾮住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。
运⽤售价成本⽐率计算分摊⼟地成本时，应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对⾼的⾮住宅房两⼤类，将⾮住宅房⾼于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：
超额成本售价=超额成本×(1成本⽑利率)
各类⾮住宅房超额成本售价=(该类⾮住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本)×该类⾮住宅房总⾯积×(全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额)。
第三步
计算⼟地成本⽐率。
悼念英雄烈士的句子⼟地成本⽐率是指⼟地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的⽐率。
计算公式为：
⼟地成本⽐率=占⽤⼟地的全部成本(⼟地使⽤权价值)÷(全部房屋售价总额-超额成本售价合
计)×100%
第四步
计算不同⽤途房屋应分摊⼟地成本。
公式为：
1、住宅房应分摊⼟地成本=该类房屋售价×⼟地成本率
2、⾮住宅房应分摊的⼟地成本=(该类房屋售价-该类房屋的超额成本售价)×⼟地成本率
【适⽤范围】
层⾼系数法是以标准层⾼为基准（基数为1），按其他房产的层⾼计算出系数，作为各房产分配承担成本的总系数。即利⽤层⾼系数来均衡分摊由于层⾼不⼀样⽽影响的建筑成本。
版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。
发表评论