王永川、王旭峰房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
王永川、王旭峰房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】福建省厦门市中级人民法院 
【审理法院】福建省厦门市中级人民法院 
【审结日期】2021.12.15 
【案件字号】(2021)闽02民终7198号 
【审理程序】二审 
【审理法官】(陈许贞) 
【审理法官】(陈许贞) 
【文书类型】判决书 
【当事人】王永川;王旭峰 
【当事人】王永川王旭峰 
【当事人-个人】王永川王旭峰 
【代理律师/律所】王鹭杰福建旭丰律师事务所;苏腾云福建旭丰律师事务所 
【代理律师/律所】王鹭杰福建旭丰律师事务所苏腾云福建旭丰律师事务所 
【代理律师】王鹭杰苏腾云 
【代理律所】福建旭丰律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【原告】王永川 
【被告】王旭峰 
【本院观点】关于王永川上诉主张案涉合同履行过程中出现情势变更及王旭峰行为违反法律规定的诚实信用和公序良俗的原则。 
【权责关键词】完全民事行为能力显失公平撤销代理情势变更违约金合同约定基本原则新证据关联性证明责任（举证责任）高度盖然性诉讼请求缺席判决维持原判发回重审 
【指导案例标记】0  房改房买卖
【指导案例排序】0 
【本院查明】另查明，王旭峰于2020年8月13日因购置房产添加了中介人员，希望中介能够推荐一下满足其要求的房产，双方此后通过沟通了解了包含案涉房产在内的数套房屋。中介人员在中有提到“夏新花园六楼的业主，卖房是要到上海买房。目前价格空间不大”、“报价435万，415万以上会考虑出来谈”、“这套夏新花园的房子，只能说是稀缺，卖一套就少一套，就是价格没啥空间了”、“在我们看(案涉房产)之后，有四个客户看，目前明确就是425万”；王旭峰期间表示案涉房产的出价太高。    还查明，王旭峰自2018年7月起任厦门市建设局建设审批管理处主任科员。2020年8月14日，厦门滨北超级总部基地建设指挥部揭牌成立。2020年12月14日，厦门市土地发展中心发布滨北超级城市设计公告，该公告载明“滨北超级总部基地位于厦门本岛西部城市核心区域、筼筜湖北岸，该项目是落实‘高素质、高颜值’的要求，推动市委、市政府实施‘岛内大提升’战略的重大举措。片
区拟引入一流投资，引进世界500强、一带一路等企业区域总部和知名高科技企业，打造超级总部集中区、增强对区域经济的辐射带动力，进一步提升城市知名度和影响力”。    审理中，王永川主张其长期在长海居住，在厦门市土地发展中心2020年12月14日发布公告的5天后，即2020年12月19日其与王旭峰联系，主张因情势变更要求增加房产价格，后也即时提起本案诉讼，在前述两个时间点，案涉合同均尚未履行完毕，符合主张合同情势变更的时间要求，而不动产变更登记完成并不代表合同已履行完毕。王永川认为因政府发布的公告明确了滨北超级总部的建筑范围，导致案涉房产的房价在短时间内急剧上涨，大约上涨了100多万元，王永川系按100万元中的50%的标准提出本案诉讼请求即要求增加购房款50万元。王永川提供《安居客房价截图》一份，拟证明案涉房产所在小区即夏新花园因厦门滨北超级总部项目的建设而房价飙升至单价66000元/平方米。王旭峰对该房价截图的真实性无异议，但认为厦门滨北超级总部项目的建设与房价上涨间并无直接因果关系，且案涉买卖合同履行前后，厦门岛内的学区房都在涨价，并非只有案涉房产的房价在上涨。 
【本院认为】本院认为，关于王永川上诉主张案涉合同履行过程中出现情势变更及王旭峰行为违反法律规定的诚实信用和公序良俗的原则。一审已根据相关法律对情势变更原则的规定，结合查明的事实，认定案涉合同的履行不符合情势变更规定之情形及王旭峰行为没
有违反法律规定的诚实信用和公序良俗的原则，该认定正确，理由阐述充分，二审不再赘述。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王永川的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费4400元，由王永川负担。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-25 01:46:52 
【一审法院查明】一审法院认定的事实：    2020年11月8日，王永川(出售人)与王旭峰(买受人)通过厦门曼佳房产代理有限公司居间签订《不动产买卖合同》一份，约定：出售人出售的不动产坐落于思明区，建筑面积共77.18平方米；该不动产性质为房改房，未设定抵押；该不动产成交总价为423万元，不含税费；定金共计40万元，买受人于本合同签订当日将第一笔定金40万元以自行支付的方式支付给出售人；买受人于办理不动产权属转移登记当日且过户时间点之前将第一笔购房款85万元以银行资金存管的方式支付出售人；出售人与买受人双方应于2020年11月12日前共同前往银行办理商业和公积金组合贷款手续，拟贷款金额为296万元；双方一致同意买受人从本合同约定的购房款中预留1万元作为交房保
证金(物业交割保证金)、留存1万元作为户口迁出保证金；出售人收到全部购房款(不含交房保证金和户口迁出保证金)后3个工作日内交付给买受人；双方同意本次交易涉及的税费全部由买受人承担；出售人与买受人应于2020年12月8日前共同向不动产权属登记部门申请办理不动产权属转移登记手续；出售人应当在该不动    产所有权转移之日起30日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；等等。    合同签订当日，王永川出具《收据》交由王旭峰收执，载明收到王旭峰交来的定金40万元。后双方依约履行案涉买卖合同，案涉房产于2020年12月11日登记至王旭峰名下。2021年1月13日，王永川收到王旭峰购房贷款金额296万元，并随后邮寄了案涉房产钥匙。双方确认案涉买卖合同现已履行完毕。 
【一审法院认为】一审法院认为，王永川主张本案应当对案涉房产的购房款进行变更的依据为案涉合同履行过程中出现情势变更，且王旭峰作为国家公职人员、利用内幕信息及信息不对称，与民争利的行为违反法律规定的诚实信用和公序良俗的原则。《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定“合同成立后合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民
法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”该条款属情势变更原则的规定。合同严守原则系民事主体从事交易活动的基本原则，合同成立后，因不可归责于合同    当事人的无法预见的原因发生，继续履行合同将导致合同当事人间的利益严重失衡时，方得适用情势变更原则。根据前述条款规定，构成情势变更需要具备如下要件，一是应有情势变更的客观事实，也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化；二是前述情况变化须为当事人所不能预见的非商业风险；三是该情势变更必须不可归责于双方当事人；四是情势变更的事实发生于合同成立后，履行完毕前；五是情势发生变更后，继续履行合同原条款的约定，则会对一方当事人显失公平。根据上述查明事实，案涉合同的履行不符合前述条款规定之情形。首先，王永川主张变更的情势系滨北超级城市设计公告的发布。但厦门滨北超级总部基地项目在2020年8月即在公众可获知的媒体渠道进行公开，该时间系在案涉买卖合同订立之前根据厦门市房地产市场近年来整体呈上涨趋势的背景下，王永川作为出售方应对且可以对政策与房价波动之间的关联性进行独立判断，并非王永川在订立合同时完全无法预见。其次，案涉买卖合同的签订系在中介公司居间下完成，中介系接受出售人的委托对房产售价进行挂牌，该挂牌价系出售人根据市场行情、自身预期、专业人员建议、买受人的购买力及交
易磋商的余地等因素综合确定的。结合中介人员与王旭峰的沟通情况，该房产最终的成交价与王永川的报价几乎一致，且双方也进行了讨价还价，故案涉房产在极短期内的市场行情变动应属王旭峰作为已委托专业售房人员交易的出售人应当考虑的范畴。再次，至王永川主张的滨北超级城市设计公告发布之时，案涉房产已变更登记至王旭峰名下，且除交付房屋外，案涉买卖合同的主要义务已履行完毕，换言之，王永川通过出售房屋获得售房款的合同目的在其主张的“情势”发生之时已经实现。最后，从常理讲，政府部门对二手房所在区域城市环境的打造和改善与该区域内二手房房价的浮动确存在一定关联，但影响房产价格的因素很多，不能一概而论。王永川虽提供了案涉房产所在小区房产的市场报价情况，且该报价情况与案涉房产相比确有上涨，但属于二手房交易市场对相关政策出台的正常反应，并不代表房产实际可成交的最终价格，亦不能就此认定对出售一方明显不公平。关于王永川主张的王旭峰作为国家公职人员、利用内幕信息及信息不对称，与民争利的行为违反法律规定的诚实信用和公序良俗的原则。其一，王永川在委托中介出售房屋时，并不会因交易对方的身份是否属公职人员而改变交易时间、交易价格、交易方式等合同主要条款内容。其二，就案涉合同而言，买受人是否披露其职业信息并非其必须履行的合同义务，故即便王永川对王旭峰的公职人员身份不知晓，也难谓王旭峰违反了诚信原则，也是对王
旭峰作为买受人的苛责。其三，并无证据证明王旭峰作为公职人员，在可能优先掌握相关政策信息的情形下，法律法规对其作出禁止或限制房产交易的规定，也难谓扰乱市场交易秩序。其四，案涉买卖合同系双方在中介居间下经过讨价还价自愿达成，在签订案涉买卖合同和合同履行的过程中，并无证据证明王旭峰存在误导王永川签订合同、以及利用其公职身份迫使王永川订立合同、进行压价等。综上，王永川主张王旭峰违反诚信和公序良俗，缺乏事实依据，不予采纳。综上所述，王永川的相关主张，缺乏法律和事实依据，对王永川的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回王永川的诉讼请求。 

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