刘某、王某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】贵州省安顺市人民法院
【审理法院】贵州省安顺市人民法院
【审结日期】2021.02.26
【案件字号】(2021)黔04民终31号
【审理程序】二审
【审理法官】黎福伟黄光美王爽
【审理法官】黎福伟黄光美王爽
【文书类型】判决书
【当事人】刘某;王某;王某某
【当事人】刘某王某某
【当事人-个人】刘某王某王某某
【代理律师/律所】张波贵州全联律师事务所;范津贵州全联律师事务所;李顺江贵州巨人律师事务所
【代理律师/律所】张波贵州全联律师事务所范津贵州全联律师事务所李顺江贵州巨人律师事务所
【代理律师】张波范津李顺江
【代理律所】贵州全联律师事务所贵州巨人律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判
【本院观点】二审中，本案争议焦点为：一、案涉房屋买卖合同的效力应如何认定；二、王某是否有权占有案涉房屋，刘某、王某某应否协助王某办理案涉房屋的变更登记。
【权责关键词】无效恶意串通国家、集体或者第三人利益以合法形式掩盖非法目的无权处分追认撤销表见代理善意取得共同共有合同第三人特别授权证据不足自认证明责任（举证责任）举证不能的后果拘留限制出境诉讼请求反诉维持原判迟延履行金查封扣押冻结诉讼时效
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【更新时间】2022-09-23 00:10:36
刘某、王某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
贵州省安顺市中级人民法院
民事判决书
<2021>黔04民终31号
上诉人：刘某，男，1954年9月15日生，汉族，大专文化，住贵州省贵阳市小河区。
委托诉讼代理人：张波，贵州全联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范津，贵州全联律师事务所律师。
被上诉人：王某，女，1948年12月6日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。
委托诉讼代理人：李顺江，贵州巨人律师事务所律师。
原审被告：王某某，女，1956年4月12日生，汉族，初中文化，住贵州省安顺市开发区。
上诉人刘某因与被上诉人王某，原审被告王某某房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的<2020>黔0402民初2653号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘某上诉请求：1.请求撤销<2020>黔0402民初2653号民事判决，依法改判，驳回被上诉人一审诉讼请求并支持上诉人一审反诉请求；2.判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实及理由：一、被上诉人与一审被告王某某口头上的房屋买卖协议以及2020年5月12日签订的《房屋买卖协议》事前未经上诉人的同意，事后未经上诉人追认，属于无
效合同。本案涉案房屋属于上诉人与一审被告王某某的共同共有财产，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，被上诉人与一审被告王某某口头上的房屋买卖协议以及2020年5月12日签订的《房屋买卖协议》事前未经上诉人的同意，事后未经上诉人追认，且被上诉人在一审中也并未举证上诉人同意或者追认其与一审被告王某某的房屋买卖合同，因此，被上诉人与一审被告王某某口头上的房屋买卖协议以及2020年5月12日签订的《房屋买卖协议》属于无效合同。二、被上诉人与一审被告王某某的房屋买卖行为，王某某并不能构成表见代理，被上诉人也不构成善意取得，被上诉人未取得涉案房屋的所有权。被上诉人在一审中自认，其购买涉案房屋时是知晓上诉人的存在，即知晓涉案房屋系上诉人与一审被告王某某的夫妻共同财产，王某某单方面出卖涉案房屋的行为不构成表见代理。另外，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权
人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”之规定，被上诉人在知晓上诉人存在的情况下，既不是“善意”购买房屋，也未办理房屋转移登记，并未因“善意取得”获得涉案房屋的所有权，因此，上诉人有权向被上诉人追回涉案房屋。三、上诉人并未同意向被上诉人出售涉案房屋，被上诉人的居住行为属于非法占有，应当向上诉人返还涉案房屋。涉案房屋的出售和交付，系被上诉人与一审被告王某某私下达成的合意，上诉人自始至终未同意出售涉案房屋，也未同意被上诉人入住涉案房屋。而且，上诉人也一直向被上诉人提出异议并要求返还房屋，至于上诉人一直未采取诉讼等方式强制要求被上诉人搬离涉案房屋一是上诉人有其它房屋居住，涉案房屋对于上诉人来说属于闲置房屋，被上诉人是否搬离对上诉人的影响不大；二是被上诉人的侄子钱智强与被上诉人在同一单位工作，上诉人有碍于钱至强情面一直未强制让被上诉人搬离；三是涉案房屋于1999年左右就传闻面临拆迁，上诉人计划在房屋拆迁时再与被上诉人就涉案房屋的相关事宜处理清楚。基于上述三个原因，上诉人与被上诉人就涉案房屋的权属问题才拖延至今。另外，被上诉人缴纳的部分土地收益金，是其背着上诉人私自缴纳，是被上诉人的个人行为且是上诉人不能阻止的行为。而且，从上诉人一直不同意办理过户即能表示对于涉案房屋的出售是不予认可的。因此，一审法院以“被告刘某对原告方与被告王某某订立的
房屋买卖合同是明知，其未提出异议，对房屋的交付亦未制止”就推断刘某认可被上诉人与一审被告王某某订立的房屋买卖合同且推断房屋买卖合同合法有效的认定有所欠妥。四、被上诉人与一审被告王某某于2020年5月12日签订的《房屋买卖协议》有恶意串通之嫌上诉人与一审被告王某某早在1999年夫妻感情就已破裂，双方于2007年办理了离婚登记，一审被告王某某私下将涉案房屋出售给被上诉人系恶意转移夫妻共同财产的行为，且一审被告王某某为了对上诉人打击报复与被上诉人恶意串通，才会在时隔20多年以后补充签订《房屋买卖协议》，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第项、第项：“有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；”之规定，被上诉人与一审被告王某某口头上的房屋买卖协议以及2020年5月12日签订的《房屋买卖协议》属于无效合同。因此，不能以《房屋买卖协议》来认定上诉人同意将涉案房屋出售给被上诉人。综上所述，一审法院认定事实不清，仅以日常生活经验法则认定《房屋买卖协议》有效，上诉人请求二审法院撤销一审判决，依法改判并支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。
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