二三线城市的城市综合体发展特征及规律——以江苏省常州市为例
二三线城市的城市综合体发展特征及规律——以江苏省常州市为例
顾萌;韩文兵
【摘 要】In recent years,a construction upsurge of urban complex has been made in the second and third tier cities.The article summarizes domestic construction especially the experience of Changzhou.Besides,it explores the characteristic and the law of the practice of urban complex,which contains:①rapidly growing number to a "excess" crisis,②mostly small or medium size with a large-scale trend,③mainly contains living and commercial functions with a pluralismfunction trend,④center of the city strengthened with north and south becoming more complete,obvious traffic conducted and expansion to suburbs towns,etc.Thus it offers other similar cities ideas and suggestions of reasonable and orderly construction of urban complex,avoiding waste of resources and economic losses brought by blind construction.%近年来,二三线城市综合体形成开发热潮,该文总结了国内城市综合体建设发展进程,并以进入城市综合体快速发展阶段的常州市为例,总结了其城市综合体的发展情况、建设经验,深入剖析了其发展特征及规律,得出:①其数量上增长迅速,可能出现“过剩”危
机；②以中小型规模为主,大型化趋势显现；③以居住功能为主导、商业地产特征明显且功能日益多样化；④城中空间强化升级、城南城北日趋完整,交通牵引明显,向周边城镇扩展等结论.并据此为其他同类城市有序、合理进行综合体建设提供思路与建议,避免盲目建设给城市带来资源浪费和经济损失.
【期刊名称】《华中建筑》
【年(卷),期】2013(000)008
【总页数】5页(P86-90)
【关键词】二三线城市;城市综合体;发展特征;发展规律
【作 者】顾萌;韩文兵
【作者单位】华中科技大学建筑与城市规划学院;江苏筑原建筑设计有限公司
【正文语种】中 文
【中图分类】TU984
城市综合体（Urban Complex）倡导在一定地理区域范围集合多种功能的业态形式，是城市有机化趋势下的一种城市现象[1]，国内外较为认可的定义是商业、办公、居住、酒店、会展、文化娱乐和交通等三种及以上城市功能，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系的街区建筑体[2]。
我国城市综合体发展过程到现在大致可以分为4个阶段：①起步阶段：20世纪80年代后期，深圳、香港等地率先出现了一批如深圳国贸大厦等的超高层单体城市综合体；②初步发展阶段：90年代开始，在北京、上海、广州等一线城市形成了很多著名项目，如北京的国际贸易中心等；③一线城市快速发展阶段：2000年以后，随着城市综合体建设经验的丰富，以万达、华润、中粮等为代表的许多大型房地产开发企业形成了自己的开发管理模式。较成功的案例有深圳华润万象城、广州天河城等；④一线城市趋于平稳、二三线城市全面发展阶段：2009年左右开始，随着一线城市市场的饱和以及住宅市场严厉的调控政策，城市综合体项目开始争先抢后地涌入二三线城市，天津、杭州、无锡、成都等许多城市政府也提出未来城市开发以商业综合体为主的战略目标，纷纷提出要在较短的时期内建设几十到上百个综合体的项目。近两年来，许多四线城市以及大部分县级市也都开始了综合体项目的建设。一时间，城市综合体以近乎“疯狂”的速度席卷了大江南北。
2.1 研究对象界定
研究对象除符合上文所总结的城市综合体内涵之外，为了界定清晰还需几点说明：①根据国内外一般经验，以建筑总量10hm2为城市综合体的下限规模。②根据总建筑面积，结合常州实际情况，将所研究的城市综合体分为大（70hm2）、中（30~70hm2，包含70hm2）、小（30hm2及以下）3种规模类型。③根据各组成功能的建筑面积比，将综合体分成两大类，一是复合型，兼具3种或以上功能，各功能比例均在50%以下；二是特主导型综合体，即某一项功能占据主导，占比超过50%且低于80%。
2.2 发展概况
笔者按照上述说明标准梳理了常州市已建成以及在建、拟建的综合体项目，进而探讨其发展规律（表1）。2006年，常州最早的综合体嘉宏盛世开始建设，到2012年底，已投入使用的城市综合体有5项，在建、拟建的有24项，进入了城市综合体快速发展的阶段。在未来两三年内，随着大批综合体项目的竣工开业，其将极大地改变城市的商业以及城市空间的格局。同时，越来越多的综合体项目更加关注自身品质的提升，在规模和功能上朝着大型化、多样化和复合化的方向发展。随着常州城市综合体的日益成熟，其也必然能够在更长
的时间内为加快现代服务业发展、增强城市发展动力、提升城市国际化水平等产生推进作用。
2.3 发展特征与规律
（1）数量特征——快速增长、可能出现“过剩”危机
如上文所述，常州市现在已建、在建以及已批待建的城市综合体数量共有29个，另外在2012年底的一次土地推介会中，又有11块定位为大型城市综合体的优质土地推出。种种迹象表明，城市综合体仍会在未来几年中继续作为政府部门规划建设、土地招标及房地产开发企业的投资重点。若不加以合理的规划控制，可以预见，由于人口消费能力的限制以及“同质化”的功能设定等因素，未来常州城市综合体市场很可能出现“过剩”，届时优胜劣汰的竞争趋势会加剧，资源的浪费将无可挽回。而这种超过需求、盲目扩张的城市综合体建设行为在许多二三线城市普遍存在，应该引起足够的关注。
（2）规模特征——中小型为主、大型化趋势显现
根据总建筑面积统计，常州已建的城市综合体以小型为主，而在建、待建的则以中型为主，
呈现出规模大型化的趋势（表2、图1）。已建的大型综合体虽只有1座，但在建、待建的有6座之多，规模也越做越大。其中雨润国际广场更是要以近120hm2的体量打造江苏省之最，综合体的大型化趋势显现。大型城市综合体对城市发展产生的带动作用最为明显，如其中月星环球港的商业面积达38hm2，将直接拉动新北区北部地区建设，促进常州“拓展南北”的空间发展战略的落实。

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