祁长朋、马荣立房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
祁长朋、马荣立房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事  合同、无因管理、不当得利纠纷  合同纠纷  房屋买卖合同纠纷 
【审理法院】山东省聊城市中级人民法院 
【审理法院】山东省聊城市中级人民法院 
【审结日期】2020.09.14 
【案件字号】(2020)鲁15民终2190号 
【审理程序】二审 
【审理法官】任家红尹继阳张磊 
【审理法官】任家红尹继阳张磊 
【文书类型】房改房买卖判决书 
【当事人】祁长朋;马荣立;茌平县新意房产营销服务中心 
【当事人】祁长朋马荣立茌平县新意房产营销服务中心 
【当事人-个人】祁长朋马荣立 
【当事人-公司】茌平县新意房产营销服务中心 
【代理律师/律所】刘国旺山东德鼎律师事务所;崔金安山东兴茌律师事务所;张庆志山东兴茌律师事务所 
【代理律师/律所】刘国旺山东德鼎律师事务所崔金安山东兴茌律师事务所张庆志山东兴茌律师事务所 
【代理律师】刘国旺崔金安张庆志 
【代理律所】山东德鼎律师事务所山东兴茌律师事务所 
【法院级别】中级人民法院 
【字号名称】民终字 
【原告】祁长朋 
【被告】马荣立;茌平县新意房产营销服务中心 
【本院观点】涉案《房屋买卖合同》系上诉人祁长朋、原审被告新意房产与被上诉人马荣立自愿签订，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同为有效合同，符合法律规定。双方签订房屋买卖合同后，马荣立先后交付祁长朋定金14000元、佣金2370元、购房款50000元，2019年1月3日马荣立只收下了50000元，其余款项退回了祁长朋，依上述事实，可以认定双方当事人并未就解除房屋买卖合同达成合意，祁长朋主张房屋买卖合同的解除时间为2019年1月3日不成立。本案纠纷因祁长朋违约引发，一审法院认定马荣立支出的评估费系其依法维权的必要支出，判决祁长朋支付马荣立评估费2000元，亦于法有据。 
【权责关键词】无效撤销共同共有违约金过错合同约定诚实信用原则新证据关联性诉讼请求 
【指导案例标记】0 
【指导案例排序】0 
【本院查明】二审审理查明：2019年1月7日，祁长朋交纳土地出让金37261元，就涉案房屋办理了不动产权属证书，权利人为徐凯丽、祁长朋（共同共有）。本院二审查明的其他事实同一审查明。 
【本院认为】本院认为，涉案《房屋买卖合同》系上诉人祁长朋、原审被告新意房产与被上诉人马荣立自愿签订，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同为有效合同，符合法律规定。祁长朋上诉主张签订协议时其尚未取得房屋产权，马荣立也是明知的，双方均存在过错，应当共同承担相应的民事责任，没有法律依据，本院不予采信。祁长朋未按合同约定履行义务，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。"因此，马荣立可得利益损失＝涉
案房产市场价值－合同签订时房产成立价格－履行合同预期费用支出。关于涉案房产市场价值，祁长朋主张解除房屋买卖合同的时间为2019年1月3日，应以该时间点认定房产市场价值，一审法院依据2020年3月30日为基准日的房产评估价值认定房产市场价值不符合法律规定。本院认为，双方签订房屋买卖合同后，马荣立先后交付祁长朋定金14000元、佣金2370元、购房款50000元，2019年1月3日马荣立只收下了50000元，其余款项退回了祁长朋，依上述事实，可以认定双方当事人并未就解除房屋买卖合同达成合意，祁长朋主张房屋买卖合同的解除时间为2019年1月3日不成立。一审法院依据2020年3月30日为基准日的房产评估价值认定涉案房产市场价值为245000元，并无不当。且一审中马荣立提交的与祁长朋之妻徐凯丽2018年12月21日的聊天记录显示，徐凯丽称“你看看这个小院现在都能卖25万了，你这都挣了5万多了"。一审法院认定的涉案房产市场价值并未超出祁长朋一方的预期。关于履行合同的预期费用支出，双方签订的《房屋买卖合同》第五条约定，由马荣立承担办理过户等手续所产生的相关费用。经本院查明，涉案房屋办理不动产权属证书时，祁长朋交纳了土地出让金37261元，依合同约定该项费用应由马荣立承担，故该费用应属于履行合同马荣立的预期费用支出，一审法院未将该费用在马荣立可得利益损失中扣除不当，本院予以纠正。综上，马荣立可得利息损失应为49739元（245000元－1580
00元－37261元）。    关于评估费用负担问题，本院认为，本案纠纷因祁长朋违约引发，一审法院认定马荣立支出的评估费系其依法维权的必要支出，判决祁长朋支付马荣立评估费2000元，亦于法有据。    综上所述，上诉人祁长朋的上诉请求部分成立。一审判决认定部分事实有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 
【裁判结果】一、维持山东省聊城市茌平区人民法院（2020)鲁1523民初99号民事判决第一项、第二项、第四项；    二、撤销山东省聊城市茌平区人民法院（2020)鲁1523民初99号民事判决第五项；    三、变更山东省聊城市茌平区人民法院（2020)鲁1523民初99号民事判决第三项为：祁长朋赔偿马荣立可得利益损失49739元；    四、驳回马荣立的其他诉讼请求。    如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    一审案件受理费3460元，由马荣立负担1554元，由祁长朋负担1906元；保全费1270元，由祁长朋负担。二审案件受理费2025元，由马荣立负担848元，由祁长朋负担1177元。    本判决为终审判决。 
【更新时间】2022-09-25 01:41:10 
【一审法院查明】一审法院认定事实：马荣立与祁长朋、新意房产于2018年11月16日签订《房屋买卖合同》，由新意房产促成马荣立（买方、乙方）与祁长朋（卖方、甲方）就涉案房屋达成买卖合同。约定：一、房产状况：甲方自愿出售位于聊城市茌平县的房产给乙方，房屋所有权证书号：茌房改字第××号（共有权证号：茌改国用2002子第××号）房屋所有权人为刘明华；产别：大产权；房屋建筑面积为67.05平方米（以上内容以《房屋所有权证》登记为准，产生的面积误差不影响成交价格）。甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况及相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。二、成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产其配套设施的总价款为壹拾伍万捌仟元整。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：壹万肆仟圆整；由丙方代为保管。……六、甲乙双方应当于本合同签订当日按照《佣金确认单》向丙方支付佣金；丙方佣金由乙方由支付，如甲方违约则由甲方支付；具体为按房产成交价格的1.5%收取即贰仟叁佰柒拾元整。……十、违约责任：2.甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的滞纳金并赔偿向对方因此所造成的损失。十一、其他约定事项：1.待国土局正常办理手续时过户，并付
清所有房款。2.因国家政策过不了户，甲方退还乙方定金，解除合同。合同签订后，马荣立按约将定金14000元及佣金2370元交付给祁长朋、新意房产。后马荣立将购房款50000元交付给祁长朋。2019年1月3日祁长朋将马荣立所交款项66370元通过退给马荣立，马荣立只收下50000元并写了收到条，其余款项退回祁长朋。2018年11月16日马荣立与祁长朋就涉案房屋签订《房屋买卖合同》时祁长朋并没有取得所有权。2019年1月7日，祁长朋交纳土地出让金后，就涉案房屋办理了不动产权属证书，权利人为徐凯丽、祁长朋（共同共有），徐凯丽、祁长朋系夫妻关系。2019年1月8日，祁长朋在与马荣立的谈话中明确表示案涉房产“家里不让卖，让留着"、“谁也不卖了"。涉案房屋经山东中旭土地房地产评估咨询有限公司评估，确定涉案房产在2020年3月30日的市场价值为人民币24.5万元。马荣立支出评估费2000元。 

版权声明：本站内容均来自互联网，仅供演示用，请勿用于商业和其他非法用途。如果侵犯了您的权益请与我们联系QQ:729038198，我们将在24小时内删除。