鲁秀丽与刘峰、王致文等房屋买卖合同纠纷二审判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】山东省济南市中级人民法院
【审理法院】山东省济南市中级人民法院
【审结日期】2021.04.09
房改房买卖【案件字号】(2021)鲁01民终3309号
【审理程序】二审
【审理法官】李莎莎
【审理法官】李莎莎
【文书类型】判决书
【当事人】鲁秀丽;刘峰;王致文;吕红军
【当事人】鲁秀丽刘峰王致文吕红军
【当事人-个人】鲁秀丽刘峰王致文吕红军
【代理律师/律所】鲁成忠山东尚序律师事务所;刘中奎山东名泉律师事务所;刘冉山东名泉律师事务所
【代理律师/律所】鲁成忠山东尚序律师事务所刘中奎山东名泉律师事务所刘冉山东名泉律师事务所
【代理律师】鲁成忠刘中奎刘冉
【代理律所】山东尚序律师事务所山东名泉律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】鲁秀丽
【被告】刘峰;王致文;吕红军
【本院观点】本案二审争议焦点为：一是案涉房屋买卖合同效力应如何认定；二是刘峰、王致文应否返还房屋并支付占用期间的费用。
【权责关键词】无效欺诈胁迫恶意串通国家、集体或者第三人利益社会公共利益以合法形式掩盖非法目的无权处分共同共有合同第三人新证据财产保全诉讼请求反诉维持原判发回重审拍卖
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案二审争议焦点为：一是案涉房屋买卖合同效力应如何认定；二是刘峰、王致文应否返还房屋并支付占用期间的费用。 关于争议焦点一，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款规定，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产为夫妻共同财产。根据一审查明的事实，鲁秀丽、吕红军婚后共同参加房改并取得房屋所有权，后两人出售房改房，所得款项用于支付案涉房屋的首付款，吕红军并主张案涉房屋的贷款由吕红
军偿还。鲁秀丽未提供证据推翻上述事实，本院予以确认。因此，案涉房屋不动产权登记证虽记载为鲁秀丽单独所有，但依据上述法律规定，案涉房产应当认定为鲁秀丽、吕红军的夫妻共同财产。鲁秀丽主张案涉房产系其个人财产，不是其与吕红军夫妻共同财产的上诉请求，不符合上述法律规定，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。案涉房屋登记在鲁秀丽名下，吕红军与刘峰、王致文达成的房屋买卖合同系双方的真实意思表示；案涉合同成立之时，刘峰、王致文已足额支付购房款，并居住至今已近十年，鲁秀丽主张吕红军与刘峰、王致文恶意串通，并未提交有效证据予以证实，本院依法不予支持；鲁秀丽虽主张吕红军系无权处分，但不能提供证据证实案涉合同存在上述法律规定的无效情形且即使鲁秀丽关于无权处分的主张成立，根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的人民法院不予支持。故鲁秀丽以吕红军无权处分为由，主张案涉房屋买卖合同无效的上诉请求，于法无据，
本院不予支持。 关于争议焦点二，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。故物权人行使返还请求权的相对人，是指没有法律依据、没有合法原因占有其物的人。基于前述分析，刘峰、王致文与吕红军形成的房屋买卖法律关系合法有效，刘峰、王致文依法有权占有使用案涉房屋，鲁秀丽要求返还房屋并支付占有费用的上诉请求，不符合上述法律规定，本院不予支持。 综上所述，鲁秀丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6000元，由上诉人鲁秀丽负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-22 19:35:01
【一审法院查明】一审法院认定事实如下：刘峰与王致文于1989年10月23日登记结婚。吕红军与鲁秀丽于1998年10月16日登记结婚。 2000年11月17日，鲁秀丽作为申请人向济南市房改办公室提交济南市居民购买现有住房(集资建房)申请表，该申请表载：申请人鲁秀
丽住房标准90，工龄折扣年限4年，配偶吕红军住房标准75，工龄折扣1年，并由鲁秀丽、吕红军单位领导分别签字、加盖公章。济南市房管局于2001年11月13日向鲁秀丽颁发济房权证天字第某某36某某号房产证，显示房屋所有权人鲁秀丽，房屋坐落于天桥区水屯路92号某号楼某-402。2009年11月24日，鲁秀丽作为甲方(卖方)与甲方共有人吕红军，与乙方(买方)张洪军签订《济南市存量房买卖协议》，将上述房屋出卖给张洪军。现吕红军与鲁秀丽均认可，出售上述房屋的款项用于支付坐落为历下区历山路50号某号楼某-102房屋的首付款。 2011年10月8日，刘峰通过其中国银行账户(账号：62xxx00某某某某某某某某)向吕红军建设银行账户(账号：91xxx18某某某某某某某某)转款50万元。2011年12月16日，刘峰通过齐鲁银行账户向吕红军建设银行账户(交易卡号：43xxx96某某某某某某某某)转款20万元。2012年1月30日，刘峰通过其中国银行账户(账号：62166660000某某某某某某某某)向吕红军建设银行账户(账号：9106600018某某某某某某某某)转款34万元。2012年1月31日，刘峰通过其银行账户(账号：62xxx00某某某某某某某某)向吕红军转款46万元。 2012年1月31日，吕红军出具收条，载：今收到刘峰预付房款150万元。另，吕红军出具说明，载：吕红军将位于历下区历山路50号院某号楼某单元102室转让给刘峰，总价款为人民币150万元整。刘峰已于2012年1月31日将全部购房款付清。刘峰称，该说明系2020年7
月5、6日起诉前2天形成。 刘峰、王致文述称：当时给了吕红军、鲁秀丽150万元后，吕红军、鲁秀丽一个月后将房屋腾出，并交付给刘峰、王致文，吕红军、鲁秀丽搬出去时，刘峰、王致文没有在场。涉案房产有100多个平方的院，所以以150万元的价格成交，高于市场价格；当时吕红军作拍卖行生意，急需资金，因此在该房屋上的抵押没有进行解押，吕红军、鲁秀丽仍然按期还款至今。 后，吕红军将案涉房屋交付给刘峰，并将房产证一并交付刘峰。该房产证(济房权证历字第1632某某号)显示：房屋所有权人鲁秀丽，共有情况为单独所有，房屋坐落为历下区历山路50号某号楼某-102，登记时间为2009年11月18日，建筑面积为101.45平方米。 山东金生活物业服务有限公司向刘峰出具收据一宗，显示交款单位均为某-某-102刘峰，收款事由是自2017年至2020年的物业费、电费、垃圾清运费。 2019年5月15日，鲁秀丽补办了案涉房屋所有权证书，该鲁(2019)济南市不动产权第00995某某号证书载：权利人鲁秀丽，共有情况单独所有，坐落历下区历山路50号某号楼某-102。2009年10月21日，鲁秀丽与招商银行股份有限公司济南高新支行签订个人购房借款及担保合同，办理案涉房屋的抵押贷款手续，贷款金额为50万元，贷款期限自2009年11月9日至2034年11月8日，共300个月。鲁秀丽提供其招商银行个人贷款还款账单，显示其正常还款，截止至2020年4月15日，贷款余额为349827.62元。 鲁秀丽还提交吕红
军与案外人签订的房屋租赁合同，欲证明其与吕红军为孩子上学一直在外租房居住，直到去年孩子高考后，其要回涉案房产居住时，吕红军才告知其房子已被其出卖。 庭审中，刘峰述称，其自2012年1月31日房款付清后入住至今。 2020年9月23日早9点15分许，吕红军与办案人员电话联系，称，该案房产系其妻鲁秀丽在婚后出售鲁秀丽婚前的房改房后，以取得的房款交纳首付，办理按揭贷款而购得，当时购买价应该是80余万元。刘峰与吕红军关系很好，当时吕红军与鲁秀丽因孩子上学在外租房居住，此房闲置，刘峰看中了这个房子，想用来做烧烤，就提出购买，吕红军同意了，刘峰便出资150万元购买了，钱都已付清，但吕红军一直未告诉鲁秀丽，直到孩子高考完不需要租房居住要搬回来时，吕红军才告诉鲁秀丽。150万元房款吕红军均已花光，分文未给鲁秀丽，但该房的按揭贷款都是由吕红军偿还，现仍未还清。吕红军认为涉案房产应该过户给刘峰，因为对方已支付了对价，从道理上讲房子是刘峰的了，而且刘峰购买后一直使用该房产。吕红军现在长期住院，身体状况很不好，不能出庭参加庭审，同意给其制作工作记录，并在法庭上作为其陈述宣读。
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