最⾼法院：关于商品房买卖的13个重要司法观点集成
商品房买卖合同因出卖⼈的原因被确认⽆效后，买受⼈取得了合同约定的房屋并利⽤该房屋从事经营活动，对占⽤期间的房屋使⽤费应当按什么标准向房屋出卖⼈返还，实践中处理不统⼀。今天店铺⼩编为⼤家带来最⾼法院：关于商品房买卖的13个重要司法观点集成。
最⾼法院：关于商品房买卖的13个重要司法观点集成
(⼀)商品房买卖合同因出卖⼈责任被认定⽆效后，善意买受⼈应该返还给出卖⼈房屋使⽤费
[最⾼⼈民法院民⼀庭意见]善意买受⼈应该返还给出卖⼈房屋使⽤费的标准。
(⼆)商品房毗邻城市交通⼲线，受超标噪声污染，购房⼈不能以合同⽬的不能实现为由，要求解除合同
最⾼⼈民法院民⼀庭认为：在交通⼲线已经客观存在，且开发商没有违反合同义务的情况下，购房⼈诉称的交通运输噪声污染并⾮由于出卖⼈违约⾏为所致。其以合同⽬的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不符合《合同法》第94条的规定，不应予以⽀持。
(三)房地产公司在预售商品房时未告知购房⼈所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任
最⾼⼈民法院审判业务意见(民⼀庭意见)：虽然当事⼈订⽴的房屋买卖合同未约定管道铺设内容，但根椐《合同法》第42条第2款规定，在订⽴合同过程中⼀⽅故意隐瞒与订⽴合同有关的这⼀事实或者提供虚假情况的，给对⽅造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应当承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定，可以考虑房地产公司应告知⽽未告知，致使购房⼈多⽀出的交易成本或者给购房⼈造成损失的部分。
(四)房屋买卖合同的出卖⼈，在收取了买受⼈⽀付的⼤部分款项后，不能以房屋的⼯程价款需要优先⽀付为由，拒绝按合同约定向房屋买受⼈交付房屋
(五)商品房预约合同(认购书)⽣效后，⼀⽅当事⼈未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进⾏，构成违约的，应当承担违约责任
⽬前对违反房屋认购书应如何承担法律责任,⽆论是理论界还是实务界观点并不统⼀，有的判决开发商依据诚实信⽤原则，按原价格与购房者签订合同，对于认购书缺少的条款，依据相关法律法规予以补充；有的判决开发商承担缔约过失责任，除适⽤定⾦罚则外，另需承担⼀定赔偿损失的责任。
出现以上不同判决，究其根源在于最⾼⼈民法院民事审判⼀庭编著的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释的理解与适⽤》⼀书中关于违反认购书应如何承担法律责任态度不明朗，未作出清晰、明确、有说服⼒的表态，下级法院作出截然相反的判决都能从该书中到判决理由，
以致各地法院在处理具体案例时出现法律适⽤的混乱局⾯。不同法院对类似认购书纠纷案件作出迥异的判决，显然违背“相类似者，应为相同的处理”的法理，⽆疑会损及法律的权威性。
(六)买受⼈在约定的交房期限届满之⽇起超过两年请求出卖⼈交房是否超过诉讼时效期间?办理房屋权属证书的义务是否适⽤诉讼时效的规定?
[最⾼⼈民法院民⼀庭倾向性意见]⼀、商品房买卖合同约定的出卖⼈交付房屋的期限届满，买受⼈根据合同约定可以请求出卖⼈交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适⽤《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间⾃合同约定的交付期限届满之⽇起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之⽇起计算。⼆、出卖⼈已经将房屋交付于买受⼈，买受⼈亦已实现对房屋的占有的，买受⼈请求出卖⼈转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适⽤诉讼时效的规定。
(七)商品房买卖合同⽰范⽂本关于交付条件的约定应如何理解?
[最⾼⼈民法院观点]国家为加强对商品房买卖⾏为的管理，强制性的要求开发商提供商品房买卖合同⽰范⽂本(以下简称⽰范合同)，2000年由建设部、国家⼯商⾏政管理总局制定，地⽅⼯商⾏政管理局监制。⽰范合同第⼋条第⼀款约定了房屋交付的条件，包括四种情况下可以交付：1.该商品房经验收合
格;2.该商品房经综合验收合格;3.该商品房经分期综合验收合格;4.该商品房取得商品住宅交付使⽤批准⽂件。且合同另有⼀空⽩栏以便双⽅当事⼈⾃⾏约定交付的条件。
如果当事⼈约定的交房条件是第1种，那么以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《竣⼯验收备案证》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了备案证，就具备了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件。
如果当事⼈约定的交房条件是第2或第3或第4种，则都以开发商是否取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营项⽬交付使⽤许可证书》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了该证书，就具备了合同约定的交付
条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件。如果商品房买卖双⽅在⽰范合同约定的除以上四项以外的其它交付条件，应如何认定呢?
我们认为，商品房经验收合格唯⼀有效法定的证明⽂件是《建筑⼯程竣⼯验收备案证》。如开发商在办理房屋交接⼿续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出⽰拟交付房屋的《建筑⼯程竣⼯验收备案证》，买受⼈有权拒收该房屋，由此产⽣的逾期交房的违约责任由开发商承担。如果开发商与购房⼈约定的交付条件低于商品房综合验收的标准，那么以综合验收为交付条件标准，如果双⽅约定的标准⾼于商品房综合验收的标准，则以双⽅的约定为交付条件标准。
(⼋)最⾼⼈民法院认为开发商负有办理权属证书的义务，⽽部分地⽅法院却认为属于⾏政⾏为，此种观点与最⾼法院观点明显相悖
最⾼⼈民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第⼗⼋条规定，由于出卖⼈的原因，买受⼈在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事⼈有特殊约定外，出卖⼈应当承担违约责任：(⼀)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(⼆)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，⾃房屋交付使⽤之⽇起90⽇;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣⼯房屋的，⾃合同订⽴之⽇起90⽇。合同没有约定违约⾦或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国⼈民银⾏规定的⾦融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
(⼆)开发商不能在约定或法定期限内办理权属证书的原因
1、⼟地使⽤权⼿续不合法。商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后⽤于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业⽤房以及其他建筑物，⽽⾃建、参建、委托建造，或是⾃⽤的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。商品房是能办理房屋所有权证和国有⼟地使⽤权证，可以⾃定价格出售的产权房。开发商只有以出让⽅式取得国有⼟地使⽤权，进⾏房地产开发的商品房，才能办理权属证书。例如“⼩产权房”⽆法办理权属证书。《中华⼈民共和国⼟地管理法》第六⼗三条规定：“农民集体所有的⼟地的使⽤权不得出让、转让或者出租⽤于⾮农业建设。”《国务院办公厅关于加
强⼟地转让管理严禁炒卖⼟地的通知》第⼆条也进⼀步指出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占⽤农民集体⼟地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放⼟地使⽤证和房产证。”
2、房地产开发企业未⽀付全部的⼟地出让⾦。⽀付⼟地出让⾦是开发商最主要的义务，如果未按约定履⾏⽀付全部⼟地出让⾦的义务，⼟地管理部门⼀般会限制办理⼟地使⽤权转让⼿续。
3、房地产开发企业违章建房。现阶段最突出的问题是开发商违规超建，私⾃违反规划，加⼤容积率，因其中有巨⼤的利益诱惑，开发商往往不遗余⼒，政府职能部门监管也存在进⼀步加强的问题，在违反规划的问题未处理完之前，购房⼈⽆法办理权属证书。
4、房地产开发企业⽆法提供规定的资料。如未能取得《房屋建筑⼯程峻⼯验收备案表》等，⽆法将开发商提供的资料报产权登记机关备案。
5、其他原因。如房地产开发企业没有将代收的公共物业维修基⾦上缴，在建⼯程或完⼯的⼯程⽤于贷款或借款的抵押，未办理注销抵押登记的⼿续(封闭抵押贷款)等。
(九)如果商品房买卖双⽅约定“交付⾯积与约定⾯积不符时房款总⾦额不变”，发⽣纠纷如何处理?
[最⾼⼈民法院专家法官著述与主流观点](最⾼⼈民法院民⼀庭《法律审判实务问答》。
如果商品房买卖双⽅约定“交付⾯积与约定⾯积不符时房款总⾦额不变”发⽣纠纷时，应当结合具体案件分析该约定的效⼒，分别情况处理。如果合同条款是销售⽅⾃⾏拟定的格式条款，交付⾯积明显⼩于约定⾯积时，⼈民法院可根椐《合同法》第40条的规定认定该条款⽆效；如果是双⽅协商⼀致达成的条款，符合⾃愿原则，但⾯积相差太⼤，显失公平时，当事⼈可以根椐《合同法》第54条的规定申请撤销或变更，⾃当事⼈知道⾯积差异时起⼀年内不申请撤销或当事⼈以⾃⼰的⾏为放弃的，该约定有效；如果双⽅协商⼀致达成的条款，符合⾃愿原则，且⾯积相差不⼤，⼈民法院应认定该约定有效。
(⼗)商品房按揭合同的效⼒认定
最⾼⼈民法院印发《关于为维护国家⾦融安全和经济全⾯协调可持续发展提供司法保障和法律服务的若⼲意见》的通知。
就形式⽽⾔，期房买卖抵押登记⾏为，类似于法国的契据登记，但有所不同的是作为标的物的房屋尚不存在，契据登记是指登记机关依据当事⼈订⽴合同所载明的内容进⾏登记，值此产⽣抵押效⼒的制度，我国未承认亦未采⽤契据登记制度，⽽实⾏不动产登记、发证制度，故此期房抵押登记⾏为可视为在有关部门的备案，⽽不是严格意义上的物权抵押登记。
在商品买卖中，购房⼈以银⾏按揭贷款⽅式⽀付部分购房款的情况已经普遍存在，因此⽽发⽣的纠纷诉⾄法院的案件也越来越多，但是由于我国⽬前⽴法上没有对银⾏按揭贷款抵押的规定，故对此类案
件的处理存在⼀定的难度。但在司法实践⼀般认为，“楼宇按揭(抵押)贷款合同”是当事⼈在平等⾃愿的基础上签订的，内容不违法，也不损害国家、集体和他⼈的合法权益。从国家的法律及⾏政法规的规定来看，也并未规定按揭(抵押)未办理抵押登记⽽⽆效，
并且按揭不同于⼀般的财产抵押，仅仅因为没有办理抵押登记就认定⽆效没有法律依据。
(⼗⼀)未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效?
[案例]作为房地产开发企业的出卖⼈⼀直没有取得商品房预售许可证，但其他⼿续齐全(如有⼟地使⽤证、建设⼯程规划许可证、建筑⼯程竣⼯验收资料)，是否可确认买卖合同有效?
[最⾼⼈民法院专家法官著述与主流观点]应视情况⽽定。商品房买卖所涉及的法律法规和政策⽅⾯的内容，⼀般业主难以全⾯了解的，尤其是商品房开发早期，管理不规范，是否需要预售许可证业主并不清楚，⾏政主管部门也疏于管理，开发商没有依法领取商品房预售许可证进⾏商品房销售，业主没过错，⽽在于开发商与地⽅政府，因此以2003年6⽉1⽇《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》的颁布为界限，在该解释颁布前，如果合同已经基本履⾏完毕，商品楼盘有⼟地使⽤证、建设⼯程规划许可证、建筑⼯程竣⼯验收资料，业主请求继续履⾏合同的，为维护交易安全与社会稳定，应当认定合同有效。该司法解释颁布后，根椐该解释第⼆条规定，出卖⼈未取得商品房预售许可证明，与买受⼈订⽴的商品房预售合同，应当认定⽆效，但是在起诉前取得商品房
预售许可证明的，可以认定有效。如果开发商⼀直未取得预售许可证明，应确认合同⽆效。
(⼗⼆)涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷⼈民法院是否应当受理?
房改房买卖[最⾼⼈民法院民⼀庭倾向性意见]最⾼⼈民法院民⼀庭在讨论本案例时多数⼈认为，涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷⼈民法院是否应当受理，应当结合当事⼈提出的诉讼请求作出判断。如果当事⼈争议的核⼼是房屋买卖，属于平等主体之间的民事权益纠纷，处理时涉及房改政策的，⼈民法院应当受理；如果当事⼈争议的核⼼为是否适⽤房改房政策以及如何适⽤房改房政策的，不属于民事权益纠纷，不符合《民事诉讼法》第108条规定的起诉条件，⼈民法院不宜作为民事案件受理。
(⼗三)业主委员会是否具备诉讼主体资格问题
[理论界或实务界的不同观点]第⼀种观点：业主委员会不具有诉讼主体资格，不能以⾃⼰的名义提起诉讼。第⼆种观点：业主委员会可以作为诉讼主体参与诉讼，既可以作为原告起诉，也可以作为被告应诉。第三种观点：业主委员会具有⼀般的、抽象意义的诉讼当事⼈能⼒，可以成为诉讼主体，但是原则上只能作为原告提起诉讼，不能成为被告，因为它没有责任财产和责任能⼒。
[最⾼⼈民法院民⼀庭认为]依法成⽴的业主委员会在其职责范围内，经业主代表⼤会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向⼈民法院提起民事诉讼。与物业管理⽆关的、个别或部分业主的事宜，业主委员会⽆权向⼈民法院提起民事诉讼。
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