伍田冯、桂林彰泰实业集团有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷
【审理法院】广西壮族自治区桂林市中级人民法院
【审理法院】广西壮族自治区桂林市中级人民法院
【审结日期】2020.06.23
【案件字号】(2020)桂03民终1858号
【审理程序】二审
【审理法官】陈卉陈海涛王治斌
【审理法官】陈卉陈海涛王治斌
【文书类型】判决书
桂林建筑【当事人】伍田冯;桂林彰泰实业集团有限公司;广西桂林市英珑腾投资管理有限责任公司
【当事人】伍田冯桂林彰泰实业集团有限公司广西桂林市英珑腾投资管理有限责任公司
【当事人-个人】伍田冯
【当事人-公司】桂林彰泰实业集团有限公司广西桂林市英珑腾投资管理有限责任公司
【代理律师/律所】蒋培文广西五和律师事务所;黄智川广西五和律师事务所
【代理律师/律所】蒋培文广西五和律师事务所黄智川广西五和律师事务所
【代理律师】蒋培文黄智川
【代理律所】广西五和律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【字号名称】民终字
【原告】伍田冯;广西桂林市英珑腾投资管理有限责任公司
【被告】桂林彰泰实业集团有限公司
【本院观点】因上诉人提交的销售合同流程表上无彰泰公司的盖章，无法证实该流程表系被上诉人制作，本院对该证据的真实性不予认可，证明内容不予采信。上诉人与彰泰公司签订的《商品房买卖合同》、与英珑腾公司签订的《公寓租赁合同》、《公寓租赁合同》补充协议，以及本案三方当事人签订的《借款委托监督使用合同》，均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，上述合同均为合法有效合同，各方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。合同的首部和尾部均为缔约时较容易引起注意的部分。
【权责关键词】无效撤销违约金合同约定第三人证明力新证据关联性合法性质证诉讼请求维持原判执行
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【本院查明】另查明，与被告、第三人发生争议的部分买受人曾向桂林市七星区人民法院以租赁合同纠纷提起诉讼，桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初1293号民事判决书作出判决，解除买受人与第三人的《公寓租赁合同》，由第三人支付租金及违约金给买受人，被告不承担连带责任。买受人不服一审判决而上诉，桂林市中级人民法院（2019）桂03民终2572号民事判决书作出判决，在本院认为“彰泰公司是否应承担连带责任问题"作出认定:买受人关于彰泰公司的广告内容为买卖合同组成部分，租赁合同是买卖合同的延伸履行的主张不能成立，本院不予支持，二审维持原判。 另查明，被告彰泰公司在2019年9月23日将法定代表人沈红霞变更为刘文萍。
【本院认为】本院认为，上诉人与彰泰公司签订的《商品房买卖合同》、与英珑腾公司签订的《公寓租赁合同》、《公寓租赁合同》补充协议，以及本案三方当事人签订的《借款委托监督使用合同》，均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，上述合同均为合法有效合同，各方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。 本案二审的争议焦点为：上诉人要求被上诉人支付投资收益是否有合同依据？ 从合同内容看，涉案《商品房买卖合同》中上诉人的义务为按约定的时间及方式支付购房款，彰泰公司的义务为按期将符合交房条件的房屋交付给上诉人并提交办理房屋登记的资料。涉案
《公寓租赁合同》中上诉人的义务为将己方购买房屋交付英珑腾公司使用，英珑腾公司的义务为将租赁房屋用于酒店式公寓经营并向上诉人支付租金。根据合同相对性原则，彰泰公司已将涉案房屋交付上诉人，涉案《商品房买卖合同》的交易目的已基本实现。而涉案《公寓租赁合同》的当事人为上诉人与英珑腾公司，投资收益即租金应由英珑腾公司支付。 现上诉人主张彰泰公司销售“彰泰天街"项目的宣传册中的可获预期收益等内容具体确定，应视为要约。但涉案附件四第十二条明确约定：“除非在《买卖合同》签订后另有书面约定，双方交易之内容以本合同为准，凡未订立在本合同中之销售广告和宣传材料（包括但不限于广告、楼书、示范单位、沙盘、模型）所载的内容及销售人员的口头讲解、允诺均不作为双方权利义务的依据，对双方不具有合同约束力，如买受人认为上述因素对本人作出购买决策有决定性作用的，应当以书面形式确定。"可见，签订涉案《商品房买卖合同》时，为进一步明确上诉人和彰泰公司的权利义务，双方作出了补充协议中的特别约定，强调宣传材料、置业顾问的口头讲解和允诺等非合同依据。因此，上诉人的该抗辩主张与合同约定不符，本院不予支持。 上诉人又主张附件四第十二条为格式条款，彰泰公司未尽到注意义务。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取
合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，《合同补充协议》的第一段写明：“在签订本补充协议前请仔细阅读所有条款，签字或盖章即视为理解、同意本补充协议的所有条款，并对双方产生法律效力。"最后一段写明：“出卖人特别说明：合同条款可能存在限制买受人权利、减轻或免除出卖人义务和责任的情形，出卖人已采取合理的方式逐字逐句提请买受人注意并作充分说明，买受人已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义及各方的权利、义务和责任，并同意全部接受。"在《合同补充协议》尾部，上诉人签字、捺印，彰泰公司盖章确认。本院认为，合同的首部和尾部均为缔约时较容易引起注意的部分。彰泰公司在此部位特别提示缔约人仔细阅读合同，并在最后一段以“出卖人特别声明"作为提示首句，当属对合同存在的风险采取了合理的形式予以提示。上诉人作为一个理性投资者，理应审慎阅读合同条款，知悉风险提示的内容，且上诉人在文书的最后对整个合同进行了确认签字，《合同补充协议》不存在格式条款无效的情形。据此，对上诉人的该抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，上诉人伍田冯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人伍田冯负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-21 02:11:24
【一审法院查明】一审法院认定事实：2015年12月2日，原告伍田冯与被告彰泰公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：GL2015007161）及附件一、二、三、四，约定原告购买被告开发的桂林市七星区穿山东路41号彰泰天街8栋11-15号房，建筑面积44.25平方米，总房价款322029元，其中附件四合同补充协议中约定:原告同意将该商品房出租给酒店管理公司(由出卖人指定的第三方)进行统一经营，不进行自营或自用或对外出租，即在约定的租赁期限内不使用该商品房，买受人在签订《商品房买卖合同》时，应当与酒店管理公司签订《公寓租赁合同》，买受人与酒店管理公司之间的权利义务均按双方所签署的《公寓租赁合同》及《借款委托监督使用合同》执行，除另有约定外，与出卖人无关；除非在买卖合同签订之后另有书面约定，双方交易之内容以本合同为准，凡未订立在本合同中之销售广告和宣传资料(包括但不限于广告、楼书、示范单位、沙盘、模型)所载的内容及销售人员的口头讲解、允诺均不作为双方权利义务的依据，对双方不具有合同约束力；如买受人认
为上述因素对本人作出购买决策有决定性作用的，应当以书面形式确定；买卖双方的权利义务以合同及附件、本补充协议、政府批准文件及图纸为准；……其余条款详见合同。合同签订后，原告向被告支付了房款322029元。2015年12月25日，原告与第三人签订《公寓租赁合同》，主要约定:一、租赁物位于桂林市七星区穿山东路41号“彰泰天街"项目8某11-15号房，建筑面积44.25平方米……；二、租赁期限15年零3个月，租赁期限为2016年12月1日起至2032年2月29日……；免租金期为3个月，即为2016年12月1日起至2017年2月28日，在以后的租赁年份中不再设置免租期；三、双方约定按附表方式由乙方支付租金……；其余条款详见合同。2015年12月2日，原告伍田冯作为出借方与作为借入方的第三人英珑腾公司和作为监督方的被告彰泰公司签订《借款委托监督使用合同》，主要约定：出借方同意按房屋建筑面积每平方米1500元向借入方借款，总借款金额为人民币66375元整，出借方同意在监督方签订《商品房买卖合同》和本合同时一次性将上述借款转至监督方账户，监督方收到该款并在代出借方支付前不向出借方和借入方支付利息，监督方按照约定的监督方式向借入方支付款项，监督方支付的该款项视为出借方支付，该款项借入方分27个月等额向出借方归还，还款自2017年2月1日—2019年4月30日每月归还借款本金，其中最后两个月归还全部利息；其余条款详见《借款委托监督使用合同》。2015
年12月2日，原告支付“彰泰天街"项目8某11-15号房装修款66375元。2016年11月24日，原告签订《确认书》，主要内容：原告和被告、第三人签订的《借款委托监督使用合同》中约定的借款实为原告用于所购桂林市七星区穿山东路41号“彰泰天街"项目8某11-15号房的硬装装修款，该款已用于该房屋装修，原告在《借款委托监督使用合同》中所收取的借款本金及利息已转化为该房屋出租期间的租金收益，以每月第三人应付租金为体现。后第三人按《公寓租赁合同租金附表》载明的租金金额付给原告租金收益，但从2019年3月起，原告未收到租金。与被告协商未果，原告于2019年9月2日诉至该院提出上述原告诉称部分的诉讼请求。
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