宋坤、王魁房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】安徽省合肥市中级人民法院
【审理法院】安徽省合肥市中级人民法院
【审结日期】2020.06.24
【案件字号】(2020)皖01民终2059号
【审理程序】二审
【审理法官】张马枫蔷方玮韡
房改房买卖【审理法官】张马枫蔷方玮韡
【文书类型】判决书
【当事人】宋坤;王魁
【当事人】宋坤王魁
【当事人-个人】宋坤王魁
【代理律师/律所】王汉波北京盈科(合肥)律师事务所;凌小涵北京大成(合肥)律师事务所;张春宇安徽凯安律师事务所;曹明安徽徽航律师事务所
【代理律师/律所】王汉波北京盈科(合肥)律师事务所凌小涵北京大成(合肥)律师事务所张春宇安徽凯安律师事务所曹明安徽徽航律师事务所
【代理律师】王汉波凌小涵张春宇曹明
【代理律所】北京盈科(合肥)律师事务所北京大成(合肥)律师事务所安徽凯安律师事务所安徽徽航律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】宋坤;王魁
【本院观点】本案中宋坤与王魁签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不存在违反法律、法规效力性强制规定的情形，应为合法有效。
【权责关键词】无效撤销委托代理违约金过错无过错返还财产支付违约金合同约定诚实信用原则第三人证据不足新证据质证诉讼请求反诉缺席判决维持原判折价
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【本院认为】本院认为，本案中宋坤与王魁签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不存在违反法律、法规效力性强制规定的情形，应为合法有效。王魁主张案涉合同无效所依据的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定并非效力性强制规定，王魁关于合同无效的上诉理由不能成立。 根据一审法院查明事实，案涉合同系因王魁未按合同约定支付宋坤购房款导致的，王魁系违约一方。因此，王魁上诉主张宋坤返还本金增加9万元及利息21万元，无事实和法律
依据，本院不予支持。 关于宋坤上诉主张的合同解除后返还标的的问题。因太和县房屋及车位(车库号002)已作价101万元做为王魁支付给宋坤的购房款，因此，在宋坤与王魁的房屋买卖合同解除后，宋坤依法返还的应当是双方约定的购房款。并且宋坤、王魁均认可，太和县房屋及车位(车库号002)原所有权人与现在登记的所有权人均不是宋坤、王魁本人，而均是案外人，因此，宋坤在本案中主张将登记在案外人名下的房屋返还给王魁，没有法律依据。本院对宋坤该项上诉请求不予支持。 关于宋坤上诉主张的违约金问题。《关于适用 若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院以宋坤就长丰路警泰苑8号楼1704室的房屋产生的房租损失为基础，酌定王魁应支付的违约金数额，并无明显不当，至于宋坤上诉主张的太和县房屋及车位(车库号002)产生的损失，并非本案审查范围，本案不予考察。因此，本院对一审酌定的王魁应当支付的违约金予以维持。 综上，宋坤、王魁的上诉请求均不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27365元，由宋坤负担22755元，由
王魁负担4610元。 本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-02 20:31:25
宋坤、王魁房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
安徽省合肥市中级人民法院
民事判决书
(2020)皖01民终2059号
当事人 上诉人(原审原告、反诉被告)：宋坤。
委托诉讼代理人：王汉波，北京盈科(合肥)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：凌小涵，北京大成(合肥)律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：王魁。
委托诉讼代理人：张春宇，安徽凯安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹明，安徽徽航律师事务所律师。
审理经过 上诉人宋坤、王魁因房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市庐阳区人民法院(2019)皖0103民初10469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 宋坤上诉请求：1.依法撤销(2019)皖0103民初10469号民事判决；2.改判(2019)皖0103民初10469号民事判决第二项为宋坤返还太和县帝景湾小区3号楼2601，无需返还房款123万元，王魁应向宋坤支付逾期付款违约金764970元(以购房余款129万元为基数，按照日利率0.1%计算，自2018年2月11日起暂算至至2019年9月27日止，后计算至实际支付之日止)3.本案一审、二审诉讼费用由王魁承担。事实与理由：一审法院认为《房屋买卖合同补充协议》中的违约金764970元过高并酌定违约金8万元。该认定违背事实，有失公平合理。一审判决已经认定案涉合同解除系因王魁未按合同约定支付购房款导致，王魁应当向宋坤支付违约金，但却仅仅支持了8万元违约金，这显然不能弥补王魁的损失。宋坤与王魁自2017年11月26日协议签订至今，王魁已在合肥市庐阳区居住了近两年，却始终不愿支付剩余购房款，也不实际交付作价101万元的太和县帝景湾小区3号楼2601及车位，
强行霸占了两套房屋。王魁占用上述两套房屋期间的租金损失就已经达到20万元，远远超过了8万元。(合肥市庐阳区房屋每月租赁费以5000元计，自2017年月26日起暂计至2019年12月26日，合计125000元；太和县帝景湾小区3号楼2601及车位每月租赁费以3000元计，自2017年11月26日起暂计至2019年12月26日，合计75000元。)因此，即使案涉合同约定的违约金过高，按照宋坤实际发生的损失，也远远不止8万元，一审判决显然违背客观事实，有失公平合理。
二审被上诉人辩称 王魁辩称，1.关于案涉房屋买卖合同及补充协议的效力问题。本案中，双方在合同上虽载明案涉房产系房改房，但事实上该房产根本就不是房改房。据王魁了解，案涉房产的产权属于武警总部，且现在武警总部正在清理相关资产，并收回产权，根本没有把案涉房产作为房改房项目处置，所以宋坤无权处置该部队资产，王魁客观上也不可能买到案涉房产。显然，双方之间签订的房屋买卖合同及补充协议违反了法律、行政法规的强制性规定，依法应属无效。
2.关于原审法院是否可以依职权主动审查案涉合同及其补充协议的效力问题。在《关于如何理解法发［2009］19号会议纪要若干问题的请示之答复》
(［2009］民二他字第21号)答复：债务人未对不良转让合同的效力提出异议，但案件事实和相关证据情况能够引发人民法院对不良债权转让合同效力产生合理怀疑的，人民法院可以依职权主动审查不良债权转让合同的效力。据此，虽然最高院的该答复系关于金融不良资产，但与本案具有相同的法理，即合同效力问题是个法律问题而非事实问题，是法院可以依职权认定的内容。即使在原审诉讼中双方都没有提出确认合同效力问题，原审法院亦可认定合同无效，这并不违反法定程序。于本案中，宋坤无权处置该案涉房产，且故意隐瞒案涉房产的真实交易细节，导致王魁陷入这场客观上不可以继续履行的合同纠纷。另，双方的交易对象系部队的军产，很明显系违反法律、法规的强制性规定，所以原审法院可以依职权主动审查案涉合同效力，依法作出案涉合同无效的判决。
3.关于宋坤是否有必要再将案涉太和县及车位返还给王魁的问题。依据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，双方之间签订的合同显属无效，但因案涉太和县及车位的价值101万元系经双方协商确定的，且已经完成交易，过户登记在宋坤指定的第三人名下，再次将该房产变更登记到王魁名下已经没有必要，且客观上也不能得到履行。另，宋坤的该项上诉请求也超出了其起诉时的诉讼请求，故依法不应予以支持。
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