祝英杰、张晟等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷
【审理法院】江苏省常州市中级人民法院
【审理法院】江苏省常州市中级人民法院
【审结日期】2021.09.23
【案件字号】(2021)苏04民终3527号
【审理程序】二审
【审理法官】郑仪罗希夷王莹
【文书类型】判决书
【当事人】祝英杰;张晟;金晨茜
【当事人】祝英杰张晟金晨茜
【当事人-个人】祝英杰张晟金晨茜
【代理律师/律所】徐文京江苏铭勤律师事务所;李律恒江苏铭勤律师事务所;周政和江苏乐天律师事务所
【代理律师/律所】徐文京江苏铭勤律师事务所李律恒江苏铭勤律师事务所周政和江苏乐天律师事务所
【代理律师】徐文京李律恒周政和
【代理律所】江苏铭勤律师事务所江苏乐天律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】祝英杰;张晟
【被告】金晨茜
【本院观点】在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。
【权责关键词】无效无权处分撤销代理善意取得共同共有合同第三人反证质证证明责任（举证责任）财产保全诉讼请求维持原判执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，上诉人祝英杰、张晟向本院提供出售公有住房买卖契约、公有住房审批表、票据各一份，证明张鸿新在1998年10月份取得了案涉房屋的所有权，但在取得过程中并未与祝英杰沟通，祝英杰对案涉房屋的存在并不知情。被上诉人金晨茜经质证认为，对上述证据的真实性不持异议，但不能达到上诉人的证明目的。首先，金柏泉与张鸿新至少应于1998年6月25日前完成了案涉房屋交付，并由公安机关核实了买卖关系的真实性。其次，根据案涉房屋转让协议及收款收条，第二笔收款完成于1998年4月12日，此笔付款后七天内案涉房屋已空房交付；第三笔收款完成于1998年6月22日，此时金柏泉已陪同张鸿新到单位完成了付款。最后，上诉人提交的出售公有住房买卖契约、票据中并无张鸿新签字确认，与张鸿新此前在转让协议、收款收条、购房审批表均签写本人名字的书写习惯明显不符，可能系相关单位后续自行补充制作形成
的书面材料，无法反映真实的交易时间等情况。
【本院认为】本院认为，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。在夫妻婚姻关系存续期间，房屋登记在夫妻一方名下，该方处分的，受让人符合善意取得情形的，其主张取得物权的，应予支持。本案中，虽然讼争房屋系张鸿新在其与祝英杰婚姻存续期间取得的房改房，但是金柏泉受让该房屋符合善意取得情形。首先，讼争房屋系张鸿新房改房，登记于张鸿新一人名下，在祝英杰、张晟未提供相反证据的情形下，金柏泉与张鸿新签订《房屋转让协议》时系善意相对方，该房屋转让协议系合同双方当事人的真实意思表示。其次，张鸿新与金柏泉签订《房屋转让协议》后，金柏泉向张鸿新支付购房款34000元，高于张鸿新为取得案涉房屋所支付的款项。由此可见，金柏泉为取得讼争房屋支付了合理对价。最后，在金柏泉支付购房款后，张鸿新不仅向金柏泉交付讼争房屋的所有权证，更是将讼争房屋实际交付金柏泉，由金柏泉实际居住。同时，在讼争房屋交付金柏泉占有使用至今，祝英杰、张晟从未提出异议，故一审法院认定案涉《房屋转让协议》合法有效，祝英杰、张晟应协助金晨茜办理产权变更登记并无不当。 综上，祝英杰、张晟的上诉请求不能成立，应予驳回；一
房改房买卖审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人祝英杰、张晟负担。 本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-21 18:43:09
【一审法院查明】一审法院经审理查明，1998年3月28日，以张鸿新为甲方、金柏泉为乙方签订《房屋转让协议》一份，约定张鸿新将坐落于本市花园××村××幢××单元××室的房屋(建筑面积49.1平方米)以34000元出售给金柏泉。其中第一条第1点约定“乙方于本协议签字生效日首期交给甲方壹万元整，甲方收款后柒天之内将此空房交给乙方使用”；第三条约定“此房属房改优惠售房，如近期内房产交易所暂停办理过户手续，双方只能等待至可以办理时。届时甲方应积极配合乙方前往办理并出具有关证明手续”；第四条约定“甲乙双方在办理此房产权合法过房时一切费用由乙方承担，与甲方无关”。协议还就其他内容做出了约定。协议签订后，金柏泉于同日支付张鸿新10000元，于同年4月12日支付10000元，于同年5月22日支付14000元。期间张鸿新将案涉房屋交付金柏泉，由其家庭使用至今。后张鸿
新办理了上述房屋的房改优惠购房手续，于1998年12月9日领取了“常房发字第124164号”《房屋所有权证》，并将权证交给金柏泉。后因种种原因双方一直未办理过户手续。 金柏泉娶妻秦文，于2008年协议离婚，约定本市花园××村××幢××单元××室的房屋归金柏泉所有。婚姻关系存续期间生女金晨茜；金柏泉父亲金元璋于2005年去世，母亲金阿凤于1987年去世。2019年11月30日金柏泉去世，金晨茜是其唯一法定继承人。张鸿新娶妻祝英杰，于2000年8月28日经(2000)钟民初字第673号判决离婚，离婚财产中无案涉房屋。婚姻关系存续期间生子张晟。张鸿新父亲于张鸿新结婚前即去世，张鸿新母亲于1992年5月4日去世。张鸿新于2020年7月6日去世，张晟是其唯一法定继承人。2020年7月16日，金晨茜曾以同一理由以张鸿新为被告诉至该院，该院以(2020)苏0404民初3580号立案受理，后因张鸿新在该案审理中去世，金晨茜遂撤回起诉，并以祝英杰、张晟为被告另行提起诉讼，要求判如所请。
【一审法院认为】一审法院认为，以案涉房屋交易时的法律规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定
无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。当事人死亡，无遗嘱的，其遗产应当由法定继承人继承。张鸿新将房屋出卖给金柏泉，并实际收取了全部售房款、将出售房屋交付买受人，虽然未及时办理房产过户，也应当认为买卖关系有效。关于祝英杰、张晟辩称案涉房屋为张鸿新与祝英杰的夫妻共同财产，张鸿新出售该房屋系擅自处分，共有人有权追回的观点，首先，按婚姻法规定，在夫妻关系存续期间一方取得的财产，除能够证明归个人所有外，应当认定为夫妻共有财产，按当时房地产登记管理制度，也可以登记于一人名下；其次，房屋不同于小宗物品，无论是房改前的使用权还是房改后的所有权，对当时的家庭均是重大事项，作为妻子的祝英杰完全不知道该房屋的存在难以使人信服，现房屋已经出售、并被买受方居住使用长达二十余年的时间里，祝英杰、张晟均未提出异议；第三，祝英杰与张鸿新于1997年5月即出现夫妻关系矛盾，并于同年9月提起离婚诉讼，但2000年离婚案中，双方均未提出夫妻共同财产有该项财产的存在。而在该案第一次庭审第六页中，祝英杰曾表示“家中值钱的东西都卖掉了”；第四，按祝英杰、张晟的陈述，张鸿新系长期吸
毒人员，从(2000)钟民初字第673号案卷中庭审笔录也可以看，张鸿新家庭经济状况比较紧促，并且张鸿新夫妻此时也正处矛盾中，而取得房改房所有权需要支付优惠购房款24505.81元，张鸿新预先出售该房屋从而取得资金参加房改优惠购房并取得了差价是符合常理的。综合上述情况，祝英杰、张晟的抗辩观点明显不符常理，缺乏可信度，该院不予采信。鉴于案涉房屋办理过户登记的条件成就于2004年12月10日；金柏泉与秦文于2008年协议离婚时约定本市花园××村××幢××单元××室的房屋归金柏泉所有，金柏泉生前并未立有遗嘱，金晨茜为金柏泉的唯一法定继承人；张鸿新与祝英杰于2000年8月28日离婚时所涉夫妻共同财产并无案涉房屋，张鸿新生前也未立有遗嘱，张晟为张鸿新的唯一法定继承人，故金晨茜要求祝英杰、张晟协助办理案涉房屋不动产权属变更登记的诉讼请求符合行为发生时的法律规定，并不违反现行法律规定，该院予以支持。同时，鉴于原《房屋转让协议》约定“甲乙双方在办理此房产权合法过房时一切费用由乙方承担，与甲方无关”，故因变更登记而发生的费用应由金晨茜自行承担。《房屋转让协议》双方未能及时办理房屋产权变更登记是错误的，对此，双方均有一定责任，但买受方应负主要责任。依照《中华人民共和国民法通则》(1986年)第七十二条，《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第89条，《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条，
《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百五十七条、第一百六十条，并参照《关于适用 若干问题的解释(三)》第十一条，1994年7月18日《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》之相关规定，该院遂判决：一、确认张鸿新与金柏泉于1998年3月28日签订的《房屋转让协议》有效。二、祝英杰、张晟于判决生效之日起十五日配合金晨茜办理常州市x新村x幢x单元x室的房屋过户登记。一审案件受理费减半收取40元，财产保全费3370元(合计3410元，金晨茜已预交)，由金晨茜承担2046元，由祝英杰、张晟承担1364元。祝英杰、张晟承担的诉讼费应于判决生效之日起十五日内直接支付金晨茜。
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